Тема: Рейдерське охоплення

Максим ТЕРЕЩУК, юрист Asters

У сфері злиттів і поглинань Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» (антирейдерський закон) спричинив неабиякий галас, адже на стадії законопроєкту пропонував досить екстравагантні рішення. Серед них — обов’язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі­продажу корпоративних прав, проведення державної реєстрації змін одразу після підписання договору (за винятком акціонерних товариств) та здійснення реєстратором перевірки настання передбачених договором обставин.

Розробка законопроєкту про обов’язковість нотаріального посвідчення договорів щодо відчуження часток була одним із пунктів Указу Президента України «Про заходи щодо протидії рейдерству» від 22 липня 2019 року. Як виняток в указі зазначено лише «договори, створені на порталі електронних сервісів» — ще одна новація, передбачена цим нормативним актом.

Ідея змусити сторони трансакції щодо відчуження корпоративних прав звертатися до нотаріуса не нова. Ще у 2011 році Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» вимагав наявності нотаріально посвідченого договору про перехід частки для проведення відповідних реєстраційних дій. Попри те, що неефективність (і, щонайголовніше, непрактичність) подібного механізму давно засвідчила практика, антирейдерський закон пропонував закріпити вимогу про нотаріальне посвідчення на рівні Цивільного кодексу України.

Усе ж до другого читання законопроєкт зазнав ряду позитивних змін. Остаточна редакція закону, що набула чинності 2 листопада 2019 року, закріплює обов’язковість письмової форми договору купівлі­продажу корпоративних прав без вимоги про нотаріальне посвідчення. Крім акціонерних товариств, негайна реєстрація змін також не застосовуватиметься до ТОВ та ТДВ. За тими ж винятками настання передбачених договором обставин є умовою реєстрації змін, але без обов’язку подачі відповідних документів реєстратору.

Законом внесено зміни і до процедури реєстрації: вводиться обов’язковість викладення протоколів, рішень, актів приймання­передачі та довіреностей для держреєстрації на спеціальних бланках нотаріальних документів. Якщо довіреність видана українським, а не закордонним нотаріусом, реєстратор також перевірить її дійсність за допомогою Єдиного реєстру довіреностей. Очевидно, що подібні вимоги стануть додатковим рівнем захисту від підробок.

У цілому антирейдерські зміни додадуть клопоту як юристам сторін транс­акції, так і нотаріусам та реєстраторам. А ось чи допоможуть ці нововведення побороти рейдерство — покаже практика їх застосування.

Володимир ЄНІЧ, адвокат судового департаменту АО AVER LEX

Нова влада анонсувала різкі та рішучі дії щодо подолання проблеми рейдерства.

З цією метою розроблено доволі амбітний законопроєкт, який, майже повністю змінившись, сконденсувався у закон під назвою «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності».

Думаю, що на стадії розробки законопроєкту народні обранці зрозуміли, що нині розв’язання проблеми рейдерських захоп­лень активів лежить більшою мірою не у сфері законотворчої діяльності, а у сфері правозастосовній. Тому і закон по суті виявився набором положень, які більшою мірою деталізують діючі норми та легалізують усталену практику.

Зокрема, здійснено припинення діяльності акредитованих суб’єктів, деякі з яких зарекомендували себе з найгіршого боку та нерідко ставали не функціональним інструментом прозорої реєстрації, а просто посібниками недобросовісних юристів.

Можливо, найбільш принциповою є зміна щодо впровадження принципу одночасності вчинення нотаріальної дії та державної реєстрації прав. З технічної точки зору це дасть змогу зосере­дити увагу на діях саме нотаріусів, в чиїх рядах уже проведено чимало чисток і які в цілому як інститут зарекомендували себе принаймні краще за звичайних державних реєстраторів.

Деталізовано вимоги до перевірки осіб, які діють за довіреністю у тих чи інших операціях стосовно майна. Це також реакція на те, що однією з найпопулярніших схем обходу захисту права власності було використання неправомірних довіреностей та вчинення дій від імені реального власника незаконним представником.

