Нерухомість: Безконтрольна покупка

Тимофій СІКОРСЬКИЙ,
старший юрист ЮФ «Салком»

З 1 січня 2013 року отримання достовірної інформації про фактичний стан об’єкта нерухомості стає актуальним питанням

8 червня 2012 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно». Примітною особливістю цього закону є визначення нотаріуса спеціальним суб’єктом державної реєстрації прав на нерухоме майно. Іншими словами, нотаріус отримує повноваження реєструвати права та обтяження на нерухоме майно одночасно із посвідченням угоди.

Безумовним плюсом такої новели є істотне спрощення процедури укладення угод із нерухомим майном. Так, на сьогодні укладення договору щодо нерухомого майна відбувається в три етапи. Спочатку потрібно отримати в БТІ витяг із держреєстру. Потім відбувається укладення договору та його посвідчення нотаріусом. На третьому етапі потрібно знову звернутися до БТІ для реєстрації прав на нерухомість, що виникли.

Відтепер, починаючи з 1 січня 2013 року, ця процедури відбуватиметься в одну дію. Спочатку нотаріус замість БТІ оформить витяг з держреєстру, оскільки матиме до нього безпосередній доступ, а потім здійснить реєстрацію прав на об’єкт, що виникли. Як бачимо зі змісту Закону, БТІ усувається з алгоритму укладення угод щодо нерухомого майна.

За новими правилами

У професійних юридичних колах уже було багато сказано про «плюси» та «мінуси» цього Закону. Проте варто було б більш детально зупинитися на ризиках, пов’язаних із дефектним правовим станом об’єкта нерухомості.

Відхід БТІ від підготовчого етапу планування угоди — це «плюс», оскільки загальновідомими є проб­леми, які повсюдно поставали перед власниками нерухомості при оформленні довідок у БТІ. Але давайте не забуватимемо, що БТІ, попри недоліки у роботі, так чи інакше забезпечувало актуалізацію фактичного стану об’єкта нерухомості. Іншими словами, фактичний огляд нерухомості інженером БТІ та наступне складання техпаспорту, як правило, завжди передували видачі витягу із держреєстру. Тобто витяг, виданий БТІ, містив оновлені дані щодо фактичного стану об’єкта.

У той же час треба визнати, що нинішня система контролю стану об’єкта нерухомого майна, на жаль, залишає бажати кращого. Справді, на роботу БТІ багато нарікань. Проте власне ідея проведення такого контролю саме перед угодою є правильною.

У нинішньому Законі немає аналогічних норм щодо інвентаризації об’єкта перед угодою. Судячи з усього, з 1 січня 2013 року обов’язковий технічний контроль над поточними змінами стану об’єкта відійде у минуле.

Проте за нинішніх умов, враховуючи прийняття вищевказаного Закону, отримання актуальної інформації про фактичний стан об’єкта нерухомості стає актуальним питанням.

Але чому? Відповідь на це запитання доволі проста. Загальновідомим є факт масового самовільного перепланування квартир, будинків та нежитлових приміщень. Навіть встановлення звичайної перегородки в офісі вже може вважатися переплануванням.

Сам собі будівник

Проілюструємо просту ситуацію. Власник об’єкта нерухомості — складу — без дозвільних документів прибудував невеликий сарайчик, а також встановив декілька капітальних перегородок та прорізав додаткові двері. У правовстановлюючому документі та у держреєстрі ці зміни не відображені, адже внесення таких відомостей до документів пов’язане із великими труднощами та фінансовими витратами.

При огляді об’єкта покупцем ці, на перший погляд, незначні зміни залишаються поза його увагою. Покупець повністю та беззастережно сподівається на всевидяче око нотаріуса та не вдається у подробиці планування приміщення.

У результаті таких сумнівних, з правової точки зору, маніпуляцій об’єкт нерухомості може змінитися настільки, що його можна буде не впізнати. Однак нотаріус, що посвідчує угоду, не бачить об’єкт вживу. Він обмежений даними держреєстру, в яких немає ані слова про напівлегальні метаморфози об’єкта.

Далі сторони укладають договір купівлі-продажу. Нотаріус, без жодних докорів, посвідчує договір, оскільки у нього немає інформації про незаконне перепланування. Більше того, той самий нотаріус спокійно реєструє право власності на склад за покупцем. Виходить цікава ситуація: за документами продавався склад у його первісному вигляді, але за фактом покупець отримав дефект­ний об’єкт. Нескладно уявити, що ж буде з об’єктом після того, як він побуває у власності двох-трьох власників, кожен з яких привнесе свій, унікальний, але незаконний, архітектурний штрих.

Згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України, особа, яка здійснила або здійснює самовільне будівництво, не набуває на нього права власності. Виходить, що попередній власник узагалі не мав права продавати склад, оскільки з огляду на незаконне перепланування як таким власником і не був. А якщо так, то за найменшого бажання відібрати у нового власника склад попередній власник або ж зацікавлені особи можуть легко подати позов про визнання угоди недійсною. Наслідки такого повороту подій нескладно передбачити. У будь-якому випадку вони обернуться збитками для покупця, яким би добросовісним він не був.

Екскурс в історію

Що ж можна зробити для уникнення подібних ситуацій на практиці? По-перше, до укладення договору необхідно обов’язково замовити технічну інвентаризацію об’єкта. Причому замовлення має надійти саме від покупця, зацікавленого у чесній процедурі. Таку інвентаризацію потрібно проводити за згодою сторін, оскільки у противному випадку доступ інженера БТІ до об’єкта може бути ускладнений. По-друге, правильним рішенням буде проведення правового дослідження об’єкта нерухомості перед укладенням угоди. Такий аудит можна провести самостійно, але ліпше замовити його проведення зовнішньому юридичному консультанту, що має солідний досвід у цій сфері.

Зі своєї практики відзначу, що при проведенні детального аудиту, як правило, жоден правовий дефект об’єкта нерухомості не залишається поза увагою. Юрист, що перевіряє об’єкт, не обмежується формальним аналізом правоустановчих документів, як це робить нотаріус, а за всіма подробицями аналізує документи та оглядає сам об’єкт, так би мовити, в натурі, а також вивчає у комплексі всі документи на землю, установчі документи власника і, звичайно ж, розкриває правову історію об’єкта аж до його створення. Результати перевірки відображаються в юридичному звіті, який надається клієнтові із необхідними коментарями. Деякі дефекти можуть бути усунені ще до угоди, а деякі не можуть бути усунені зовсім. Але пов’язані з цим ризики часто-густо слугують предметом торгу між сторонами, які домовляються, що дозволяє суттєво знизити ціну договору та з лихвою перекрити витрати, понесені у зв’язку із проведенням якісного юридичного аудиту.