Судова практика: Підсудна територія

Земельні спори включають багато складних і тривалих у часі питань. Коли ж однією із сторін виступають державні органи або органи місцевого самоврядування, на перший план виходить питання підсудності таких спорів

Володимир СЕМЧУК,
керівний партнер мережі судової практики VSLitigation

Кожна категорія спорів є певною мірою у відповідних правовідносинах відображенням загального економічного стану сегмента ринку. І земельні спори — не виняток. У період економічного розвитку та масштабного будівництва або просто накопичення земельні спори мали характер правовстановлюючий або правопідтверджуючий. Складне та досить загальне земельне законодавство і незрозуміла кількість підзаконних актів, що регулюють дозвільні процедури, призводили до необхідності рано чи пізно з’являтися в судових коридорах для відстоювання інтересів, захисту прав. Адже в процесі або після набуття права на землю особа-набувач часто дізнавалася про наявні посягання з боку третіх осіб, а можливість отримання «приємних» новин за такої, що існувала, та й за наявної процедури була і є незалежно від того, хто, де і в який спосіб набував відповідне право. Тому формування стабільної судової практики із зазначеної категорії спорів завжди було складним і тривалим процесом, який продовжується і по цей час та й продовжуватиметься.

Зміна економічного стану та інші зміни, що відбулися впродовж останніх років, призводять до зміни цієї категорії спорів у напрямку заміни існуючих користувачів або власників землі на попередніх. Суди тепер розглядають багато земельних справ за участю державних органів, одні з яких тільки дізналися про порушення в сфері земельного законодавства, а інші зрозуміли, в чому саме воно полягало.

Таким чином, суди знаходяться в ситуації, коли, розглядаючи справи, вони закріплюють або через певний час позбавляють прав на землю та вимушені вершити правосуддя за своїм обов’язком, здійснюючи непритаманну суду функцію, а саме: рішеннями закривати величезну недосконалість законодавства в сфері земельних відносин.

ОБГОВОРЕННЯ: Земельні спори

Які категорії земельних спорів найчастіше розглядаються українськими судами останнім часом?

Дар’я КИРИЛОВА,
юрист ЮК «Алєксєєв, Боярчуков і Партнери»

До земельних справ, які найчастіше трапляються в українських судах, у першу чергу, можна віднести справи, пов’язані із набуттям і реалізацією прав на земельні ділянки. Серед цієї категорії справ найпопулярнішими можна назвати справи щодо визнан­ня недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Особливістю названих справ є те, що у випадку визнання у судовому порядку договору недійсним до нього застосовуються наслідки недійсності правочинів. А отже, всі наступні правочини визнаються також недійсними. З позовами у визначеній категорії спорів мають право звертатися не лише сторони договору, а й особи, зацікавлені у придбанні земельної ділянки, що є об’єктом спірного договору. У зв’язку з цим на практиці нерідко бувають випадки, коли звернення до суду із вимогою визнати той чи інший правочин недійсним використовується у недобросовісних схемах з метою позбавлення власників прав на землю.

Ще однією категорією земельних спорів можна назвати справи про визнання незаконними рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування з питань передачі земельних ділянок у власність чи надання їх у користування.

Також чисельними є справи, що виникають з укладення, зміни, розірвання, виконання договору оренди земельних ділянок, інших договорів користування земельними ділянками. Серед цієї категорії справ найчастіше зустрічаються справи стосовно укладення договорів оренди щодо земельних ділянок державної або комунальної власності, а також щодо внесення змін до договорів оренди земельної ділянки, укладених з органом виконавчої влади або місцевого самоврядування.

Олексій ХРИСТОФОРОВ,
керівник харківського офісу ЮФ «Ілляшев та Партнери»

Останнім часом поширеною катего­рією спорів є спори за позовами органів прокуратури до органів місцевого самоврядування про визнання недійсними рішень щодо передання у власність або користування земельних ділянок. Особ­ливо це є актуальним для Києва, де під гаслом боротьби за повернення територіальній громаді земельних ділянок, що були передані в оренду або продані «молодою командою» Леоніда Черновецького, прокуратура намагається визнати недійсними навіть рішення, що були прийняті ще за часів перебування на посаді міського голови Олександра Омельченка. Крім того, прокуратура досить активно оскаржує судові рішення про визнання укладеними договорів оренди або про зміну умов договорів оренди землі.

Аналогічною є ситуація в м. Харкові, де міська та обласна прокуратури активно позиваються до судових інстанцій у рамках виконання функції захисту інтересів держави у сфері земельних відносин, нерідко супроводжуючи вказані дії «бонусом» у вигляді порушення кримінальних справ у відношенні чинних та колишніх (найбільш яскравий приклад — справа екс-очільника Харківської ОДА Арсена Авакова) посадовців.