Посилено відповідальність за порушення відповідних реєстраційних процедур, але треба розуміти специфіку справ у корпоративних/майнових спорах, де кримінальна справа щодо ре­єстратора дуже довго йде до суду і приходить у той період, коли конфлікт уже по суті вирішився або юридично, або фактично.

Легалізовано доволі зручну функцію СМС­маяк, а саме — після отримання комплекту документів для реєстрації відповідний реєстратор надсилає електронне повідомлення власнику майна щодо вчинення дії.

Також закон містить чимало нормативних уточнень та деталізацій чинних нормативно­правових актів, що також видається цілком обґрунтованим.

Загалом це той випадок, коли, як не парадоксально, варто порадіти, що не пройшли серйозні та амбітні зміни до законодавства, які передбачалися першою редакцією законопроєкту. Натомість ті напрацювання загалом мають бути корисними для учасників ринку.

Розв’язання ж проблеми рейдерства так і залишиться в руках інституцій, які застосовують право, — органів системи Мін’юсту, правоохоронних органів, судів.

Ірина ВОТЯКОВА, адвокат,
керівник відділу корпоративних правовідносин ЮКК DE­JURE

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності», що набув сили на початку листопада поточного року, вніс зміни до багатьох нормативно­правових актів та значною мірою посилив заходи контролю у сфері переходу права власності як на нерухоме майно, так і на корпоративні права у суб’єктах господарювання.

Положення цього закону спрямовані на збільшення контролю при процедурах переходу права власності. Безспірним плюсом його дії є скасування спеціальних акредитованих суб’єктів ре­єстрації, оскільки з появою даних суб’єктів значно збільшилася кількість так званих кишенькових реєстраторів, які здійснювали реєстраційні дії належним чином, сприяючи тим самим рейдерському захопленню чужої власності з боку недобросовісних третіх осіб.

Також безперечним плюсом положень закону є впровадження обов’язку нотаріусів друкувати протоколи юридичних осіб, а також актів приймання­передачі часток статутного капіталу та нерухомого майна — на нотаріальних бланках, що значно зменшує ризик підробки документів шляхом перешивання аркушів у протоколах та підробки підписів і печаток нотаріусів.

Закон також ввів більш конкретну деталізацію дій реєстраторів при зміні суб’єкта права власності та посилив штрафи у разі їх порушення.

Загалом можна сказати, що прийняття цього закону є позитивним кроком у протидії рейдерським захопленням та незаконним діям з боку осіб, які займаються так званим рейдерством.

Олена ПЕРЦОВА, радник ЮФ Aequo

Закон має як позитиви, так і негативи.

Із позитивного: акредитованих суб’єктів позбавили права здійснювати реєстраційні дії. Тут варто пояснити: сама ідея з 2016 року надати комунальним підприємствам право проводити реєстраційні дії з нерухомим майном була непоганою. Але вона не витримала перевірки часом і практикою — реєстратори цих установ настільки себе дискредитували, що інакшого шляху, як забрати в них цю функцію, просто не було.

Із стриманим оптимізмом сприймаю і новелу щодо права учасників юридичної особи в режимі реального часу отримувати інформацію про подання документів на вчинення реєстраційних дій щодо такої особи. Ідея чудова, але коли вона буде реалізована і як буде працювати на практиці — питання.

Що точно не подобається у законі — це нашвидкуруч змінені вимоги до форми документів, як подаються для державної реєстрації. Складається враження, що закон лобіювали нотаріуси, адже відтепер чимало документів підлягатимуть нотаріальному посвідченню. Наприклад, із листопада такого посвідчення потребуватиме довіреність для представництва юридичної особи під час проведення державної реєстрації. Для бізнесу це складно, особливо для нерезидентів. Звісно, на рівні теорії багато хто скаже, що це зупинить рейдерство. Як практик відповім: українських рейдерів така новела точно не зупинить — вони просто підроблятимуть довіреності, як це є і тепер у випадку із фізичними особами.

