Земельне право: Стара угода на новий лад

Дар’я КИРИЛОВА,
юрист ЮК «Алєксєєв, Боярчуков та Партнери»

Чи потрібно переукладати договір оренди земельної ділянки при реорганізації юридичної особи — орендаря?

Реорганізація юридичної особи є одним із видів припинення юридичної особи, що супроводжується правонаступництвом (переходом прав і обов’язків, а також усього або частини майна від однієї юридичної особи до іншої). Припинення юридичної особи шляхом реорганізації відбувається шляхом злиття, приєднання, поділу або перетворення. Перед юридичною особою, яка наважилася пройти складну та довготривалу процедуру реорганізації, рано чи пізно постають питання, пов’язані з переоформленням існуючої документації такої особи.

Бюрократичне питання

Оскільки оренда земель в Україні є одним із найпоширеніших способів користування земельною ділянкою, нагальним є питання, чи потрібно переукладати договір оренди земельної ділянки при реорганізації юридичної особи — орендаря. Особливо актуальним цей момент є у разі оренди земельних ділянок державної та комунальної власності.

Так, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування залежно від місця розташування земельної ділянки. При цьому прий­няття рішень щодо розпорядження земельними ділянками в межах населених пунктів належить до пов­новажень сільських, селищних та міських рад, а за межами населених пунктів — до повноважень відповідних органів виконавчої влади.

Оскільки на практиці отримання такого рішення, як правило, є досить проблематичним, укладення (переукладення) будь-яких договорів з органами державної влади та місцевого самоврядування в Україні викликає зрозуміле небажання потенційних користувачів земельних ділянок зв’язуватися з бюрократичною процедурою оформлення відповідних документів.

Та чи потрібно проходити процедуру переукладення договору правонаступнику юридичної особи — орендаря? І взагалі, чи можливо передати права на орендовану ділянку державної або комунальної власності до правонаступника?

Відповідно до статті 81 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV (Закон), право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у ­заставу.

Проте ця норма не стосується заборони переходу права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності при реорганізації юридичної особи — орендаря. Оскільки, відповідно до статті 446 Цивільного кодексу (ЦК) України від 16 січня 2003 року № 435-IV, ­відчуження власником свого майна, про що йдеться у статті 81 Закону, та припинення юридичної особи, яке відбувається при реорганізації, є різними правовими підставами припинення права власності на майно юридичної особи.

Отже, при реорганізації юридичної особи право оренди земельної ділянки державної або комунальної власності може бути передано від юридичної особи — орендаря, який реорганізується, до юридичної особи — правонаступника.

Старий-новий договір

Що стосується необхідності переукладення договору оренди земельної ділянки, то, відповідно до частини 4 статті 32 Закону, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

З огляду на цю норму Закону вбачається, що договір оренди землі підлягає зміні або розірванню у разі реорганізації юридичної особи — орендаря лише у тих випадках, коли така підстава передбачена у самому договорі оренди землі. Чи означає це, що у випадку відсутності такої підстави у самому договорі орендарю не потрібно ні про що турбуватися і користуватися земельною ділянкою на підставі існуючого договору?

Аналіз зазначеної вище норми дає змогу зробити висновок про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи — орендаря не є підставою саме для зміни умов або розірвання договору. Таким чином, це свідчить про відсутність необхідності укладення нового договору. Проте, очевидно, в даному випадку правонаступнику необхідно звернутися з клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади про внесення змін до існуючого договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору в зв’язку із зміною орендаря земельної ділянки. Таке твердження цілком відповідає роз’ясненням державних органів з цього питання (див. лист Державного комітету України із земельних ресурсів «Щодо роз’яснень деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки» від 21 грудня 2009 року № 23382/17/7-09, а також лист Державного агентства земельних ресурсів України «Про надання роз’яснення щодо внесення змін до договору оренди земельних ділянок у разі реорганізації юридичної особи» від 28 вересня 2011 року № 15015/27/11-11).

Щодо внесення змін до договору в частині заміни сторони, то, відповідно до статті 654 ЦК України від 16 січня 2003 року № 435-IV, такі зміни мають вноситися у тій самій формі, що й власне договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом, чи не випливає із звичаїв ділового обороту. При цьому зміни викладаються у довільній формі, оскільки затвердженої уповноваженим органом форми такого документа немає.

Потрібно звернути увагу на те, що договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації. А тому і зміни до договору набувають чинності після його державної реєстрації.

Отже, на підставі вищезазначеного можна зробити висновок про те, що переукладати новий договір оренди земельної ділянки, що відноситься до земель державної або комунальної власності, при реорганізації юридичної особи — орендаря не потрібно, якщо інше прямо не передбачено безпосередньо в самому договорі. Проте звертатися до відповідних органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади правонаступнику все ж таки доведеться, оскільки зміна існуючого договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторони договору є необхідною в силу закону.