Договірне право: Авансова розплата

Євген ЕРЕНЦЕНОВ,
юрист ЮК Legal Eagles

У разі відсутності належним чином оформленого договору оренди сплачені в рахунок його виконання кошти вважатимуться не завдатком, а авансом

Сьогодні в орендних правовідносинах досить поширеними є поняття завдатку та авансу. З метою забезпечення виконання усної домовленості про майбутню оренду певного приміщення орендодавець зазвичай наперед отримує в орендаря певну суму коштів, які потім буде зараховано в рахунок майбутніх орендних платежів.

Прикладом цього є ситуація, коли орендар та орендодавець зустрічаються в брокерській конторі та за попередньою домовленістю визначають дату підписання майбутнього договору оренди приміщення, а в рахунок забезпечення виконання зобов’язання щодо підписання зазначеного договору орендар передає певну суму коштів за розпискою орендодавцю. При цьому сторони вважають, що у разі невиконання зобов’язання з вини орендаря сума завдатку залишається в орендодавця, а у разі невиконання зобов’язання з вини орендодавця останній має повернути подвійну суму завдатку орендарю.

Неправомірний вчинок

Добре, якщо сторони сумлінно та добросовісно ставляться до виконання своїх зобов’язань і в разі виникнення спірної ситуації вирішать її згідно з попередньою усною домовленістю. Проте в першу чергу, свідомо йдучи у такому випадку на забезпечення виконання зобов’язання завдатком, сторонам договору оренди необхідно знати, що цей спосіб не знаходить свого законодавчого підкріплення, оскільки фактично вчиняється з порушеннями вимог закону.

Так, згідно зі статтею 570 Цивільного кодексу (ЦК) України зав­датком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на ­підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Частина 1 коментованої статті ЦК України надає легальне визначення завдатку. Його аналіз дозволяє виокремити такі ознаки завдатку:

а) ним може бути грошова сума або рухоме майно. Враховуючи те, що відповідно до статті 190 ЦК України майном є речі, майнові права та обов’язки, закон допускає передачу як завдатку рухомих речей та майнових прав. На практиці завдаток найчастіше передається у вигляді грошової суми. Майновий завдаток майже не зустрічається. Сума завдатку (вартість рухомого майна, що передається як завдаток) обов’язково має бути меншою, ніж загальна сума зобов’язання (вартість рухомого майна, що передається за зобов’язанням). В іншому випадку така передача буде не завдатком, а виконанням зобов’язання;

б) завдатком може бути забезпечено лише зобов’язання, що випливає з договору. Інакше кажучи, позадоговірні зобов’язання (підрозділ 2 книги 5 ЦК України) завдатком не забезпечуються;

в) завдаток виконує три основ­них функції:

— платіжну (видається в рахунок належних за договором платежів);

— підтверджувальну (його передачею боржник підтверджує наявність основного зобов’язання);

— забезпечувальну (встановлення негативних наслідків невиконання зобов’язання, забезпеченого зав­датком, гарантує виконання такого зобов’язання).

Виокремлення платіжної функції завдатку викликало на практиці ­гостре питання про можливість забезпечення ним попередніх договорів (стаття 635 ЦК України). Оскільки такий договір не передбачає оплати, часто виникає сумнів у допустимості забезпечення його виконання завдатком (останній передається в рахунок належних за договором платежів).

Завдаток чи аванс?

Судова практика на сьогодні йде шляхом визнання завдатком винятково суми, яка була сплачена після укладення договору з обов’язковим дотриманням його форми. У тих випадках, коли сторони домовилися укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансовими і повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися.

Так, в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 20 лютого 2013 року в справі № 6-38618св12, суд зазначив:

«З положень законодавства вип­ливає, що завдатком є грошова сума, що внесена боржником на підтвердження взятих ним на себе зобов’язань за укладеним договором і для забезпечення виконання таких зобов’язань у подальшому. Зважаючи на те, що між сторонами на момент передачі коштів не існувало жодного договору, виконання якого забезпечували б грошові кошти на загальну суму 2 500 євро, то такі кошти не можуть вважатися завдатком, а в силу положень частини 2 статті 570 ЦК України є авансом».

Таким чином, з наведеного вище вбачається, що в разі передачі орендарем коштів орендодавцю в рахунок виконання майбутнього зобов’язання, тобто укладання договору оренди, така сума не вважатиметься завдатком, а лише авансом, и буде повернута орендарю в такому ж розмірі, якому була надана.

На жаль, на практиці найчастіше сторони майбутнього договору оренди керуються не нормами чинного законодавства, а загальновідомими принципами, які склалися в суспільстві у відповідних правовідносинах. Як показує судова практика, в такому випадку сторона-орендар, в разі недобросовісної поведінки орендодавця, зможе лише повернути кош­ти у тій сумі, якій їх було передано (оскільки вони вважатимуся авансом), і без застосування наслідків, передбачених статтею 571 ЦК України, тобто неможливим буде повернення їх у подвійному розмірі.