Тема: Земельна гласність

Богдан СКОРОПАД,
старший юрист KPMG Law Ukraine, Лілія СИСИН, старший юрист KPMG Law Ukraine

Актуальність реформування ринку землі назріла вже давно, але Україні ще потрібно сформувати оптимальну модель, за якою діятимуть гравці ринку

Реформування ринку сільськогосподарської землі в Україні є нагальним питанням, від якого залежить подальший розвиток аграрного ринку. Розв’язати проблему ринку землі покликаний розроблений урядом законопроєкт № 2178, що має на меті зняти обмеження на продаж землі сільськогосподарського призначення.

Необхідність запровадження обігу земель сільськогосподарського призначення назріла давно. Державою було задекларовано рух до вільного обігу таких земель та проведено передачу земель із власності держави та колишніх колективних сільськогосподарських підприємств у власність громадян.

Разом із початком проведення земельної реформи було впроваджене обмеження на продаж землі сільськогосподарського призначення. Це обмеження передусім розглядалося як тимчасовий запобіжний захід.

Якщо на початку переходу до ринкової моделі економіки причини обмеження були обґрунтованими, то в подальшому постійне продовження обмеження на продаж землі вже не відповідало задекларованому курсу на лібералізацію обігу сільськогосподарських земель та сучасним економічним реаліям. Для багатьох із них земля стала неліквідним активом, який незручно адмініструвати та неможливо продати за обґрунтованою ціною.

Вочевидь, значну частину проб­лем економічного характеру, які стримують розвиток малих та середніх виробників сільськогосподарської продукції, станом на сьогодні не розв’язано. Розвиток цих невеликих товаровиробників гальмується відсутністю можливості купувати та розпоряджатися землею, в тому числі використовувати її як предмет застави.

 

Тягнути не можна

Тривале ухилення від запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення попри те, що в законодавстві було задекларовано такий захід, як тимчасовий, стало вже не запобіжних заходом, а, по суті, необґрунтованим обмеженням прав власників розпоряджатися своєю власністю. Це підтвердив Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ), розглядаючи об’єднану справу «Зеленчук і Цицюра проти України».

Верховний Суд, розглядаючи земельні спори, пов’язані з обмеженням продажу земель сільськогосподарського призначення, після набуття цим рішенням ЄСПЛ статусу остаточного наголосив, що розглядати вказане рішення як загальний дозвіл на продаж землі немає підстав. І все ж у разі, якщо Україна необґрунтовано затягуватиме вживання необхідних заходів щодо врегулювання можливості розпорядження землями сільськогосподарського призначення, то з часом це може призвести до ситуації, коли в ЄСПЛ з’являться підстави для відшкодування шкоди для певних категорій власників землі сільськогосподарського призначення, чиє право власності було необґрунтовано обмежене державою.

Тому прийняття законопроєкту № 2178 не лише зумовлене економічними та політичними чинниками, але також є необхідним, щоб усунути необґрунтовані тривалі обмеження прав власників.

З огляду на суспільний та політичний резонанс ми прогнозуємо, що законопроєкт № 2178 підлягатиме обговоренню та доповненням у процесі розгляду. Станом на сьогодні зареєстровано ще шість альтернативних законопроєктів. І все ж таки найбільш імовірно, що саме розроблений урядом законопроєкт буде взятий за основу з урахуванням поданих правок.

 

Обмеження

Сьогоднішня редакція законопроєкту № 2178 містить такі обмеження ринку земель сільськогосподарського призначення:

— набувати у власність землю сільськогосподарського призначення можуть винятково громадяни України та юридичні особи України (нерезиденти зможуть набувати землю через юридичних осіб України);

— встановлюється мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах на рівні, не нижчому за нормативну грошову оцінку;

— обмеження на набуття у власність понад 15 % сільськогосподарських земель області та 0,5 % сільськогосподарських земель України;

— право на купівлю земельної ділянки третіми особами обмежується переважним правом орендаря на купівлю земельної ділянки;

— можливі обмеження на купівлю землі сільськогосподарського призначення на підставі санкцій, у тому числі секторальних.

Якщо зазначені обмеження будуть запроваджені у запропонованому вигляді, ринок землі можна буде визначити як ліберальний і без суттєвих обмежень. Враховуючи лобіювання запровадження більш жорстких обмежень окремими політичними силами, є висока ймовірність появи нових обмежень у процесі розгляду законопроєкту.

 

Плюси

Законопроєктом № 2178 передбачені такі основні позитивні нововведення:

— скасовується заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення всіх форм власності;

— переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки;

— розстрочка платежу до п’яти років за ціною, яка дорівнює нормативно­грошовій оцінці (НГО) таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів для ведення селянського (фермерського) господарства, які їм належать на праві постійного користування та праві довічного успадкованого володіння;

— можливість внесення права на земельну частку (пай) до статутного капіталу господарських товариств;

— можливість передавати земельну ділянку як заставу.

Усі ці положення мають сприяти забезпеченню прозорості операцій із землею та встановлення об’єктивної ринкової вартості земель сільськогосподарського призначення у процесі їх обігу та використання землі як активу чи засобу для залучення обігових коштів.

 

Ризики

Які ризики можуть виникнути у разі прийняття законопроєкту № 2178?

Рейдерське захоплення земель. Неоформлення власниками паїв правовстановлюючих документів, ­спадкових документів, відсутність ділянки в Державному земельному кадастрі (ДЗК) чи Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно може суттєво полегшити захоплення права власності. Та й загалом, відкриття ринку зумовить випадки протиправного захоплення земельних ділянок.

Заниження ціни продажу землі. Пропонується встановити мінімальну ціну продажу земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності на рівні її НГО. Як відомо, НГО землі та реальна оцінка може відрізнятись у два і більше разів. Тому потрібно встановити чітку систему оцінки, яка забезпечувала б відповідність цін продажу ринковим цінам.

Монополізація. Запропоновані обмеження на купівлю понад 0,5 % земель на території України одному власнику та не більш ніж 15 % земель в одній області ставлять у невигідне становище малий та середній аграрний бізнес, який не зможе конкурувати з агрохолдингами чи іноземними капіталом. Якщо це положення буде прийняте в такій редакції, то теоретично 200 осіб можуть придбати всі землі сільськогосподарського призначення у країні.

 

Підготовча робота

Позаяк у нас сьогодні велика частина земель ще й досі не зареєстрована або незаконно передана в оренду, передусім необхідно виконати суттєву підготовчу роботу:

— провести інвентаризацію сільгоспугідь;

— завершити наповнення державного земельного кадастру інформацією про земельні ділянки,

— докласти всіх зусиль, щоб усунути недоліки в оформленні земельних ділянок, зокрема в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та інших державних реєстрах.

Крім того, перед запровадженням в Україні обігу земель сільськогосподарського призначення необхідно також розробити та впровадити ефективну систему економічних та правових заходів щодо стимулювання розвитку малих і середніх сільськогосподарських товаровиробників. Як вихід можна запропонувати механізм квот на землю сільськогосподарського призначення для середніх та малих сільськогосподарських товаровиробників. Запуск земельного ринку повинен суттєво пришвидшити темпи економічного зростання та надати можливість власникам розпоряджатися активом, а також сприятиме залученню інвестицій у сільське господарство України.

Земельна реформа є дуже важливою для економіки України, власників паїв, поточних орендарів. Тому необхідно розробити оптимальну модель ринку, яка допоможе ефективно використовувати такий цінний ресурс, як сільськогосподарська земля.