Тема: Земельне тяжіння

Максим СИСОЄНКО

Сергій РУЖЕНЦЕВ

Поява нового проєкту Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 2178) одразу викликала резонанс та стала предметом гарячих обговорень у суспільстві. Адже вирішення питання вільного обігу земель давно назрівало. Не могли його обійти стороною і ми, тому запросили наших експертів поділитися власними думками та прогнозами — які ризики та можливості несе прийняття цього законопроєкту

Тетяна ЗЮЗІНА, старший юрист АО LEZO

Беззаперечно, повноцінне функціонування ринку землі є ознакою розвиненої країни та спрямовує вектор становлення в бік Європейського Союзу, де повноцінно існує ринок землі. Численні об’єктивні дослідження наголошують, що дія мораторію завдає колосальних збитків та відкидає аграрний сектор країни на більш низьку траєкторію розвитку, породжує корупцію та знецінення землі.

Також згадаємо, що 22 травня 2018 року Європейський суд з прав людини визнав мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, який діє в Україні, таким, що порушує права громадян. Це рішення на міжнародному рівні підтвердило гостроту проблеми із запровадження ринку землі в України, оскільки важко звинувачувати ЄСПЛ у заангажованості.

Фактично земля є одним із основних інвестиційних ресурсів України. На мою думку, основною метою для такого безапеляційного запровадження ринку землі є притік іноземних капіталів. Проєкт Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 2178) передбачає нібито обмеження щодо суб’єктного складу осіб, які можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення: громадяни України, територіальні громади держави, юридичні особи, утворені за законодавством України, та іноземні громадяни і особи без громадянства у разі набуття в порядку спадкування та обов’язком відчужити ділянку протягом року, але немає жодного обмеження щодо власників та кінцевих бенефіціарів юридичних осіб, що фактично дозволяє іноземцям купувати землю в Україні. Таке явище призведе до неминучих негативних явищ та маніпуляцій з боку іноземних держав. Також необхідно звернути увагу на негативний міжнародний досвід Болгарії та Литви, де землі масово належать іноземним капіталам.

Земельна реформа в Україні вкрай потрібна, але, враховуючи багаторічну недбалість влади, корупцію, відсутність якісної підготовки нормативно­правої бази та підготовленого механізму запровадження, перспектива прийняття законопроєкту № 2178 спричиняє хвилюючі думки та фактично унеможливлює проведення якісної земельної реформи.

Сподіваюсь, що при прийнятті законопроєкту № 2178 та супутніх нормативно­правових актів буде виключено будь­які можливості лобіювання інтересів вузького кола осіб, залучено міжнародний досвід, а основою стануть не політичні амбіції, а передусім інтереси України.

Актуальність реформування ринку землі. Які основні чинники передували появі нового проєкту Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 2178)? Які переваги та недоліки проєкту існуючої редакції?

Юлія СТУСОВА, старший юрист ЮФ Evris

Як відомо, набуття чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення є однією з умов скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення.

У свою чергу, питання скасування так званого мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення та відкриття ринку землі є предметом палких дискусій уже не перший рік, адже тривалий період власники земель сільськогосподарського призначення позбавлені права розпоряджатись ділянками, що їм належать, наприклад продати їх.

Особливої актуальності це питання набуло після прийняття Європейським судом з прав людини рішення у справі «Зеленчук та Цицюра проти України», яке набуло статусу остаточного 22 серпня 2018 року.

Як відомо, ЄПСЛ дійшов висновку, що земельний мораторій, враховуючи неодноразове продовження його дії, порушує статтю 1 Першого протоколу до Конвенції. При цьому суд наголосив, що проблема, яка лежить в основі порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, стосується самої законодавчої ситуації, та що його висновки виходять за межі особистих інтересів заявників у цій справі. Відтак, Україна має вжити належних законодавчих та/або інших заходів загального характеру з метою забезпечення справедливого балансу між інте­ресами власників земель сільськогосподарського призначення, з одного боку, та загальними інтересами суспільства, з іншого, відповідно до принципу захисту майнових прав за Конвенцією. Отже, ЕСПЛ констатував необхідність змін до чинного законодавства України, яке обмежує можливість продажу земель сільськогосподарського призначення.

