Є питання: Позовна інвентаризація

Альона КАПАЦИН,
юрист ЮФ «Алєксєєв, Боярчуков і Партнери»

Погашення заборгованості шляхом передачі кредитору у власність іпотечного майна може спричинити нові проблеми в реалізації процесуальних документів суду

На сьогодні кредитні відносини між боржником та кредитором у судовій практиці цікаві для практикуючого юриста, але водночас і складні.

Особливу увагу привертає стягнення заборгованості з боржника в судовому порядку. Більш цікавим є стягнення з декількох боржників та іпотекодавців одночасно, якщо це різні особи. Цікавість полягає в тому, що кожна із зазначених вище осіб намагається захистити свої «законні» права різними способами. Будучи представником саме кредитора — банка, спостерігалися випадки, коли боржник у справі про стягнення за кредитним договором був на стороні кредитора проти іпотекодавця.

Вимогливі шляхи

Справи про стягнення заборгованості за кредитним договором найчастіше супроводжуються справами про звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до Закону України «Про іпотеку», а саме: статті 1, встановлено, що іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Безпосередній порядок законом встановлено, але подальша його реалізація сьогодні складає неабиякий складний механізм. Так, Законом України «Про іпотеку» передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна (стаття 5), у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задоволь­нити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки та здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Маючи три шляхи задоволення грошових вимог іпотекодержателя до боржника (або іпотекодавця, якщо це різні особи), виникає загальне враження, що кредитор має достатньо можливостей для повернення кредитних коштів, наданих на підставі кредитного договору, але кожна з цих підстав (шляхів) під час її реалізації має ряд недоліків.

В одних випадках, коли кредитор обрав шлях звернення з позовом до суду, недоліки виявляються у вигляді зміни площі іпотечного майна, в інших випадках не дотримано ­тридцятиденного терміну для надання можливості боржнику виконати забезпечене іпотекою зобов’язання до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки, ще в інших випадках — відсутність будь-яких документів тощо.

У випадках, коли кредитор обрав позасудовий шлях звернення стягнення, є один загальний недолік, який перекриває всі інші — це «небажання» боржника (іпотекодавця) повертати отримані грошові кошти у кредитора, а тим більше «небажання» іпотекодавця розлучатися зі своїм майном, що є предметом іпотеки. Саме небажання зазначених осіб спричиняє основний недолік у позасудовому зверненні стягнення на предмет іпотеки кредитора до боржника (іпотекодавця), оскільки ця якість притаманна всім боржникам і не дає у більшості випадках можливості підписати договір про задоволення вимог іпотекодержателя на предмет іпотеки. Неможливо змусити боржника (іпотекодавця) підписати договір про «добровільну передачу свого майна» кредитору або іншим особам.

При зверненні кредитором до суду з позовом про звернення стягнення на іпотечне майно у кредитора виникає декілька шляхів стягнення: відповідно до законодавства — шляхом продажу, відповідно до судової практики — шляхом визнання права власності на іпотечне майно.

Кредитору при поданні такого позову необхідно визначити, чи потрібне йому «таке нерухоме майно» на балансі, чи все ж таки продати іншим особам.

Роз’яснювальна робота

Як відомо, судова практика в господарських судах лише нещодавно почала застосовувати практику звернення стягнення іпотечного майна шляхом визнання права власності за кредитором. Уже є непоодинокі випадки, коли такі рішення суду залишаються без змін у вищих інстанціях. Ця ситуація не може не радувати кредитора, оскільки відкрилася нова можливість повернути хоча б таким шляхом грошову заборгованість боржника.

Враховуючи нову тенденцію судової практики, а саме: погашення заборгованості шляхом передачі кредитору у власність іпотечного майна, спричиняються нові проблеми у реалізації цих самих «нових тенденцій судової практики». Після отримання такого рішення на користь кредитора його сьогодні ще складно реалізувати, оскільки реєстрацію права власності проводить уже не суд, у якому проведено стільки часу в судових засіданнях з вирішення цього питання, а інші державні органи, в яких також потрібно провести чимало часу для виконання цього ж рішення.

Тому при поданні позовної заяви кредитором до суду про звернення стягнення на іпотечне майно боржника (іпотекодавця) необхідно зважати на ряд моментів, які допоможуть реалізувати винесене судом рішення на користь кредитора. Так, основним моментом, на який необхідно звернути увагу, є реєстрація права власності в БТІ, адже основ­ним органом, який проводить реєстрацію права власності на нерухоме майно, відповідно до законодавства, є саме БТІ.

При написанні позовної заяви кредитор має в прохальній частині чітко прописати нерухоме майно (адреса, повний опис майна), у разі його перебудови вказати новий метраж, кому воно належить, до кого переходить та в рахунок чого відбуваються такі дії (перехід права власності). У результаті отримання позитивного рішення на користь кредитора виконання такого рішення в БТІ відбудеться набагато простіше.

Варто звернути увагу на «людський фактор», оскільки БТІ, які знаходяться за межами центральних регіонів (смт, селища тощо) та працівники яких не обізнані з новою тенденцією реєстрації права власності на іпотечне майно, можуть спричинити незручності. У такому випадку доведеться присвятити деякий час роз’ясненню таким працівникам, як тепер, за новими тенденціями, здійснюється реєстрація права власності на предмет іпотеки. Тому при зверненні до БТІ, які знаходяться в областях, із заявою про реєстрацію права власності будьте готові до того, що вам необхідно буде підготувати та подати додаткові документи. Наприклад, як це відбулося в моїй практиці, при зверненні до БТІ (що знаходилося у селищному регіоні) мені потрібно було підготувати та подати для БТІ копії іпотечних договорів, вимогу кредитора до боржника (з якої видно, що минуло тридцять днів для надання можливості боржнику виконати забезпечене іпотекою зобов’язання до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки) та копії постанови апеляційної і касаційної інстанцій, хоча при цьому рішення, на підставі якого відбувалася реєстрація права власності, було прошито, пронумеровано, завірено печаткою суду та на зворотному боці написано, що рішення у даній справі набуло законної сили.

Отже, будучи на стороні кредитора, при поданні позовної заяви про звернення стягнення на іпотечне майно боржника (іпотекодавця) шляхом визнання права власності за кредитором рекомендую звернути увагу на всі дрібнички при написанні заяви та в процесі розгляду справи в суді про звернення стягнення на іпотечне майно.