Віталій ПРАВДЮК, радник
АК «Коннов і Созановський»

З огляду на вал рейдерських атак 2 жовтня 2016 року парламент прийняв ініційований Мін’юстом Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності», який обмежив повноваження суб’єктів реєстрації межами області. Як виявилось, у 2017–2018 роках проблему не було повністю розв’язано, оскільки виникла проблема добросовісності суб’єктів реєстрації прав.

Усунення від державної реєстрації акредитованих суб’єктів

Враховуючи кількість проблемних випадків, пов’язаних саме з діяльністю акредитованих суб’єктів, єдиним недоліком може стати хіба що певний ріст цін на послуги та ускладнення в процесі так званих добросовісних узаконень, коли особа, не порушуючи прав інших осіб, реєструвала право власності на майно, використовуючи акредитованих суб’єктів як найбільш лояльних і дешевих, але загалом такі ускладнення лише мотивуватимуть громадян до повного оформлення документів на будівництво.

Впровадження нерозривної єдності вчинення нотаріальної дії та державної реєстрації прав на нерухоме майно

Закріплення відповідної засади унеможливлює існування ситуації «розривного процедурного зв’язку», який є необхідним у силу виникнення речових прав на нерухоме майно винятково після їх державної реєстрації та який використовувався для різноманітних зловживань.

Екстериторіальність для державної реєстрації фізичних осіб — підприємців

Загалом оцінюємо позитивно, але в цій частині не було гострої проблеми і раніше. По суті, це вигідно лише особам, які не проживають за адресою реєстрації.

Зміни, пов’язані з відчуженням частки у статутному капіталі юр­особи, вчинятимуться лише нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію одразу після вчинення такої нотаріальної дії

Раніше відповідні положення були в Законі України «Про товариства з обмеженою відповідальністю». Цей принцип тепер діятиме щодо всіх організаційно­правових форм юридичних осіб, наприклад приватних підприємств.

Якщо документи для проведення реєстраційних дій подаються представником за довіреністю, то такі дії обов’язково повин­ні будуть мати нотаріальне посвідчення

Оцінюємо позитивно, оскільки після скасування обов’язковості печаток підприємств та з огляду на простоту виготовлення будь­якої печатки, перевірити достовірність довіреності юридичної особи інакше як на нотаріальних документах неможливо.

Тексти заяв, на яких нотаріусом засвідчується справжність підпису, тепер викладатимуться на спеціальних бланках нотаріальних  документів. Зокрема, йдеться про вступ та вихід із ТОВ, рішень юридичних осіб (протоколи загальних зборів та рішення власника/єдиного учасника ТОВ), актів приймання­передачі частки (частини частки) у статутному капіталі, актів про передання нерухомого майна до та зі статутних капіталів юридичних осіб, передавальних актів, розподільчих балансів, а також інших документів, визначених законами.

Впровадження засади територіально­просторової обмеженості здійснення державної реєстрації

Водночас при встановленні відповідного категоричного обмеження щодо здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майна відповідно до його місцезнаходження в межах адміністративно­територіальної одиниці не є достатньо зрозумілим надання повноважень Мін’юсту щодо індивідуального визначення порядку функціонування такого обмеження, а саме — що державна реєстрації може проводитися одночасно у декількох адміністративно­територіальних одиницях, а то і взагалі незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.

Підвищення вимог щодо державної реєстрації прав та ефективності діяльності державного реєстратора

Закон встановлює обов’язкову вимогу для державного реєстратора при здійсненні державної реєстрації прав, які виникли до 1 січня 2013 року, звернутися до органів, які первинно проводили державну реєстрацію із запитом про інформацію, необхідну для належного здійснення реєстрації. Звичайно, наслідком стане збільшення строків реєстрації та вартості пов’язаних послуг, але непорушність права власності є занадто важливим елементом, щоб можна було дещо пожертвувати оперативністю та дешевизною.

Мирослав ГОРОШКО, адвокат ЮК EQUITY

Складно недооцінити необхідність прий­няття антирейдерського законодавства в Україні, виходячи з показників міжнародного рейтингу захисту прав власності, в якому Україна сьогодні посідає 109 із 129 місць, та численних фактів рейдерських атак, інформація про які повсякчас з’являється у ЗМІ.

