№6 Червень 2021 року → До справи

Тема: Ґрунтовий підхід

Одна з найочікуваніших реформ, що має на меті змінити ландшафт правових відносин, пов’язана з відкриттям ринку землі в Україні. Чи призведе ця подія до суттєвих зрушень, чи матимуть вони позитивний характер? Які проблеми права власності на землю стануть відтепер найбільш актуальними. Відповіді на ці та інші запитання знають провідні експерти юридичного ринку

Скасування мораторію. Які можливості відкриває зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення для потенційних покупців та продавців.
Якою буде специфіка купівлі та продажу таких земель? Які норми регулюватимуть ці питання і які ризики є актуальними?

Вадим ІВАНІН, адвокат ЮК «Амбер»

З 1 липня набув чинності Закон № 552-IX від 31 березня 2020 року, яким знімається мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, що належать громадянам на праві приватної власності.

Цим законом передбачено поступове набуття права власності на земельні ділянки. На першому етапі набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення можуть тільки громадяни України, максимальний розмір — 100 га на людину, а з 1 січня 2024 року право набуття таких земельних ділянок у власність буде належати також і юридичним особам, але з деякими обмеженнями. Максимальний розмір земельної ділянки складає 10 000 га на людину.

Встановлюючи певні обмеження для фізичних осіб щодо розмірів земельних ділянок, які вони можуть набувати у власність, зазначений закон фактично надав таке необмежене право іншим гравцям ринку землі — банкам. Так, у разі звернення стягнення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення як на предмет застави, банки можуть набувати такі землі у свою власність без обмежень.

Зазначеним законом передбачено, що ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натурі власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Відповідно, після спливу цього терміну в розумінні наведеного закону ціна буде формуватися за домовленістю між покупцем та продавцем.

Попри прагнення влади показати всю прогресивність наведеного закону, необхідно звернути уваги на те, що ним створені ризики концентрації значних обсягів земельних ділянок у руках невеликої кількості фізичних осіб, уже починаючи з 2024 року. Іншим недоліком цього закону є те, що ним жодним чином не створені запобіжники, аби убезпечити можливість банків використовувати відповідні норми з метою створення всіляких незаконних та прихованих схем масового викупу земель.

Крім цього, в умовах економічної кризи законодавцем мали бути створені реальні механізми задля уникнення продажу земельних ділянок за неринковими цінами. Встановлені законом обмеження щодо цінових критеріїв мають тимчасовий характер.

Справді, вже нагальною є потреба запровадження ринку землі, водночас цьому мало передувати прийняття необхідного пакета законодавчих актів, які максимально забезпечили б прозорість та повну захищеність національних інтересів країни.

Василь ШЕРЕТЬКО, старший юрист ЮФ «Антіка»

Закон України № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», прийнятий 31 березня 2020 року (Закон), яким скасовується мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, передбачає поступове зняття обмежень на продаж земель відповідної категорії. Так, ринок землі відкривається з 1 липня 2021 року, проте до 1 січня 2024 року набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть тільки громадяни України, територіальні громади та держава. При цьому обсяг землі, яку може придбати громадянин у цей період, обмежується на рівні 100 га. Таке обмеження не поширюється на землю, набуту громадянином у власність до відкриття ринку землі. Починаючи з 1 січня 2024 року, обсяг земель сільськогосподарського призначення, які можуть бути придбані громадянами, збільшиться до 10 000 га, і придбавати такі землі у власність зможуть, у тому числі, і юридичні особи, зареєстровані відповідно до законодавства України (з певними обмеженнями в частині учасників та кінцевих бенефіціарних власників таких юридичних осіб).

Для власників земельних ділянок зняття мораторію означає можливість повною мірою реалізовувати свої правомочності, зокрема, розпоряджатися належною власністю з метою, наприклад, одержання фінансових активів в обмін на відчуження титулу (права власності) на належні їм земельні ділянки чи одержання їх у позику від банку (під заставу таких ділянок). Що стосується потенційних покупців, то зняття мораторію відкриває нові горизонти, зокрема, у сфері інвестування. Оскільки земля є обмеженим ресурсом, поступове зменшення пропозиції на ринку матиме неодмінним наслідком збільшення її вартості. Крім того, інвестиції у придбання земельних ділянок з подальшою передачею їх в оренду агрофірмам може стати доволі перспективним джерелом пасивного доходу.

