Проблема: Квартирне питання

Володимир БОГАТИР

Впровадження податку на нерухоме майно може стати першим кроком до насильницької «фіскалізації» життя фізичних осіб

Потаємні страхи багатьох громадян, що невтомні пошуки нових джерел надходжень до бюджетів, урешті, приведуть податківців на поріг їхніх домівок, починають справджуватись.

Відповідно до пункту 1 розділу XIX «Прикінцеві положення» Податкового кодексу (ПК) України, з 1 січня 2013 року набула чинності стаття 265 ПК України, що передбачає введення нового місцевого податку — податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Тож «квартирне питання», яке свого часу зіпсувало москвичів, незабаром стане актуальним і для українців (щоправда, дещо в іншому значенні).

Про майбутнє впровадження податку було достеменно відомо ще з 2010 року, але широкий загал наших співгромадян почав замислюватися над його значенням тільки постфактум.

Від кожної оселі

Передусім треба наголосити, що хоча платниками податку, згідно з пунктом 265.1.1 ПК України, є як фізичні, так і юридичні особи, в тому числі нерезиденти, фактично він орієнтований на «фізиків», адже він стягується з власників саме житлової нерухомості (пункт 265.1.2).

Оскільки податок позиціонується як «податок для багатих», ­законотворці передбачили певні пільги для фізичних осіб, а саме: база оподаткування, згідно з пунктом 265.4.1, зменшується: для квартири — на 120 м2; для житлового будинку — на 250 м2. Така знижка надається фізичній особі раз на рік, і «за замовченням» застосовується до об’єкта нерухомості, де особа зареєстрована, якщо платник не обрав інший варіант (форма такого обрання поки що не визначена).

Ставки податку можуть сягати, залежно від площі нерухомості: або до 1 % мінімальної заробітної плати станом на 1 січня за 1 м2 житлової площі (квартири не більш ніж 240 м2, житлові будинки не більш ніж 500 м2); або до 2,7 %, якщо площа є більшою за зазначені. Конкретний розмір встановлюється органами місцевого самоврядування. Наразі ставки затверджені в деяких південних регіонах (рішення Севастопольської міськради від 30 червня 2011 року № 953, рішення Одеської міськради від 8 липня 2011 року № 796-VI) на рівні максимальних, дозволених ПК України.

Визначення об’єкта оподаткування для юридичних осіб відбуватиметься шляхом подання декларації за формою, встановленою наказом Міністерства фінансів України від 25 грудня 2012 року № 1408, до 1 лютого звітного року. Фізичні ж особи очікуватимуть податкового повідомлення-рішення, яке має бути вручене їм до 1 липня звітного року, після чого вони матимуть 60 днів на сплату податку.

Джерелом інформації, звідки податкові органи отримуватимуть необхідні їм дані, стане Єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно (Реєстр), який, урешті, запрацював якраз із 1 січня цього року. Варто зазначити, що запровадження податку двічі відкладалося — спочатку з 1 січня до 1 липня 2012 року (Закон України від 7 липня 2011 року № 3609-VI), потім до 1 січня 2013-го (Закон України від 24 травня 2012 року № 4834-VI), головним чином саме у зв’язку з відкладенням введення в дію Реєстру.

На момент введення в дію податку податковими органами вже підготовлено певну роз’яснювальну базу. Зокрема, в Єдиній базі податкових знань увазі громадськості представлені не вельми змістовні відповіді на запитання: «Які строки сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки?» (9 липня 2012 року), «Чи подають ЮО у 2012 році декларацію з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки?» (10 серпня 2012 року), «Хто є платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, та які застосовуються ставки?» (23 грудня 2012 року).

Публікації представників податкових органів, присвячені новому податку, можна знайти у «Віснику податкової служби України», зокрема в № 38-39 (658), жовтень 2011 року, на сторінці 15, та у № 48 (716), грудень 2012 року, на сторінці 25.

Один за всіх, усі за одного

Не можна оминути увагою той факт, що ПК України виявився дещо несправедливим до певних категорій населення. Так, згідно з підпунктом «б» пункту 265.1.2, якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений у натурі (саме так, як правило, і буває на практиці), платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їхньою згодою, якщо інше не встановлено судом.