Чи розв’яже новий антирейдерський закон наявні проблеми? — важко сказати, адже неможливо розглядати прийняті зміни в «стерильних умовах», не беручи до уваги проблему корумпованості та інші фактори.

Новий антирейдерський закон містить ряд позитивних змін, хоча він переважно має характер «локального», без грандіозних перетворень (порівняно з антирейдерським законом 2016 року). Варто відзначити, що антирейдерський закон 2016 року, зі змінами якого пророкували підняття України у наведеному рейтингу зі 115 (станом на 2016 рік) на 75­ту сходинку і тотальну боротьбу з рейдерством, не приніс бажаного результату.

До слова, у 2015 році Україна перебувала на 105 місці цього ж рейтингу.

Щодо змін 2019 року, ключові положення антирейдерського закону передбачають:

— припинення діяльності акредитованих суб’єктів. З чим неможливо не погодитися, адже практика засвідчила неспроможність контролю/недоцільність використання інституту так званих акредитованих суб’єктів, оскільки значна їх кількість брала активну участь у сумнівних або і відверто злочинних ре­єстраційних діях;

— впровадження принципу одночасності вчинення нотаріальної дії та державної реєстрації прав, що спрощує для зацікавленої особи (скажімо, покупця) необхідності пошуку нотаріуса, який має доступ реєстратора, а не лише посвідчує правочин про відчуження/набуття у власність, та й видається логічним, коли реєстраційна дія проводиться нотаріусом, який посвідчив відповідний документ щодо речового права і вчинив усі необхідні перевірки при цьому;

— встановлено обов’язок реєстратора визначати обсяг цивільної дієздатності фізичних осіб і цивільної правоздатності та дієздатності юридичних осіб, а також перевіряти повноваження представника (за нотаріальною довіреністю) щодо вчинення дій щодо речових прав. Безперечно, як і наведені вище положення, це річ корисна та практично необхідна, залишаються лише питання щодо способу реалізації такого інструменту.

Можна сказати напевно, що антирейдерський закон — вчасний і необхідний крок у напрямку до попередження рейдерських захоплень в Україні, однак без подолання корумпованості всіх інстанцій цього процесу — це лише зміни заради змін.

Віктор МОРОЗ, керуючий партнер АО Suprema Lex

Ключовою особливістю нового антирейдерського закону є збільшення ролі нотаріусів у житті бізнесу та захисті власності. Зокрема, передбачено обов’язковість нотаріального посвідчення договорів про відчуження корпоративних прав, принцип одночасності вчинення нотаріальної дії та державної реєстрації прав, обов’язкова перевірка нотаріусом змісту довіреності. Враховуючи збільшення участі нотаріусів у питаннях захисту права власності та бізнесу, Міністерство юстиції України 6 листопада 2019 року навіть видало інформаційний лист, спрямований на роз’яснення особливостей застосування Закону № 159­ІХ.

Виходячи з вимог антирейдерського закону, власникам бізнесу та нерухомості можна дати ряд рекомендацій, які дозволять їм здійснювати свою діяльність у цілком законний спосіб та не бути звинуваченими у рейдерській діяльності.

По­перше, для уникнення зайвих сумнівів у нотаріуса, який здійснює ту чи іншу реєстраційну дію щодо об’єкта нерухомості, до нотаріуса бажано звертатися безпосередньому власнику відповідної нерухомості, а у разі звернення до нотаріуса довіреної особи забезпечити таку довірену особу нотаріально засвідченою довіреністю з максимально можливими широкими повноваженнями щодо операцій із відповідною нерухомістю. При цьому зверну увагу на посилання в інформаційному листі Мін’юсту на те, що довіреність юридичної особи, оформлена відповідно до вимог статті 246 Цивільного кодексу України, не є належним документом для цілей проведення державної ре­єстрації.

