Тема: Поле збору

Тетяна ОНИЩЕНКО,
старший юрист практики земельного та аграрного права ЮФ TOTUM

Основними засадами вільного обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні мають стати національні інтереси, прозорість та послідовність

Ринок землі в Україні є. Уже не один десяток років. Де­факто. Тому анонсована дата (1 жовтня 2020 року) запуску обігу земель сільськогосподарського призначення не мала би означати певних радикальних змін. Чи ні?

 

У передчутті змін

Будь­який студент юридичного факультету без вагань зможе назвати до десятка способів обходу мораторію на продаж сільськогосподарських земель. І кожен із таких механізмів, що важливо, чітко регламентований чинним законодавством. Що не скажеш про, здавалося б, найпростіший спосіб відчуження землі шляхом її продажу.

Політична воля чинної влади стала рушійною силою для законотворчого процесу в питанні скасування заборони на розпорядження землями сільськогосподарського призначення. Позиція Європейського суду з прав людини (справа «Зеленчук та Цицюра проти України») виступає додатковим аргументом на користь визнання землі товаром на рівні з іншими.

Так, кількість запропонованих варіантів переведення ринку землі в офіційний статус «відкритий» сягає десятка. І це не межа — ледь не щодня стрічки новин рясніють заголовками про нові законопроєкти щодо обігу земель, зареєстровані у Верховній Раді України. Однак після аналізу кожного з них запал згасає. З одного боку, дозвіл держави на розпорядження своєю власністю, вихід з клубу «Венесуела, КНДР, Таджикистан, Конго, Куба та Україна», перспективи поліпшення інвестиційного клімату, а з іншого — поверхневе регулювання, нівелювання положення Конституції України «земля — об’єкт права власності українського народу».

Проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 2178, внесений Кабінетом Міністрів України, вважається основ­ним претендентом на прийняття. Однак чіткого алгоритму дій та надійних запобіжників останній не містить.

Цей документ визначає су­б’єктний склад права власності на землю. На перший погляд, український народ залишається єдиним її господарем. Але ніхто не зможе заборонити іноземцю виступати кінцевим бенефіціаром (вигодонабувачем) юридичної особи, зареєстрованої за законодавством України. Ми не стверджуємо, що 1 жовтня наступного року земля України стане не українською. Адже важливе значення для покупця матиме приваб­ливий вигляд товару. Щодо якості ґрунтів сумніви не виникають. Водночас наявність обтяжень, наприк­лад, таких як емфітевзис чи оренда, стануть вагомими аргументами не на користь оформлення права власності. Разом із тим процес «захоплення» земель нерезидентами може відбуватися поступово. Адже переважне право орендаря земельної ділянки не є абсолютним, оскільки платоспроможність українського сільськогосподарського товаровиробника та іноземного інвестора порівнювати не доцільно. У цьому випадку позитивним кроком з боку уряду є схвалення концептуальних напрямів здешевлення кредитів сільськогосподарським товаровиробникам для купівлі земель ­сільськогосподарського призначення (розпоряджен­ня № 88­р від 29 вересня 2019 року).

 

Дати оцінку

Ймовірність набуття сільськогосподарських угідь у перші роки запуску вільного, навіть хаотичного, обігу земель видається недоцільним. А можливо, й загрозливим.

Проєкт № 2178 гарантує обмежену концентрацію земель в одних руках, з урахуванням пов’язаних осіб. Максимум встановлюється на рівні 15 % сільськогосподарських земель у межах області та 0,5 % загальної кількості земель сільськогосподарського призначення України. І знову «але». Ознаки пов’язаності осіб, які перераховані в Податковому кодексі України, є досить умовними. Успішність перевірки цього факту державними реєстраторами при вчиненні відповідної реєстраційної дії в українських реаліях є примарною, оскільки інформація відповідних реєстрів не є достатнім доказом, що підтверджує чи спростовує визнан­ня конкретних осіб пов’язаними. Крім того, законопроєкт вказує, що порушення цієї норми є підставою для відмови у державній реєстрації права власності на земельну ділянку. Виходом із такої ситуації для недоб­росовісних аграріїв стане придбання корпоративних прав юридичних осіб — землевласників, відомості про право яких уже зареєстроване в Державному реєстрі речових прав. Отож такий запобіжник у запропонованій редакції не стане ефективним способом захисту.

Усі землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності мають реалізуватися шляхом проведення електрон­них торгів. За винятком ділянок для ведення фермерського господарства, що перебувають у постійному користуванні або довічному успадкованому володінні фізичних осіб — на таких суб’єктів вимоги глави 21 Земельного кодексу України не поширюються.

Водночас питання виникають щодо базису розрахунку стартової ціни продажу земель. Пропонується використовувати нормативну грошову замість експертної оцінки. Вважаємо, що як у цьому питанні, так і в решті необхідним є комплекс­ний підхід. Зокрема, попередньо доцільно переглянути методику, критерії розрахунку оцінок, врахувати зміни в економіці та сільському господарстві зокрема. Оскільки, як убачається, сьогодні до уваги не беруться зростання собівартості сільськогосподарської продукції, зміни у структурі посівних площ, технологій вирощування сільгоспкультур тощо.

У цьому ж контексті ініціатор законопроєкту пропонує «ціну (вартість) речового права» (права, а не об’єкта!) визначити як інформацію, що підлягає внесенню до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Така пропозиція має бути критично оцінена, оскільки такий обов’язок поширюється, в тому числі, на землі приватної власності. Водночас застосовується вибірковий підхід: «У разі відсутності у документах, поданих для державної реєстрації прав, відповідних відомостей про ціну (вартість) речових прав, такі відомості не вносяться до Державного реєстру прав, а додаткові документи для їх отримання не вимагаються».

 

Замість висновків

Земля — особливий товар. Тому для відкритої торгівлі нею необхідна чітка зважена стратегія. Рівні та справедливі правила гри, які враховуватимуться та гарантуватимуть економічну безпеку держави. Тому первинно має бути проведений глибокий аудит поточної ситуації землекористування, а також нормативно­правової бази з подальшим напов­ненням її відповідно до визначеної стратегії.

На виведення українського ринку землі з тіні є запит суспільства. Підписаний Меморандум про створення Громадської коаліції за скасування мораторію щодо купівлі­продажу земель сільськогосподарського призначення містить реперні точки, які, на жаль, урядовий законопроєкт про обіг земель фактично не врахував.

Основними засадами вільного обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні мають стати національні інтереси, прозорість та послідовність. Держава повинна гарантувати реальність запобіжних інструментів. Відкритий ринок має дати можливість дрібним аграріям за рахунок дешевих кредитів та права передачі землі в заставу придбати її, а селяни повинні отримати гідну винагороду за це.

Водночас в Україні склалася традиція, відповідно до якої будь­які радикальні зміни в законодавстві сприяють народженню нових способів корупції та рейдерства. До цього необхідно бути готовим. Тому період, що передує запуску ринку, потребує не меншої уваги. Це час для підбиття підсумків, проведення аналізу фактичного стану землекористування, проведення аудиту, який допоможе визначити больові точки. А правильна просвітницька робота серед населення сприятиме прийняттю усвідомленого вибору: продавати землю чи ні та на яких умовах.