Утім, запропонований підхід навряд чи можна назвати справедливим. Припустімо, квартира площею 130 м2 перебуває в спільній сумісній власності подружжя та двох повнолітніх дітей (тобто чотирьох осіб). Логічно, що кожен із них володіє (умовно) лише 32,5 метра, що аж ніяк не робить його платником податку. Але, буквально розтлумачивши положення пункту 265.1.2, бачимо, що один із чотирьох співвласників (наприклад, чоловік) вважатиметься для цілей оподаткування власником усієї квартири, тож, відповідно, сплачуватиме податок. Натомість у сусідній квартирі площею 120 м2 може бути один-єдиний власник, який податок не сплачуватиме.

Цікаво також, що один із співвласників, який є платником податків, має бути визначений за їхньою згодою. Але в більшості випадків такої згоди немає, тому питання, кому ж податковий орган повинен надіслати повідомлення-рішення, а також якими мають бути дії фіскальних контролерів, якщо жоден із співмешканців не має бажання взяти на себе податковий тягар, залишається відкритим.

Гнучкий підхід

Можливостей для оптимізації оподаткування ПК України залишає чимало. Про один із них йшлося у законопроекті від 15 січня 2013 року, яким пропонувалося у тексті статті 265 ПК України слова «житлова площа» в усіх відмінках замінити відповідно словами «загальна площа» у відповідному відмінку.

На думку авторів законопроекту, які зробили гарну підказку недобросовісним платникам податків, є можливість переобладнання, перепланування житлового будинку, житлового приміщення, переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові (передпокій, хол, більярдна, тренажерний зал, сауна, басейн тощо).

Ще один спосіб оптимізації «лежить на поверхні»: згідно з підпунктом «г» пункту 265.2.2 не є об’єктом оподаткування садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку. Тож типове подружжя олігархів, прописавшись у міській квартирі площею 40 м2, може спокійно користуватися двома віллами будь-якої площі (по одній у власності чоловіка й дружини), які мають статус «дачних будинків» та не хвилюватися про податки.

Непогано може подіяти й «дідівський» спосіб, що добре проявив себе у відносинах з будь-якими органами, починаючи від військкоматів, — проживати не за місцем реєстрації. У цьому разі виконати встановлений ПК України обов’язок щодо «вручення» повідомлення-рішення податківцям навряд чи вдасться, а без цього формально не виникає й обов’язок щодо сплати.

Утім, практично немає сумнівів, що невдовзі з’явиться відповідне роз’яснення, за яким надсилання листа за адресою реєстрації фізичної особи прирівнюється до вручення, тож вдаватися до крайнощів і переховуватися від податкових конт­ролерів, навіть тим, кому це дозволяє совість, не рекомендується.

Всевидяче око великого брата

Посилення податкового тиску на особу є тенденцією не тільки українською, а й загальносвітовою (варто згадати лише недавні скандальні події навколо французького актора Жерара Депардьє). У нашій країні ця тенденція має особливе забарвлення.

Приватне фінансове життя фізичних осіб у пострадянських реаліях традиційно перебуває в суцільній тіні. Заробітна плата в конвертах, позички готівкою у друга чи сусіда, придбання вживаного авто «за генеральною довіреністю», здача квартири в оренду на підставі усної домовленості — приблизно так продовжує жити середньостатистичний українець, не підходячи й близько до своєї податкової інспекції, і зовсім про це не шкодуючи.

Доходи та активи фізичних осіб на практиці важко піддаються оподаткуванню, головним чином через згадану непрозорість їхнього приватного життя, право на яку, не треба забувати, захищено Конституцією та законами України. Спроби пробитися крізь гарантовану конституційними нормами завісу таємничості з боку податківців, як правило, не завершувались успіхом.

Але такий стан справ змінюється. Поява Реєстру, цілком ймовірно, є лише першим кроком до створення глобального інформаційного простору, з якого владні структури зможуть отримувати повну офіційну інформацію про майновий стан фізичних осіб.