По­друге, враховуючи посилення обов’язку нотаріусів визначати обсяг цивільної дієздатності фізичних осіб, цивільної правоздатності та дієздатності юридичних осіб шляхом перевірки певних відомостей, що містяться в реєстрах, автоматизованих системах Мін’юсту, а також не лише дійсності, а й змісту правочинів, що посвідчуються нотаріусом, зокрема довіреностей, вважаємо за доцільне перед проведенням будь­яких угод здійснювати due diligence відповідних угод, правовстановлюючих документів, на підставі яких вони вчиняються, повноважень їх сторін.

По­третє, вчиняючи ті чи інші угоди щодо корпоративних прав, треба уникати складних трансакцій, які вимагатимуть кілька реєстраційних дій, оскільки такі угоди можуть бути сприйняті державою неоднозначно та, знову ж таки, завершитися для власника бізнесу кримінальним переслідуванням.

Запропоновані Законом № 159­ІХ механізми боротьби з рейдерством є доволі ефективними, але можуть ускладнити діяльність бізнесу та реалізацію власників нерухомого майна їх прав та стати підставою для особливої уваги до них з боку держави в особі правоохоронних органів. А тому в деяких випадках для структурування тієї чи іншої угоди доцільно застосовувати механізми, що пропонуються правом іноземних юрисдикцій, зок­рема англійським правом, але ці нюанси є індивідуальними і потребують опрацювання, виходячи з конкретних особливостей тієї чи іншої угоди.

Кирило БУДНИК, юрист ЮФ «Салком»

На жаль, сьогодні рейдерство в Україні не лише існує, а й процвітає. Однією з голов­них підстав, які стали передумовою саме для процвітання рейдерства в Україні, можна назвати неякісно проведену реформу у сфері державної реєстрації у 2016 році, в процесі якої серед суб’єктів держреєстрації з’явилися акредитовані суб’єкти.

Акредитованим суб’єктом могла стати юридична особа публічного права, яка має трудові відносинах не менш ніж з трьома державними реєстраторами. При цьому суттєвим недоліком реформи стала відсутність серйозних критеріїв для отримання акредитації такими суб’єктами.

Відповідно до інформації з офіційного сайту Мін’юсту у період з 2016­го по 2019 рік акредитованими суб’єктами стали щонайменше 226 комунальних підприємств по всій Україні. Як показала практика, саме акредитовані комунальні підприємства стали чи не найголовнішим елементом у діяльності рейдерів.

В одних випадках рейдери зверталися до державних реєстраторів комунальних підприємств та, використовуючи їхній низький професійний рівень, надавали підроблені документи для внесення відповідних змін у відомості в державних реєстрах. В інших випадках рейдери за допомогою тих чи інших засобів отримували «ключі доступу» державних реєстраторів комунальних підприємств до державних реєстрів та без їхнього відома, використовуючи отриманий доступ, вносили необхідні зміни у відомості в таких реєстрах. Разом із тим одразу після створення перших акредитованих комунальних підприємств почали з’являтися тривожні сигнали, що деякі з них або їхні філії є «фантомами», тобто вони існують виключно на папері. У свою чергу, незважаючи на їх існування винятково на папері, такі «фантоми» здійснювали цілком реальні реєстраційні дії та вносили у відомості в державних реєстрах необхідні рейдерам зміни.

Починаючи з 2016 року, в засобах масової інформації один за одним почали з’являтися сюжети про рейдерські захоплення, до яких причетні саме акредитовані комунальні підприємства. На певному етапі стало очевидним, що існування акредитованих комунальних підприємств несе в собі значно більше ризиків для держави, ніж вигоди, оскільки їх почали використовувати для здійснення відверто неправомірних дій. Приблизно з середини 2017 року Міністерство юстиції України почало поступово здійснювати перевірку акредитованих комунальних підприємств та скасовувати їх акредитацію, а вже у 2018 році акредитацію комунальним підприємствам почали скасовувати масово.

Як свідчать оприлюднені у вересні 2019 року на офіційному сайті Міністерства юстиції України результати тестування державних реєстраторів, для підтвердження професійної компетентності серед 40 реєстраторів, які проходили тестування, іспит скали лише вісім, а десять узагалі не з’явилися на тестування.

