Є питання: Поле для діяльності

Костянтин ШЕВЧЕНКО,
старший юрист, адвокат МЮК «Александров ТА Партнери»

З новими законодавчими змінами відносини між орендарями та власниками земельних ділянок стануть більш прозорими і цивілізованими

Кожен новий рік знаменується для адвокатів та юристів суттєвими змінами до ключових нормативно-правових актів, і 2013-й не є винятком. Так, з 1 січня 2013 року набули чинності зміни до низки нормативно-правових актів, які мають суттєво вплинути на практику вирішення спорів, пов’язаних з укладенням, зміною та розірванням договорів, а також визнання їх недійсними. Це стосується і договорів оренди землі.

Простір для маневрів

За нормами Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Низка окремих норм законодавчих актів, чинних до 1 січня 2013 року, передбачала, що моментом укладення договору оренди землі (набуття договором чинності) є його державна реєстрація, зокрема:

— статті 640 Цивільного кодексу України, яка встановлювала, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його державної реєстрації;

— статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі», які передбачали набуття чинності договором оренди землі після його державної реєстрації.

Водночас відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» не є вчиненим правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин (договір) підлягає такій реєстрації. Тобто для набуття чинності договором оренди землі необхідно було його ­зареєструвати у встановленому законом порядку. Лише після його державної реєстрації договір вважається укладеним та набуває чинності.

Разом із тим, для здійснення державної реєстрації договору оренди законодавство вимагало виконання значного обсягу реєстраційних процедур (виготовлення технічної документації, її затвердження, заведення та внесення даних до поземельної книги тощо), що могло зайняти досить багато часу — до кількох років. При цьому строки для проведення такої реєстрації після підписання договору оренди землі законодавством не обмежені. На практиці після підписання договорів оренди, попри відсутність державної реєстрації договорів оренди землі, орендарі приступали до використання земельної ділянки, сплачуючи орендодавцям орендну плату, та водночас здійснювали державну реєстрацію договорів.

Проте на практиці були випадки, коли недобросовісні конкуренти різними шляхами, у тому числі з використанням корупційних зв’язків в органах Держкомзему, перешкоджали суб’єкту господарювання зареєструвати підписані договори оренди, а самі у цей же час переукладали з власниками земельних ділянок договори оренди та реєстрували їх в органах Держкомзему, набуваючи при цьому підтверджене державою право законного володіння та користування земельною ділянкою. При цьому державна реєстрація договорів, укладених конкурентами, відповідно до положень законодавства, вважалася законною, незважаючи на той факт, що іншим суб’єктом господарювання вже були підписані договори оренди на ці ж земельні ділянки знач­но раніше.

Зважаючи на те, що положеннями пункту 6 частини 1 статті 24 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, що діяла до липня 2012 року, державний ­реєстратор зобов’язаний був відмовити в реєстрації прав у випадку, коли таке право вже зареєстровано, зареєструвати попередній договір виявлялося неможливо, що доволі ускладнювало захист прав суб’єктів господарювання. Варто зазначити, що дана сфера правовідносин уже давно потребувала змін та вдосконалення, які більшою мірою повинні бути пристосовані до сучасних умов.

Досягти згоди

Зміни до законодавства, які набули чинності з 1 січня 2013 року, безумовно, усунуть наявні проблеми з визначенням моменту укладення договорів, права в яких підлягають державній реєстрації, у тому числі договорів оренди землі. За цими змінами, з частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України виключені положення, які передбачають набуття чинності договором з моменту його державної реєстрації, та виключені статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі», які передбачали набуття договорами оренди чинності з моменту їхньої реєстрації. Разом із тим, статтею 125 Земельного кодексу України та статтею 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації та виникає з моменту її реєстрації. При цьому необхідно мати на увазі, що реєстрації підлягає не договір як матеріальна форма домовленості сторін, а саме право оренди (речове право).

За таких обставин, договір оренди земельної ділянки набуває чинності (вважається укладеним) з моменту досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами, а право володіння та користування цією земельною ділянкою (право оренди) в орендаря виникає з моменту реєстрації цього права. Тобто після підписання сторонами договору оренди землі між ними виникають певні права та обов’язки, пов’язані зі зміною та припиненням договірних відносин, у зв’язку з чим зміна умов договору чи його розірвання в односторонньому порядку, незалежно від проведення державної реєстрації прав за цим договором, не допускається, окрім випадків, передбачених законом чи договором. У разі вчинення таких дій інша сторона вправі звернутися до суду за захистом своїх прав.

Наразі в практиці є випадки, коли договір оренди землі було підписано до 2013 року, але у встановленому на той час порядку не зареєстровано. Чи є, з урахуванням змін до законодавства, зазначений договір укладеним? З якого моменту такий договір є укладеним? Такі запитання виникають у багатьох аграріїв та юристів, які здійснюють супровід сільськогосподарських підприємств. Вирішуючи такі питання, необхідно з’ясовувати, чи мають внесені зміни до законодавства зворотну дію в часі, чи застосовуються вони до правовідносин, які виникли раніше.

За нормами Цивільного кодексу України, акт цивільного законодавства не має зворотної дії в часі, окрім випадків, коли він пом’якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав і обов’язків, які виникли з моменту вступу його в силу.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Законом України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди укладається в письмовій формі.

Договір без переукладення

На період до 1 січня 2013 року законодавство передбачало, що моментом укладення договорів оренди землі є їхня державна реєстрація. Після 1 січня 2013 року — державна реєстрація договорів відсутня. Таким чином, у разі коли договір оренди було підписано до 2013 року та у встановленому на той час порядку його не було зареєстровано, останній, за умови його відповідності встановленим законом вимогам, набуває чинності (вважається укладеним) з моменту скасування обов’язкової державної реєстрації таких договорів — з 1 січня 2013 року. За таких обставин, підписаний, але не зареєстрований до 2013 року договір оренди землі набуває чинності з 1 січня 2013 року, а речові права за таким договором можуть бути зареєстровані без переукладання такого договору.

Крім того, в липні 2012 року набули чинності зміни до пункту 6 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до яких ­державний ­реєстратор має право відмовити в реєстрації права у випадках, коли заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав. Виходячи із вищезазначених положень, державний реєстратор може відмовити в реєстрації прав лише у випадку, коли зацікавленою особою подано ті самі документи, на підставі яких таке право вже зареєстровано, у зв’язку з чим, якщо державному реєстратору для реєстрації прав буде наданий інший договір, то це не може бути підставою для відмови в реєстрації, навіть якщо таке право вже зареєстровано.

Прийнявши вищезазначені зміни до Цивільного кодексу України, Законів України «Про оренду землі», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», законодавець надав можливість суб’єктами господарювання захищати свої права від недобросовісних конкурентів та власників земельних ділянок у разі порушення умов договору оренди землі.