Незважаючи на рішення ЄСПЛ, мораторій був продовжений до 2020 року, водночас тим же законом, що продовжив дію мораторію, Кабінет Міністрів України був зобов’язаний до 1 березня 2019 року внести на розгляд Верховної Ради України проєкт закону про ринок земель сільськогосподарського призначення.

Кабінет Міністрів України своєчасно не виконав свого обов’язку і відповідний законопроєкт був розроблений і внесений на розгляд Верховної Ради України лише у вересні 2019 року.

Обмеження

Виходячи зі змісту законопроєкту, пропонується встановити такі обмеження на набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

— обмеження щодо суб’єктів, які зможуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, зокрема, відповідне право пропонується надати громадянам України, юридичним особам, утвореним за законодавством України, територіальним громадам та державі;

— обмеження сукупної площі земельних ділянок, що можуть перебувати у власності одного суб’єкта, враховуючи пов’язаних з таким суб’єктом осіб, а саме — в межах однієї області або АР Крим не повинна перевищувати 15 % земель сільськогосподарського призначення такої області або Автономної Республіки Крим, не повинна перевищувати 0,5 % земель сільськогосподарського призначення України.

Водночас законопроєкт пропонує встановити переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її орендарем за умови сплати ним ціни, за якою вона продається.

Недоліки

Основним недоліком цього законопроєкту, як і багатьох інших, прийнятих за останній період, є невизначеність механізму подальшої реалізації запропонованих законопроєктом змін, у тому числі і відсутність будь­якої конкретики щодо подальших змін до інших нормативно­правових актів, необхідних для реалізації змін, запропонованих законопроєктом.

Що змінить земельна реформа

Заявленою метою земельної реформи є відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення, що, в тому числі, нарешті дозволить власникам таких ділянок вільно розпоряджатись ними. Однак результати її проведення багато в чому залежатимуть від механізмів її реалізації, які станом на сьогодні, на жаль, не визначені. Відтак, оцінити гіпотетичні наслідки проведення цієї реформи можливо лише після визначення механізму реалізації запропонованих законодавчих змін.

Анастасія НІКОЛЕНКО, юрист GOLAW

 

За 18 років «тимчасового» мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення нарешті розпочалася жвава дискусія щодо відкриття ринку землі, механізмів та етапів його запровадження, про що свідчать 10 альтернативних законопроєктів, зареєстрованих у Верховній Раді України. Серед них і проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 2178).

Рушійною силою для активних дій щодо запровадження ринку сільськогосподарських земель стала наявність політичної волі, обумовлена багатьма чинниками. Серед них і рішення Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України», яким суд визнав земельний мораторій порушенням права людини розпоряджатися своєю власністю, гарантованого статтею 1 Першого протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини, а також статтею 41 Конституції України.

Оскільки практика Європейського суду з прав людини є джерелом права в Україні, розпочався процес скасування мораторію «знизу» через подання власниками землі, які не можуть реалізувати свої права, позовів до суду.

Цей процес прискорюється також такими обставинами: активним обговоренням відкриття ринку серед учасників земельних правовідносин, пред’явленням вимог Міжнародного валютного фонду, необхідністю виведення тіньового ринку землі в прозору площину та залучення інвестицій для підвищення якості українських ґрунтів, що на сьогодні є виснаженими.

Відповідно до проєкту закону № 2178 пропонується, що заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності буде скасована з 1 жовтня 2020 року. Зважаючи на наявність достатніх базових технічних передумов для функціонування в Україні обігу земель, а також на достатність часу для приведення у відповідність національного законодавства, зазначений строк є цілком реальним.

У свою чергу, визначення суб’єктного кола осіб, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, зокрема, юридичних осіб, утворених за законодавством України, викликає певні запитання щодо допуску іноземців до придбання землі у прихованій формі, оскільки іноземні особи можуть бути кінцевими бенефіціарними власниками компаній. Відповідно ж до іншого положення проєкту закону іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення тільки в порядку спадкування за законом, але зобов’язані здійснити їх відчуження протягом одного року з дня набуття права власності. Отже, питання суб’єктів ринку потребує більш детальної та професійної розробки з метою встановлення можливості придбання землі саме для українських суб’єктів з метою ведення сільськогосподарського виробництва.

Зміни, які пропонується внести до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є своєрідним антикорупційним запобіжником, оскільки передбачається, що ціна, сплачена за кожну конкретну земельну ділянку, буде публічною та підлягатиме оприлюдненню в Державному реєстрі прав.