Викладене вище свідчить, що усунення відповідно до проєкту закону № 1056­1 з ринку реєстраційних послуг акредитованих суб’єктів є надзвичайно важливим кроком, який дасть змогу прибрати чи не найголовніший елемент у реалізації рейдерських схем в Україні.

Віталій ПРАВДЮК, радник
АК «Коннов і Созановський»

Закон передбачає два способи оскарження рішення державних реєстраторів: через судовий позов та в адміністративному порядку. Адміністративні скарги розглядає постійно діюча Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, так звана антирейдерська комісія. Плюсом подачі скарги до антирейдерської комісії є швидкість розгляду, номінально розгляд має бути завершений протягом 30 днів, мінусом є обмеження функціоналу. Антирейдерська комісія бере до уваги лише технічні та процедурні порушення дій реєстраторів та не вивчає аргументи щодо спору про право.

Ми, безумовно, позитивно оцінюємо усунення з ринку реєстраційних послуг акредитованих суб’єктів. Законодавство до прий­няття Закону № 1056 дозволяло здійснювати реєстраційні дії трьом групам суб’єктів:

1. Реєстратори органів місцевого самоврядування та державних адміністрацій.

2. Приватні та державні нотаріуси.

3. Акредитовані суб’єкти — громадяни, що перебувають у трудових відносинах зі спеціально акредитованими державними та комунальними підприємствами.

Якщо суб’єкти першої групи були по суті державними службовцями, а нотаріуси мусили витрачатися за страхування відповідальності, то третя група виявилась проблемною. Співробітники комунальних підприємств фактично нічим, окрім номінальних вимог закону, не були пов’язані, до того ж не було практики перевірки їхніх знань та навіть їх особи. Подекуди були випадки, коли ключі реєстраторів отримували особи, які в реальності навіть не проживали на території України. Усунення такої ланки призведе до зникнення найбільш кричущих порушень.

Порядок створення, організаційні та процедурні засади діяльності комісії визначаються Положенням, затвердженим наказом Мін’юсту від 12 січня 2016 року № 37/5. Фактично антирейдерська комісія почала працювати на початку 2016 року. Її повноваження визначаються Порядком розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженим постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1128 (Порядок). Згідно з ним антирейдерська комісія наділена серед іншого такими повноваженнями, а саме — скасування реєстраційних дій та блокування доступу до державного реєстру для відповідного суб’єкта реєстрації, скасування акредитації суб’єкта реєстрації, притягнення до дисциплінарної відповідальності посадової особи територіального органу Мін’юсту, направлення до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату при Мін’юсті подання щодо анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю.

Максим КОЛДОБА, партнер АО ДЖАСТЛ

Законом внесено зміни, що, без сумніву, обмежать можливості рейдерам здійснювати протиправне захоплення підприємств, незаконне переоформлення права власності на об’єкти нерухомого майна тощо. Натомість повністю викорінити таке явище в Україні, як рейдерство, закон навряд чи зможе.

Способами захисту від незаконного заволодіння корпоративними правами підприємства або правом власності на нерухоме майно, як і раніше, залишаються звернення до правоохоронних органів з відповідною заявою про порушення кримінального провадження, звернення до суду з позовом про скасування відповідної незаконної реєстрації, а у разі, якщо майно вже було переоформлене на третю особу, також з позовом про витребування такого майна. Крім того, в Україні діє, а наразі і стрімко реформується, так звана антирейдерська комісія при Міністерстві юстиції України, яка розглядає скарги на дії державних реєстраторів. Але при зверненні до цієї комісії необхідно мати на увазі, що вона розглядає винятково процедурні порушення державного реєстратора при вчиненні ним реєстраційної дії, а не розглядає спори про право. Натомість звертаємо увагу на те, що новим законом збільшено обсяг обов’язків державного реєстратора при вчиненні реєстраційної дії, а саме — перевірка справжності довіреності в Єдиному реєстрі довіреностей, запит відомостей інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем під час здійснення реєстраційної дії та багато іншого. Зазначене розширює коло можливих підстав для скасування рішення реєстратора про незаконну реєстрацію саме через оскарження вказаних дій до антирейдерської комісії.