Максим КОРЧАГІН,
старший юрист ЮФ «Антіка»

В українських судах одними із найпоширеніших є справи у спорах про зміну умов договору оренди земельної ділянки. Якщо раніше такі позовні вимоги часто використовувалися орендарями в їхніх намірах поновити дію договору після закінчення строку, на який він укладався, з використанням судових механізмів, то сьогодні цей спосіб захисту використовується, як правило, органами державної влади або органами прокуратури в інтересах держави для зміни умов договору про орендну плату. Водночас не спостерігається зменшення чисельності справ про розірвання договорів оренди. Також у межах цієї категорії спорів збереглася тенденція ініціювання відповідного судового процесу, в більшості випадків, органами державної влади чи місцевого самоврядування з обґрунтуванням своїх позовних вимог положеннями чинного законодавства України про правові наслідки істотного порушення договорів орендарем. Зазвичай як таке істотне порушення виступає систематична несплата орендної плати.

Крім цього, 2012 року судами також було розглянуто значну кількість спорів, кінцевою метою яких було оскарження набуття прав на земельну ділянку, зокрема права власності. Здебільшого у таких спорах використовуються декілька способів захисту порушених прав у різних комбінаціях, зокрема визнання недійс­ним договору купівлі-продажу земельної ділянки, визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку, зобов’язання повернути земельну ділянку та скасування рішення органу державної влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки.

Особливості практики розгляду земельних спорів: цивільне, адміністративне чи господарське судочинство?

Максим ШЕВЕРДІН,
адвокат, партнер ЮФ «Кібенко, Оніка і Партнери»

Деякий час у судовій практиці не було єдності щодо питання підвідомчості справ зі спорів, пов’язаних із здійсненням державного контролю за господарською діяльністю суб’єктів господарювання у сфері земельних відносин. Це пояснювалося тим, що правовідносини у сфері використання та охорони земель можуть мати як приватноправовий, так і публічно-правовий характер. Тому спори, що виникали із земельних правовідносин за участю державних органів, розглядалися як адміністративними, так і господарським судами.

Ще у травні 2011 року Вищий господарський суд України на своєму пленумі прийняв постанову «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин». 26 грудня 2011 року до цієї постанови були внесені зміни, а саме: визначено, що спори про визнання недійсними правочинів стосовно земельних ділянок, звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок, відшкодування збитків, завданих землям і природним ресурсам господарською діяльністю, стягненням заборгованості з орендної плати за договорами оренди землі державної та комунальної форм власності, тощо, підлягають розгляду господарськими судами.

Традиційно найпоширенішими категоріями судових справ, що виникають з земельних правовідносин, залишаються, як і рік тому, спори про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та про розірвання договору оренди земельної ділянки. Що стосується останньої категорії, то позивачами, як правило, є органи місцевої та державної влади. Причому влада останнім часом не соромиться застосовувати так званий адміністративний ресурс при вирішенні судових спорів, що значно нівелює статус судової влади як незалежної та об’єктивної.

Сергій БАЛАНЧУК,
партнер мережі судової практики VSLitigation

Основним проблемним видом земельних спорів з точки зору визначення підсудності є спори щодо визнання незаконними та/або скасування рішень органів місцевого самоврядування про виділення земельних ділянок у власність або користування юридичних чи фізичних осіб.

На сьогодні подібні спори розглядаються як господарськими, так і адміністративними судами України.

Позиція адміністративних судів зводилася до того, що оскільки місцеві ради в цьому випадку цілком підпадають під визначення «суб’єкта владних повноважень», то і спори щодо оскарження їхніх рішень є публічно-правовими, а отже, підлягають розгляду в адміністративних судах. Діаметрально протилежну позицію було викладено в постанові пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року № 6, згідно з якою оскільки органи місцевого самоврядування, приймаючи рішення із земельних питань, винятково реалізують права відповідних територіальних громад як власників земельних ділянок, які, в свою чергу, відповідно до статті 12 Земельного кодексу України мають рівні права з юридичними та фізичними особами, з якими вони вступають у правовідносини щодо володіння, користування або розпорядження земельними ділянками, то в даному випадку немає публічно-правових відносин, а отже, подібні спори повинні розглядатися господарськими або загальними судами залежно від суб’єктного складу сторін спору.

Аналогічну позицію викладено в постанові Верховного Суду України від 9 квітня 2012 року, але оскільки висновки ВСУ є обов’язковими тільки щодо застосування тієї чи іншої норми матеріального права, навряд чи це судове рішення поставить крапку у визначенні підсудності подібних спорів.

Олексій ХРИСТОФОРОВ,
керівник харківського офісу ЮФ «Ілляшев та Партнери»

Незважаючи на численні роз’яснення вищих судів стосовно того, в порядку якого судочинства потрібно розглядати спори, на практиці часто позивачі звертаються до суду з порушенням компетенції (підвідомчості) таких справ, але найцікавішим є те, що спори з абсолютно подібною фабулою розглядаються, по суті, всіма судами. Протягом 2011—2012 років законодавче регулювання земельних відносин зазнало суттєвих змін, пов’язаних з прийняттям Верховною Радою України низки законів, зокрема Законів України «Про Державний земельний кадастр», «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розме­жування земель державної та комунальної власності» тощо. Деякі з положень зазначених нормативних актів мають революційний характер, і, без сумніву, законодавче регулювання земельних відносин в Україні стає більш досконалим.

Однак не варто забувати про те, що значення має не тільки і не стільки закон, а також і те, хто саме і як саме його застосовуватиме на практиці.