Виконавче провадження: Побудова техніки

Олексій СОЛОМКO,
радник, керівник практики виконавчого провадження ADER HABER

Звернення стягнення на об’єкт незавершеного будівництва у виконавчому провадженні може бути цілком реальною і не надто складною процедурою

На сьогодні багато стягувачів у виконавчому провадженні все частіше потрапляють у ситуацію, коли боржник володіє майном, на яке державний виконавець не може звернути стягнення. Одним із видів такого майна є об’єкт незавершеного будівництва (ОНБ), а причина, з якої на нього складно звернути стягнення, — відсутність юридичного статусу цього об’єкта. Тобто за фактом об’єкт існує — стоїть будинок з вікнами і дахом, проте як об’єкт нерухомості він не зареєстрований, тому виконавець не може звернути на нього стягнення.

 

Об’єкт нерухомості?


Із законодавчої точки зору ситуація справді неоднозначна. І перше питання, з яким варто розібратися, це чи є ОНБ об’єктом нерухомості.

Офіційне визнання і підтвердження державою фактів існування прав на нерухоме майно, обтяження таких прав здійснюється шляхом державної реєстрації прав на нерухоме майно та внесення відповідного запису до Державного реєстру прав на нерухоме майно (стаття 2 Закону України «Про державну ре­єстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Крім того, цей закон визначає, що державній реєстрації підлягають як об’єкти нерухомості, так і майнові права на них, іпотека (до неї ми ще повернемося), а також ОНБ. Однак одразу обмовимося, що в практиці роботи державних виконавців випадки, коли за боржником у Державному реєстрі прав на нерухоме майно справді зареєстрований ОНБ, — поодинокі. Як правило, боржники таку реєстрацію не проводять. А можливість зареєструвати ОНБ замість боржника іншою особою (наприклад, тим же виконавцем), законодавство не допускає.

Але, регулюючи питання процедури державної реєстрації, цей закон не дає визначення об’єктів реєстрації, тобто зрозуміти за змістом закону чим є ОНБ — неможливо. Мовчать про це й інші законодавчі акти. Лише Цивільний кодекс (ЦК) України визначає, що таке нерухомість — земельні ділянки, а також об’єкти на них розміщені, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (стаття 181 ЦК України). Відповідно, рухомими речами є об’єкти, які можливо вільно переміщувати у просторі.

З одного боку, виходячи із зазначеного визначення, ОНБ є саме об’єктом нерухомості — завжди розміщується на земельній ділянці і «переміщення» його є справді неможливим. Однак, відповідно до положень статей 182, 331, 334 ЦК України, основною умовою для визначення статусу нерухомого майна є державна реєстрація прав на нього (крім того, стаття 331 ЦК України уточнює, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва).

У зв’язку з цим багато теоретиків від науки визначають ОНБ як об’єкт нерухомості особливого роду — фізичне створення такого об’єкта розпочате, але не завершене (напевно, ідею було запозичено з квантової фізики — об’єкт може одночасно існувати і бути відсутнім).

 

Матеріали у власності


Однак практика змушує шукати інших шляхів вирішення завдання. І та стаття ЦК України (331), яка обмежує можливість віднесення ОНБ до категорії нерухомості, підказує, як цей об’єкт визначити — до ­завершення будівництва особа є власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в ході будівництва. Тобто закон пропонує визначати як можливій об’єкт стягнення майно, яке за своїм статусом є рухомим.

До речі, подібна ідея вже була висловлена дуже давно — ще у постанові Пленуму Верховного Суду України (ВСУ) від 4 жовтня 1991 року № 7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на житловий будинок». У пункті 9 цієї постанови якраз описується ситуація про розподіл незакінченого будівництвом будинку, де ВСУ робить висновок, що «при неможливості поділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за цими особами на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку». Зазначений висновок став класичним для всіх подальших спорів про визнання права власності на ОНБ, на ньому ґрунтується вся сучасна позиція судів України.

Важливо, що висновок є вагомим для практики роботи виконавців: якщо на земельній ділянці виритий котлован під фундамент, проте немає матеріалів і обладнання, то виконавець просто звертає стягнення на земельну ділянку (якщо вона, звичайно, належить боржнику). Наявність, наприклад, залитого фундаменту свідчить про наявність матеріалів, на які виконавець звертає стягнення або разом із земельною ділянкою, або окремо від ділянки (якщо остання не належить боржнику на праві власності). У другому випадку покупець таких «будівельних матеріалів» після певного «клопоту» може оформити за собою право користування земельною ділянкою та офіційно зареєструвати право власності на ОНБ. Для цього йому необхідно буде всього лише подати для державної реєстрації:

1) документ, що засвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом;

2) документ, який дає право на виконання будівельних робіт;

3) технічний паспорт на ОНБ.

 

Майнові права


А якщо ми маємо справу з іпотекою, то всі законодавчі складності одразу зникають, адже Закон ­України «Про іпотеку» передбачає всі можливі варіанти існування предмета іпотеки. По-перше, зазначений закон дав визначення ОНБ — об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (стаття 1). По-друге, за правилами статті 16 цього Закону передача в іпотеку ОНБ здійснюється шляхом передачі в іпотеку:

— прав на земельну ділянку, на якій розташований ОНБ,

— об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них, кожен з яких може виступати окремим, самостійним предметом іпотеки.

Варто звернути увагу, що об’єктом державної реєстрації виступає саме іпотека в усій різноманітності її предмета, визначений Законом України «Про іпотеку». І звернення стягнення проводиться на зазначені об’єкти і права, саме як на предмет іпотеки.

Але якщо майнові права на ОНБ можуть виступати як предмет іпотеки, логіка підказує можливість звернення стягнення на такі права при виконанні рішень, не забезпечених іпотекою. Адже майнові права є особливим видом майна (стаття 190 ЦК України) і можуть виступати як відчужуваний предмет (стаття 656 ЦК України), а усталена судова практика ці висновки повністю підтверджує. Єдине що, потрібно правильно визначити права як об’єкт стягнення і підтвердження існування таких прав.

У постановах ВСУ від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 та від 4 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13 майнове право визначене як «обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна і засвідчує правочинність його власника отримати право власності на нерухоме майно, або інше речове право на відповідне майно, в майбутньому».

Наприклад, якщо йдеться про звернення стягнення на квартиру в будинку, який не введений в експлуатацію (або навіть залишається недобудованим), то об’єктом стягнення будуть права боржника на квартиру, за інвестиційним договором або договором пайової участі. Як майнове право такий об’єкт визначається Законами України «Про інвестиційну діяльність» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Складніше визначити майнове право на ОНБ, якщо боржник не вступав в інвестиційні правовідносини. У такому разі майновому праву на ОНБ можна поставити діагноз у комплексі — як права власності на рухоме майно (будівельні матеріали), так і права інтелектуальної власності на проектно-технічну документацію (якщо вона створювалася).

У будь-якому випадку звернення стягнення на ОНБ у виконавчому провадженні може бути досить реальною процедурою і, як ми бачимо, не надто складною.