Тема: Антирейдерська технологія

Юлія КИЛЬЧИНСЬКА,
старший юрист EVERLEGAL

Новий антирейдерський закон: чого очікувати бізнесу

2 листопада 2019 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» № 159­IX від 3 жовтня 2019 року (Закон). З метою забезпечення захисту права власності на нерухоме майно та частки в статутних капіталах юридичних осіб, а також створення додаткових механізмів захисту таких прав від рейдерських захоплень Законом вносяться зміни до законів України, зокрема до Законів «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань» і «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У цій статті ми розглянемо основні зміни, які матимуть наслідки для діяльності юридичних осіб, а також новели законодавства в частині реєстрації речових прав на нерухоме майно.

 

Зміни в переліку суб’єктів проведення реєстраційних дій

Законом виключено акредитованих суб’єктів (комунальні та державні підприємства) з числа суб’єктів, що здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань. Відтепер реєстраційні дії зможуть здійснювати державні та приватні нотаріуси, які виконують повноваження державних реєстраторів, а також державні реєстратори місцевих держадміністрацій та органів місцевого самоврядування.

 

Перевірка обсягу цивільної правоздатності та дієздатності

Закон встановлює обов’язок державних реєстраторів (а також нотаріусів, які виконують повноваження державних реєстраторів) перевіряти обсяг цивільної правоздатності та дієздатності юридичних осіб і фізичних осіб, а також їхніх представників. Наведена вище вимога покликана забезпечити уникнення ситуацій, в яких державна реєстрація прав на нерухоме майно або частки в статутному капіталі товариства може призвести до порушення речових прав власників такого майна.

Залежно від об’єкта речового права, щодо якого проводиться реєстраційна дія, така перевірка здійснюється: під час проведення державної реєстрації змін до відомостей, пов’язаних зі зміною складу засновників (учасників) в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських організацій (Єдиний реєстр); під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, за винятком випадків проведення державної реєстрації, що здійснюється, зокрема, в результаті вчинення нотаріальних дій.

Наведена вище вимога при внесенні змін до Єдиного реєстру не застосовується у разі, якщо такі зміни відбулися в результаті нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є відчуження частки учасника у статутному капіталі юридичної особи.

Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, зареєстрованої відповідно до законодавства України, здійснюється шляхом отримання з Єдиного реєстру відомостей про таку особу, в тому числі про її установчі документи, та перевірки відповідності ре­єстраційної дії, яка вчиняється, обсягу її цивільної правоздатності та дієздатності.

Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи — нерезидента здійснюється на підставі документа, що підтверджує реєстрацію такої особи у країні її місцезнаходження (витяг із відповідного реєстру), та установчих документів (їх копій) юридичних осіб — нерезидентів.

Вимоги до таких документів залишаються незмінними: вони повинні бути належним чином легалізовані, а також перекладені на українську мову, із нотаріальним засвідченням перекладу.

 

Реєстрація змін в Єдиному реєстрі

Документи, що подаються з метою державної реєстрації змін в Єдиному реєстрі, мають бути оформлені на спеціальних бланках нотаріальних документів. Згідно із Законом, відтепер при проведенні дій, які мають наслідком внесення змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному реєстрі, всі документи необхідно оформляти на спеціальних бланках нотаріальних документів.

Це стосується, зокрема:

— рішень уповноваженого органу управління юридичної особи, що подаються для державної реєстрації змін до відомостей, що містяться в Єдиному реєстрі (наприклад, зміна керівника, зміни до установчих документів тощо);

— рішень учасників щодо визначення розміру статутного капіталу та розмірів часток учасників, а також щодо виключення учасника з товариства;

— заяви про вступ до або вихід із товариства;

— актів передачі нерухомого майна до та зі статутного капіталу юридичної особи (наприклад, у разі внесення нерухомого майна як вкладу до статутного капіталу);

— актів приймання­передачі частки у статутному капіталі товариства;

— передавального акта та розподільчого балансу юридичної особи.

Водночас щодо інших рішень та документів органів управління та учасників товариства, які не потребують державної реєстрації, Законом не встановлено обов’язкового оформлення на спеціальних бланках нотаріальних документів. Також це правило не стосується оформлення внутрішніх рішень загальних зборів учасників, зокрема, щодо значних правочинів або затвердження внут­рішніх положень щодо діяльності товариства.

 

Особливості державної реєстрації речових прав на нерухоме майно

Законом внесено зміни стосовно реєстрації прав власності та інших речових прав на нерухоме майно. Зокрема, державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться за місцезнаходженням нерухомого майна, а державна ре­єстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.

Додатково до вимог перевірки цивільної правоздатності та дієздатності, як зазначено вище, Законом закріплено принцип одночасності вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва та державної ре­єстрації прав. За загальним правилом, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, проводиться нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію.

 

Роз’яснити та доопрацювати

Попри прийняття Закону, положення якого спрямовані на уникнення ситуацій із незаконним заволодінням нерухомим майном або корпоративними правами в юридичних особах, він залишає відкритими деякі питання. Зокрема, більш детального аналізу та доповнень потребують положення стосовно проведення одним і тим самим нотаріусом реєстрації речових прав за результатами вчиненої нотаріальної дії з нерухомим майном. Так, відповідно до Закону, у разі смерті нотаріуса або якщо, наприклад, нотаріус за станом здоров’я не може вчинити реєстраційні дії щодо прав на нерухоме майно, передача заяв на проведення державної реєстрації прав до іншого нотаріуса здійснюється за рішенням відповідного територіального органу Міністерства юстиції України. Водночас Законом не встановлено строки для прийняття такого рішення, що може мати значний вплив на порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Окремим відкритим питанням залишається застосування нотаріально посвідченої довіреності при поданні заяви для державної реєстрації змін до відомостей, що містяться в Єдиному реєстрі. Так, відповідно до Закону, у разі подання уповноваженою особою заяви на проведення державної реєстрації змін до Єдиного реєстру також необхідно надати документ, що підтверджує повноваження заявника.

Законом не врегульоване питання підтвердження повноважень у разі, якщо законодавством країни реєстрації нерезидента не передбачено видачу нотаріальної довіреності на представника. Таке питання може виникнути, наприклад, при реєстрації змін до відомостей щодо учасників, що містяться в Єдиному реєстрі, у процесі оформлення відчуження частки в статутному капіталі. Так, відповідно до Закону заявниками в такому випадку є особа, що відчужує частку, особа, що набуває право власності на частку, або їх уповноважені представники. Таким чином, на сьогодні незрозумілим є питання, яким чином має бути оформлена нотаріально посвідчена довіреність, якщо законодавством іноземної юридичної особи не передбачено нотаріальне оформлення таких довіреностей. У роз’ясненні Міністерства юстиції України від 6 листопада 2019 року стосовно застосування Закону зазначено, що перелік документів, які можуть бути прийняті на підтвердження повноважень представника, не підлягає розширеному тлумаченню, тому, на наш погляд, це питання залишається відкритим та потребує подальшого роз’яснення та доопрацювання.