Очевидно, що скасування мораторію призведе до підвищення ринкової вартості землі та орендної плати відповідно.

Водночас це відкриє шлях інвесторам, які будуть вкладати гроші, в тому числі, в поліпшення якості земельних ділянок, оскільки матимуть упевненість, що земля вже не перейде до іншого орендаря.

У будь­якому випадку гостре для суспільства питання про мораторій має бути вирішене професійно з урахуванням гарантій прав селян щодо належної ціни. Чому? Бо, фактично, за ці 18 років земля вже і так в руках агробізнесу, і люди часто не отримують реальної плати за її використання.

Яна РИБАК, адвокат
АО «Шкребець і Партнери»

 

25 вересня 2019 року Верховна Рада України одержала проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (законопроєкт № 2178).

Законопроєктом, власне, передбачається виключення з розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України пунктів 14 та 15 щодо обмежень обігу земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до низки інших законодавчих положень з метою врегулювання умов та порядку існування ринку землі сільськогосподарських земель в Україні.

Так, передбачається зміна чинної редакції статті 130 Земельного кодексу України стосовно переліку осіб, які матимуть право на набуття таких земель у власність.

Відповідно до запропонованої редакції статті, набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть громадяни України, юридичні особи, утворені за законодавством України, територіальні громади та держава.

Найбільше питань виникає щодо юридичних осіб. Так, заснов­никами юридичної особи, яка буде створена за законодавством України, можуть бути також іноземці або іноземні компанії, утворені відповідно до законодавства іноземної держави.

При цьому у разі ліквідації такої юридичної особи її майно (яким може бути і земельна ділянка сільськогосподарського призначення), яке залишилося після задоволення вимог кредиторів, передається учасникам юридичної особи. У цьому випадку питання власності на таку земельну ділянку є неврегульованим.

Інше питання також виникає щодо відсоткового обмеження земель, які можуть перебувати у власності контролера.

На офіційному вебсайті Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства під час обговорення законопроєкту висловлюються обґрунтовані побоювання, що встановлена 15­відсоткова межа щодо області або АРК та 0,5 % щодо всієї України є завищеною межею, оскільки в такому випадку шість­сім власників в області та близько 200 по всіх території України зможуть володіти землями сільськогосподарського призначення.

Справді, межа мала би бути нижчою. До того ж, ні в пояснювальній записці, ні в аналізі регуляторного впливу законопроєкту не обґрунтовуються підстави встановлення саме таких обмежень.

Що ж до громадян України, то найбільшу цікавість має викликати можливість викупу земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні чи довічному успадкованому володінні. При цьому надання п’ятирічної розстрочки є вкрай значущим та позитивним аспектом законопроєкту.

Загалом з урахуванням можливостей Верховної Ради України внесення наступних змін та поправок до регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення законопроєкт № 2178 у цілому має більше переваг, аніж недоліків.

Право купівлі. Хто стане основними покупцями землі та кінцевими бенефеціарами? За яких умов це зможуть зробити, зокрема, іноземці чи особи без громадянства? Які ризики можуть очікувати покупця та державу?

Світлана ТЕТЕРЯ, старший юрист ЮФ EVERLEGAL, адвокат

 

Запропонований урядом законопроєкт щодо обігу ринку земель сільськогосподарського призначення передбачає можливість їх придбання територіальними громадами, державою, громадянами України та юридичними особами, утвореними за законодавством України. По суті, така юридична модель ринку не унеможливлює придбання земель сільськогосподарського призначення іноземцями та іноземними компаніями опосередковано, через участь в юридичних особах, утворених за законодавством України. У разі запуску ринку за таких умов очікувано, що основними покупцями землі стануть іноземні інвестори, які порівняно з пересічними українськими компаніями мають доступ до дешевого кредитного ресурсу.

Водночас, зважаючи на значний супротив українських аграріїв наданню іноземцям доступу до ринку земель сільськогосподарського призначення, передбачаємо, що уряд буде змушений напрацювати інший варіант відкриття ринку, що буде компромісом між інтересом іноземних інвесторів та вітчизняних агровиробників. Ймовірно, таким варіантом може стати встановлення перехідного періоду, протягом якого землю зможуть придбавати виключно громадяни України та юридичні особи, засновані ними.