Бізнес як невичерпне джерело податків поступово зживає себе. Ділова активність в Україні у тяжкий період після всесвітньої економічної кризи все ще низька. Інструментарій податкової оптимізації постійно розширюється, її якість підвищується, масштаби збільшуються. Підприємці активно відстоюють кожну спірну копійку, оспорюючи рішення податкових органів в адміністративному та судовому порядках. Усі ці фактори, врешті, змушують фіскальні органи озиратися в інших напрямках та шукати податкових донорів поза межами бізнес-середовища.

У Верховній Раді України наразі перебуває проект Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування багатства та предметів розкоші» від 18 січня 2013 року, який пропонує обкласти податком, з-поміж іншого, дачні або садові будинки, нежитлові приміщення, легкові автомобілі, мотоцикли, судна, літаки і вертольоти, вироби з дорогоцінних металів та дорогоцінного каміння, дорогоцінного каміння органогенного утворення, напівдорогоцінного каміння, оброб­леного та необробленого дорогоцінного каміння, годинники, мобільні телефони, взуття, вироби з хутра, шкіри, килимові, швейні, трикотажні, текстильні вироби, а також вироби з деревини, предмети мистецтва, колекціонування та антикваріату (за умови, що вартість перелічених предметів перевищує встановлені показники).

В обговореннях майбутнього системи оподаткування в Україні досі часто можна почути пропозиції щодо масованого впровадження так званого непрямого методу визначення доходів фізичної особи, суть якого полягає в оцінці витрат фізичної особи та їх співставлення із доходами. Далі обговорень ці ідеї, однак, не просуваються — мабуть, не в останню чергу стараннями можновладців, для яких застосування такого методу може виявитися прямим шляхом за ґрати.

Але всі обставини свідчать, що це — лише питання часу.

Податок на другу нерухомість

Ярослав РОМАНЧУК,
адвокат, керуючий партнер Міжнародного правового центру EUCON, віце-президент з правових та податкових питань ICC Ukraine 

Нині доволі часто новий податок називають податком на другу нерухомість, адже найчастіше об’єкт оподаткування виникає у випадках, коли на одній особі зареєстровано дві чи більше квартир або будинків. Базою оподаткування є житлова площа. І важливо пам’ятати, що зменшувати базу оподаткування можна щодо лише одного об’єкта нерухомості, який перебуває у власності. Тобто якщо у власності особи перебуває дві квартири із загальною площею 120 м2, за одну з них платити податок доведеться, підсумовувати площу не можна. Важливо також, що застосовувати пільгу можна стосовно того об’єкта, де фізична особа зареєстрована, або до іншого об’єкта за вибором. Для того щоб оптимізувати сплату податку, громадянам необхідно прийняти рішення, до якого об’єкта нерухомості вигідніше застосувати пільгу. Можливо, хтось вважатиме для себе прийнятним способом оптимізації переоформлення нерухомості на членів своєї родини, але тут необхідно враховувати необхідність сплати держмита, яке становить 1 % від ринкової вартості житла, інших витрат, наприклад на послуги оцінювача та нотаріуса. Усі ці додаткові витрати можуть зупинити багатьох власників.

Багато запитань сьогодні виникає і щодо оподаткування житлових будинків, у тому числі заміських. Адже від оподаткування звільнено садові або дачні будинки, у випадку наявності одного такого об’єкта для одного платника податку. ПК України дає визначення для дачного будинку як житлового будинку, що використовується протягом року з метою позаміського відпочинку. На мою думку, тут ключове слово «позаміського», але чи буде вважатися кожен позаміський будинок дачним? Як платнику податків доводити, що будинок є саме дачним, якщо у правовстановлюючих документах цього не буде вказано. Чи приймати рішення у даному випадку будуть органи податкової служби на підставі отриманої інформації від органів державної реєстрації прав на нерухоме майно? Очевидно, все-таки матиме значення цільове призначення земельної ділянки, на якій знаходиться об’єкт нерухомості, та запис у правовстановлюючих документах. Повідомлення-рішення будуть надіслані фізичним особам до 1 липня цього року, і там ми все побачимо. До речі, ПК України передбачає право платника податків звернутися до податкового органу з метою звірки даних щодо об’єктів оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності. Думаю, що цим правом багатьом доведеться користуватися. Тим паче, що передбачено і можливість перерахунку податковим органом суми податку у випадку уточнення.