Утім, купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення матиме певну специфіку. Окрім стандартних перевірок, які необхідно буде вчинити потенційному покупцю, аби убезпечити свої інвестиції (зокрема, щодо правомірності набуття титулу власника, наявності необхідних згод, відсутності заборон/обмежень щодо розпорядження тощо), додатково доведеться перевіряти інформацію щодо наявності осіб, які мають переважне право на придбання земельної ділянки. До таких осіб належать особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення на земельних ділянках та/або орендарі таких земельних ділянок. У разі виявлення таких осіб їм необхідно повідомляти про намір відчуження земельних ділянок, що передбачає дотримання певних регламентованих процедур і, як наслідок, у кращому для покупця випадку відтермінує у часі таке придбання, а в гіршому — зробить таке придбання неможливим у зв’язку з реалізацією такими особами переважного права на придбання земельної ділянки у власність. У свою чергу, недотримання порядку повідом­лення особи, яка має переважне право на придбання земельної ділянки у власність, може мати наслідком переведення прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки на таку особу на підставі рішення суду.

Законодавче поле. Як загалом оцінюєте перебіг земельної реформи в Україні?
Що є принципово важливим у нових змінах до Земельного кодексу України та інших нормативно-правових актах? Очікування та перспективи

Ігор КАСЬЯНОВ, юрист АФ «Грамацький і Партнери»

Уже в липні 2021 року почне функціонувати ринок сільськогосподарських земель, хоча з певними обмеженнями: по-перше, поширюватиметься виключно на приватні сільськогосподарські землі; по-друге, набувати у власність сільськогосподарські землі зможуть лише громадяни, а юридичним особам, окрім банків, ринок земель сільськогосподарських земель відкриється з 1 січня 2024 року.

Разом із тим, з метою удосконалення можливостей розпорядження сільськогосподарськими землями Законом України від 28 квітня 2021 року № 1423-ІХ (Закон № 1423-ІХ) внесені зміни до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів, які регулюють відносини, пов’язані, серед іншого, з орендою та іншими речовими правами на земельні ділянки.

Слід акцентувати увагу на тому, що згідно із Законом № 1423-ІХ право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом. Таке відчуження, передання в заставу означених прав здійснюється на підставі договору, який є підставою для державної реєстрації переходу права користування.

При цьому наголошуємо, що до набуття чинності Законом № 1423-ІХ існувало обмеження, згідно з яким заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренда, емфітевзис) можуть бути лише банки. Натомість Законом № 1423-ІХ обмеження щодо банків як виключних заставодержателів прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення було видалене.

Одночасно з відкриттям ринку сільськогосподарських земель вводиться в дію стаття 1301 ЗК України, якою регламентується процедура здійснення переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення (наразі лише приватної форми власності). Законом № 1423-ІХ визначено дві черги переважного права: перша черга — особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин у межах відповідної земельної ділянки; друга черга — орендарі земельних ділянок.

Власник сільськогосподарської земельної ділянки, який матиме намір відчужити її, буде зобов’язаний зареєструвати свій намір щодо такого продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та пройти процедуру повідомлення заінтересованих осіб через нотаріуса. У разі порушення прав осіб, які мають переважне право на купівлю земельних ділянок, такі особи матимуть право звернутися до суду з вимогами про переведення на них прав та обов’язків покупців.

Звертаємо увагу, що переважне право на купівлю таких земельних ділянок є одноразово відчужуваним правом. Закон № ­1423-ІХ визначає, що у разі відчуження відповідного права після повідомлення нотаріуса про намір власника щодо продажу земельної ділянки суб’єкт переважного права повинен повідомити особу, якій таке право було відчужене.

Разом із тим недоліком Закону № 1423-ІХ є невизначення наслідків порушення такого обов’язку, що, цілком імовірно, стане приводом для нової категорії судових спорів.

Питання володіння. Яким чином відбуватиметься продаж сільськогосподарських  земель, що знаходяться у державній або комунальній власності?
Як відбуватиметься передача прав на володіння? Як впливатиме зміна власника на чинні договори?
Хто матиме переважне право викупу. Які є обмеження на набуття володіння?