Також треба відзначити, що за будь­якої моделі відкриття ринку землі покупцями будуть придбаватися переважно земельні ділянки, які знаходяться у них в оренді або у користуванні на праві емфітевзису. Це зумовлено тим, що внаслідок тривалої дії мораторію значна кількість так званих мораторних земель на сьогодні знаходиться в оренді фермерів та аграрних компаній, і придбання таких земельних ділянок після зняття мораторію буде ускладненим у зв’язку з необхідністю дотримання передбаченого у Законі України «Про оренду землі» переважного права орендаря на їх придбання та вирішення у подальшому питання припинення оренди, що перешкоджатиме новому власнику використовувати земельні ділянки у своїй діяльності. З огляду на стан ринку земель, що склався на цей час, при придбанні земель покупцям, насамперед, необхідно буде ретельно перевіряти наявність у третіх осіб права користування ними, наявність підстав для дострокового припинення цих прав та особ­ливо дотримання продавцем землі переважних прав вказаних осіб на її придбання, адже порушення цих прав нестиме ризик оспорювання ними придбання землі у судовому порядку.

Вадим ІВАНІН, адвокат ЮК «АМБЕР»

 

Кабінетом Міністрів України подано до Верховної Ради України законопроєкт про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення, яким планується запустити продаж землі сільськогосподарського призначення.

Передусім звертає на себе увагу той факт, що це складне питання, яким фактично запускається ринок землі, необхідно було врегулювати окремим законопроєктом про ринок землі, а не шляхом внесення змін до окремих законопроєктів, адже такі непрості питання, як захист земельного фонду, запобігання можливій концентрації значного обсягу земельних ділянок в іноземних власників, запобігання їх продажу за заниженими цінами, потребують детального та складного відпрацювання.

Навіть поверхове вивчення цього законопроєкту свідчить про вже чималу кількість прогалин та суперечностей, які ним не врегульовані, створюються негативні ризики її вибуття у власність іноземців.

Статтею 13 Конституції України передбачено, що земля є об’єктом права власності Українського народу. Проте виконання цього положення Конституції України аж ніяк не гарантоване наведеним законопроєктом.

Цим проєктом визначається суб’єктний склад осіб, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. До них належать також юридичні особи України та іноземні громадяни і особи без громадянства у разі набуття в порядку спадкування та з обов’язком відчужити ділянку протягом року.

Цим законопроєктом фактично надане право іноземцям та особам без громадянства володіти та розпоряджатися землями опосередковано, наприклад, через юридичних осіб. Так, законопроєктом та Земельним кодексом України (частина 4 статті 82) вже передбачено обов’язок іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб відчужувати одержану в порядку спадкування протягом року земельну ділянку.

А якщо такі земельні ділянки одержані у спадщину юридичною особою, учасниками якої є громадяни України, а потім відбувся продаж корпоративних прав іноземцям, то виходить, що обов’язку продажу землі цією юридичною особою немає.

Інший приклад — юридична особа України з іноземними учасниками одержує у спадщину землі сільськогосподарського призначення, то фактично обов’язок продажу землі на нею поширюватися не буде.

Так, справді є потреба у формуванні ринку землі, але до цього питання необхідно підходити виважено та поступово, залучаючи у цей процес найбільш досвідчених фахівців у галузі земельного права.

Адже ринок землі має бути передусім орієнтований на інтереси країни та кожного окремого її громадянина, із створеними ефективно діючими запобіжниками, які б унеможливили створення схем щодо концентрації земельних ділянок сільськогосподарського призначення в руках іноземного капіталу.

Гліб ДЬОМИЧ, старший юрист
KPMG Law Ukraine

 

Проєкт основного закону надає право на купівлю земель сільськогосподарського призначення громадянам України, юридичним особам, територіальним громадам та державі. За таких умов будь­хто з наведеного переліку може стати покупцем таких земель одразу після запуску ринку землі. Залежно від виду власності, це будуть договори купівлі­продажу між приватним власником та покупцем або торги. Щодо іноземців та осіб без громадянства, то зберігає силу положення про обов’язкове відчуження таких земель протягом року після отримання у спадщину.