Окремо варто звернути увагу на силовий захист підприємств та об’єктів нерухомого майна від рейдерських атак. Більшість таких атак супроводжуються силовим способом захоплення за допомогою так званих охоронних компаній. У цьому випадку з метою ефективного захисту інтересів бізнесу або власника та збереження активів необхідно заручатися підтримкою таких самих охоронних структур для використання силового способу звільнення підприємства/об’єкта нерухомого майна від рейдерів, оскільки розгляд скарги в антирейдерській комісії або справи в суді займають багато часу, протягом якого постраждалий власник може позбавитись усіх активів, і подальша боротьба буде вже неактуальною.

Отже, законом справді внесено досить позитивні зміни з точки зору захисту права власності та посилення боротьби з рейдерством, але власникам бізнесу та нерухомого майна, якщо вони все ж таки зазнали рейдерської атаки, необхідно використовувати комплекс заходів як правових, так і силових та технічних, спрямованих на відновлення своїх прав і повернення незаконно захопленого майна.

Олександр СМІШКО, юрист
ЮК Hillmont Partners

Однією зі змін, яка запроваджена новим законом, є зменшення суб’єктів реєстрації прав власності — відтепер особами, які можуть здійснювати державну реєстрацію прав власності, є тільки нотаріуси та державні реєстратори. Акредитовані суб’єкти державної реєстрації (у більшості випадків це комунальні підприємства чи підприємства технічної інвентаризації), які раніше мали доступ до державних реєстрів та могли здійснювати державну реєстрацію прав власності, більше таких прав не мають.

Розглядаючи такі зміни в контексті захисту прав власності від рейдерських посягань, позбавлення акредитованих суб’єктів статусу суб’єкта реєстрації однозначно є позитивним кроком. Як показує статистика, саме за сприяння таких недобросовісних акредитованих суб’єктів (так званих чорних реєстраторів) відбувалось близько 90 % випадків рейдерського захоплення майна.

Наводимо приклад схеми роботи «чорних реєстраторів», проти якої довелось боротися, з власного досвіду. Право власності на об’єкт нерухомого майна — житловий будинок, який знаходиться в Київській області (передмістя Києва — щоб мали уявлення про вартість будинку), було перереєстровано на підставі сфальсифікованих документів на іншого власника. Суб’єкт реєстрації — комунальне підприємство Миронівської сільської ради Одеської області. Миронівська сільська рада Одеської області, Карл! І це при діючому принципі екстериторіальності реєстрації нерухомості, який обмежував можливість здійснення реєстраційних дій щодо права власності на нерухоме майно в межах області.

Ні, насправді такий принцип екстериторіальності порушено не було — суб’єкт реєстрації і справді був зареєстрований у Київській області (тобто, за місцем знаходження бідового житлового будинку). Тобто Миронівська сільська рада Одеської області зареєструвала в межах Київської області юридичну особу з організаційно­правовою формою «комунальне підприємство». Потім таке КП набуло статусу акредитованого суб’єкта. І все, профіт — комунальне підприємство з Одеської області має можливість здійснювати державну реєстрацію прав власності на будь­яке нерухоме майно, яке знаходиться в межах Київської області (окрім міста Києва, щоправда).

Думаю, буде зайвим писати, що особа, яка фактично виконувала функції державного реєстратора комунального підприємства Миронівської сільської ради, очевидно, або мала злочинний умисел, або в силу обману чи незнання не усвідомлювала, що вона робить, або взагалі гадки не мала, що вона є державним реєстратором. Є чимало історій на кшталт того, коли бабуся — державний реєстратор чергового комунального підприємства сільської ради, якій винахідливі ділки навішали лапшу на вуха, лише за коробку цукерок закривала очі на деякі недоліки поданих для державної реєстрації документів та перереєстровувала право власності з однієї особи на іншу.

З прийняттям нового закону таких випадків явно поменшає. Принаймні, допоки не буде винайдено нових схем для маніпуляцій з відомостями Державного реєстру нерухомого майна.