Ельмаз АБХАЇРОВА, юристка київського офісу Baker McKenzie

Варто звернути увагу на прийнятий недавно Закон України № 1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (Закон № 1423) — мабуть, один із ключових документів земельної реформи. Окрім численних норм, що стосуються земельної децентралізації чи землевпорядної документації, він також вносить суттєві зміни у норми, що регулюють питання переважного права та відчуження земель сільськогосподарського призначення.

Закон № 1423 деякі експерти вже клеймували як такий, що непропорційно посилює позиції орендарів. Однак, на нашу думку, він, навпаки, має надати орендарям певний комфорт та зменшити їх побоювання щодо можливості втрати орендованих земельних ділянок після 1 липня 2021 року. Пояснюємо чому.

До прийняття Закону № 1423 чіткої процедури (кроки, строки) реалізації переважного права орендаря на законодавчому рівні встановлено не було. Закон «Про оренду землі» лише встановлював наявність переважного права та необхідність повідомити орендодавця про бажання орендаря скористатись таким правом.

З 1 липня 2021 року задля забезпечення дотримання переважних прав орендарів процедура продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення включатиме, серед іншого, такі етапи:

— реєстрацію власником (не менш ніж за два місяці) наміру щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (для цього власник звертатиметься до нотаріуса);

— повідомлення нотаріусом орендаря земельної ділянки про намір власника продати таку земельну ділянку;

— повідомлення орендарем нотаріуса про своє бажання скористатись переважним правом та придбати земельну ділянку (на це дається один місяць з моменту, коли орендар був повідомлений нотаріусом про намір власника продати земельну ділянку).

Недотримання зазначених вимог даватиме право орендарю звертатись до суду з позовом про переведення на нього прав та обов’язків покупця.

Крім цього, передбачається можливість для орендарів передавати свої переважні права іншим особам, які за законом мають право на придбання сільськогосподарської землі.

Як саме працюватиме наведена вище процедура, а також її потенційні проблемні моменти (зокрема, з точки зору державних реєстраторів та нотаріусів), виявить лише правозастосовна практика. Наразі ж головна порада для орендарів сільськогосподарських земель — перевірити свій «земельний банк» на предмет наявності належних та коректних реєстрацій прав оренди за договорами оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Станіслав ЄНА, адвокат VB PARTNERS

Наприкінці травня поточного року земельне законодавство зазнало суттєвих змін, що стосувались, у тому числі, питань отримання у користування земельних ділянок державної та комунальної власності.

Так, було дещо перерозподілено повноваження серед розпорядників земель. Кабінет Міністрів України, наприклад, позбавили права розпоряджатись земельними ділянками дна територіального моря, надавши у відання ділянки, які не входять до складу адміністративно-територіальних одиниць.

Окрім того, всі землі державної власності, розташовані за ме­жами населених пунктів у межах територіальних громад, переведені в землі комунальної власності таких територіальних громад: несформовані земельні ділянки — відразу, сформовані — після державної реєстрації права громади на такі землі. Винятком є окремі категорії земель: землі оборони, під об’єктами нерухомого майна державної власності, лісогосподарського призначення та деякі інші.

Перехід земельних ділянок з державної власності у комунальну не припиняє права оренди на них, рівно як не вимагає внесення будь-яких змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту.

Зазнала змін і сама процедура отримання земельних ділянок у користування. Законодавцем значно обмежене коло осіб, які можуть застосувати принцип мовчазної згоди при отриманні дозволу розпорядника на розробку документації із землеустрою — лише власники нерухомості на бажаній земельній ділянці.

Після надання дозволу на розробку проєктної документації розпорядник має відобразити на картографічній основі Державного земельного кадастру орієнтовне місце розташування земельної ділянки, зазначити дату та номер відповідного рішення, а також її майбутнє цільове призначення.

Також з процедури відводу земельної ділянки виключено етап погодження землевпорядної документації та ліквідовано інститут її державної експертизи.

Таким чином, земельна реформа децентралізувала земельні відносини, змістивши фокус на місця, та дещо спростила порядок отримання земельних ділянок у користування, зробила цей процес більш прозорим. Більше того, вона не обтяжила вже існуючих користувачів необхідністю вчиняти якісь додаткові дії. Тож у цілому ухвалені зміни в цій частині можна оцінити як позитивні.

-->