Є усталена думка, що основними покупцями на створеному ринку землі стануть великі агрохолдинги, бо саме у них є фінансова можливість для цього. Така позиція має право на життя, оскільки такі компанії більш фінансово спроможні та їм легше залучити кошти від інвесторів чи отримати цільові позики. Однак у проєкті основного закону закладено обмеження щодо володіння однією та пов’язаними особами не більш ніж 15 % від всіх земель сільськогосподарського призначення в межах однієї області та 0,5 % від загальної кількості по Україні. Для виявлення запобігання таких випадків законодавець налагодить взаємодію між необхідними реєстрами для перевірки інформації щодо потенційного покупця та існуючої площі у його власності і його пов’язаних осіб. Такі заходи спрямовані на запобігання можливості «монополізувати» становище певної особи в межах однієї області та країни. З іншого боку, такі критерії рівномірного розподілу можуть вплинути на кон’юнктуру агроринку, оскільки великим агрокомпаніям потрібно буде прораховувати свою відсоткову присутність у регіонах та змінювати логістику свого бізнесу.

Водночас у проєкті основного закону немає обмежень щодо одночасної оренди значної кількості земельних ділянок в одній області з можливістю купівлі до 15 % від загальної кількості земель сільськогосподарського призначення в цій же області. Враховуючи, що ми маємо тільки проєкт закону і той факт, що ведуться громадські обговорення, приймаються думки експертів та безпосередньо аграріїв, можна вважати, що ще будуть значні доопрацювання проєкту закону.

Богдан ЗВАРУН, юрист SDM Partners

 

Питання необхідності зняття мораторію та відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення (земель) останнім часом стало найбільш обговорюваним в українському суспільстві. Уже незабаром Верхов­на Рада України розглядатиме Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (Закон).

Одним із найбільш суттєвих побоювань в українському експертному середовищі, пов’язаних з відкриттям землі, є доступ до неї міжнародних інвесторів, які начебто мають викупити в українців всю землю та при цьому «витиснути» з неї українських фермерів, селян та українців загалом. Хоч таку позицію і не можна відкидати повністю, однак настання зазначеного вище сценарію є малоймовірним.

Чому? Власне, вже станом на сьогодні в Україні є чимала кількість іноземних інвесторів, які в тій чи іншій формі орендують українські землі. У найбільших орендарів, таких як Kernel, Ukrlandfarming, AP Group, МХП і «Астарта», загальна площа земель, які ними орендується, складає приблизно 2 млн га, тоді як загальна площа земель в Україні складає 30,7 млн га. Враховуючи, що орендна плата за використання та обробку земель в Україні є ледь не найнижчою серед усіх європейських країн, в Україні спостерігається вкрай низький попит на такі землі, і наголошувати на тому, що він збільшиться після відкриття ринку землі, досить передчасно.

Водночас, враховуючи, що при відкритті ринку землі їх номінальна вартість для викупу буде вкрай низькою порівняно з вартістю землі в інших європейських країнах, то існуватиме ризик їх викупу з подальшим перепродажем за більш високу ціну. Таке негативне явище може спричинити важкі наслідки для економіки України та українського суспільства. Законодавець має детально передбачити в майбутньому законі Україні встановлення можливих обмежень та заборон на продаж землі після її купівлі на земельних торгах протягом певного терміну або встановлення високих податків за перепродаж таких земель.

Ще однією бажаною новелою в майбутньому законі було б запровадження механізму безкоштовної передачі земель для малих, середніх фермерських господарств та фізичних осіб, що орендують та оброблюють невеликі земельні площі у разі, якщо вони за період дії договору оренди землі вже сплатили її номінальну вартість.

Такі дії неодмінно посприяють тому, щоб пріоритет в отриманні земель був саме у українських громадян, які матимуть змогу отримати належну їм землю у власність та отримають можливість додатково придбати нову земельну ділянку для обробки. Водночас чинити перепони для чесних іноземних інвесторів у набутті права власності на такі землі також є недоречним, адже саме залучення іноземного капіталу сприяє розвитку української економіки та загалом української державності.

Тому у разі широкого суспільного обговорення та імплементації в майбутній закон України всіх необхідних запобіжників від можливих негативних наслідків відкриття ринку землі проблем у набутті у власність земель як для громадян України, так і для іноземних інвесторів виникнути не має.

Обіг землі. Як з точки зору права, згідно з даним проєктом, відбуватиметься регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення і які ринкові механізми переходу прав на земельні ділянки? Як це впливатиме на ринок?