Загалом не зовсім зрозуміло, чому законодавець зробив вибір щодо об’єкта оподаткування на користь житлової нерухомості. Чому звільнені від податку власники нежитлової комерційної нерухомості? Якщо вважається, що власники квартир заробляють, здаючи їх в оренду, і можуть нести додаткові витрати на податок, то чому від цього звільнені власники комерційної нерухомості?

Способи оптимізації

Тимофій СІКОРСЬКИЙ,
старший юрист ЮФ «Салком»

1 січня 2013 року набули чинності норми статті 265 ПК України про податок на нерухоме майно. Незважаючи на досить короткий проміжок часу, що минув з дня введення цього податку, власники нерухомості вже почали планувати свої витрати. У зв’язку з цим основна увага приділяється структуруванню угод для зменшення податкового навантаження. У зв’язку з цим почастішали звернення щодо розміру податку і пільг, а також з питань оптимізації витрат зі сплати податку. У цілому введення податку на нерухомість є позитивним кроком, однак новий податок також має й недоліки. Основним недоліком є незбалансованість податку, оскільки іноді особи з помірними доходами платитимуть більше, ніж більш заможні власники. Окрім того, наразі оподатковується лише житлова площа об’єкта, хоча Мінрегіон уже розробило відповідний законопроект, який передбачатиме оподаткування загальної площі.

Які ж на практиці є способи оптимізації навантаження зі сплати цього податку? Згідно зі статтею 265.3.2 ПК України база оподаткування обчислюється на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тобто якщо даних про реєстрацію права власності на об’єкт в реєстрі немає (наприклад, є свідоцтво на квартиру, однак право власності на неї не зареєстроване в БТІ, реєстраційній службі чи у нотаріуса), то за такий об’єкт податок не сплачується. З іншого боку, до моменту реєстрації права власності в реєстрі укладення будь-яких угод щодо відчуження чи застави нерухомого майна буде неможливим.

Варто наголосити, що вищевказаний спосіб оптимізації мають можливість застосовувати лише фізичні особи, оскільки юридичні особи обчислюють базу оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт (тобто враховуються навіть документи, не зареєстровані в реєстрі).

У свою чергу, юридичні особи можуть «притримувати» оформлення правовстановчого документа на нерухомість. Тобто на об’єкт, який прийнято в експлуатацію (такий об’єкт може використовуватися власником), право власності допоки не оформляється, а тому податок за такий об’єкт також не сплачується.

Варто зазначити, що оподаткуванню підлягають лише об’єкти житлової нерухомості. Тобто комерційна (нежитлова) нерухомість, якою, як правило, володіють юридичні особи, не оподатковується. Таким чином, питання оптимізації вказаного податку для юридичних осіб, які є власниками комерційної нерухомості, не є актуальним.

Власники житла іноді роблять перепланування з метою зменшення житлової площі об’єкта для отримання податкової пільги за статтею 265.4.1 ПК України. Однак така пільга надається лише фізичним особам, і на практиці такий спосіб оптимізації викликає сумніви.

З нашої практики відзначимо, що оптимізація навантаження з податку на нерухоме майно є надзвичайно складною процедурою. Без попереднього якісного опрацювання означеного питання і без допомоги кваліфікованих фахівців такі заходи іноді можуть завдати власникові нерухомості більше шкоди, ніж принести користі.

Зазначимо, що норми статті 265 ПК України діють лише два місяці, що не дозволяє ґрунтовно проаналізувати правозастосовчу практику і позицію податкових органів з цього питання. Утім, враховуючи позитивні зрушення в законодавчому регулюванні реєстрації речових прав на нерухоме майно, можна дійти висновку, що й оподаткування нерухомості, врешті-решт, буде ефективним.