Анатолій МІРОШНИЧЕНКО,
старший партнер Юридичної групи EUCON, професор, д.ю.н.

 

25 вересня 2019 року уряд вніс до Верхов­ної Ради України проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Закон скасовує мораторій (пункти 14, 15 розділу Х Земельного кодексу України), при цьому, на відміну від попередніх урядових проєктів, він майже не містить нових обмежень обігу земель сільськогосподарського призначення, а навпаки, дещо лібералізує обіг, передбачаючи можливість набуття сільськогосподарських земель (нарівні з громадянами України, територіальними громадами та державою) також для «юридичних осіб, заснованих за законодавством України».

Особисто я оцінюю такий підхід дуже позитивно. Хоча в суспільстві популярною є думка про недопущення на ринок іноземців та необхідність встановлення тих чи інших обмежень в обігу, вважаю всі подібні ініціативи шкідливими. Україна сьогодні потребує динамічного обігу сільськогосподарських земель з тим, щоб вони якомога швидше були перерозподілені на користь ефективних власників. До того ж, дуже бажано, щоб землі належали тим, хто їх обробляє. Відкриття ринку для іноземного капіталу (іншими словами — зняття перешкод для іноземних інвестицій) буде корисним для економіки. Зрештою, що менше обмежень на ринку земель — тим більшим буде зростання ціни (як продажу, так і орендної плати), від чого виграють сім мільйонів наших найбільш соціально незахищених співгромадян — селян, власників земельних паїв.

Фактично єдине обмеження, передбачене проєктом, — це обмеження граничної площі земель сільськогосподарського призначення «в одних руках» (з урахуванням пов’язаних осіб). Це обмеження встановлене на досить високому рівні (15 % від площі сільськогосподарських земель по області та 0,5 % по Україні). З огляду на високу фрагментацію земель (середній розмір паю — 4 га) і на те, що досить незначний відсоток власників готові продати сьогодні свої паї, це обмеження ще тривалий час не справлятиме реального впливу на обіг. Швидко акумулювати у власність десятки тисяч паїв з тим, щоб вони утворювали масиви, привабливі для обробітку, без економічно неприйнятних «переплат» неможливо.

Загалом у разі ухвалення проєкту як закону обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення мало чим відрізнятиметься від обігу іншої нерухомості, що особисто я оцінюю позитивно. Єдине положення, що непокоїть у законі, — це відстрочення набуття ним чинності до 1 жовтня 2020 року. На мій погляд, основний ризик, пов’язаний із таким відстроченням, — це масові звернення власників паїв до Європейського суду з прав людини з вимогою про компенсацію шкоди, що завдається їхнім правам мораторієм, за прикладом заявників у справі «Зеленчук та Цицюра проти України», де суд констатував, що мораторій порушує статтю 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Більш як дворічна відстрочка у виконанні рішення суду щодо необхідності вжиття заходів загального характеру для виправлення ситуації може коштувати державі дуже дорого, зважаючи на потенційну кількість заявників (близько семи мільйонів).

Відстрочка у відкритті ринку пояснюється урядом, зокрема, необхідністю створення механізму часткової компенсації урядом відсотків за кредитами на придбання землі для вітчизняних агровиробників. На ці цілі вже наступного року заплановано виділити 4,4 млрд грн. Умови надання підтримки поки що не зов­сім зрозумілі, але саме бажання уряду запровадити такий вид фінансової підтримки треба вітати.

У будь­якому разі всім зацікавленим суб’єктам потрібно готуватися до відкриття ринку вже сьогодні. Хоча ринок сільськогосподарських земель має бути відкритий 1 жовтня наступного року, ринок відповідних юридичних послуг відкривається вже тепер. Власники паїв повинні навести лад із своїми правами (коли необхідно, оформити прийняття спадщини, відновити документи, які часто втрачені, скасувати видані колись довіреності тощо). Потенційні покупці мають бути готові як до спілкування з банками щодо отримання кредиту, так і до процедур з отримання державної підтримки. Для цього багатьом із ним доведеться виконати великий обсяг роботи — навести лад у корпоративній структурі, бухгалтерському і податковому обігу та звітності. Запуск ринку відкриває величезні можливості перед банківським сектором, страховиками — тут також має бути виконаний значний обсяг роботи, у тому числі і юридичної.