Нерухомість: Путівник по лабіринту

Костянтин СИДОРЕНКО,
директор ЮК Legal Eagles

З 1 січня 2011 року набув чинності новий порядок реєстрації речових прав на нерухоме майно, за яким відповідні повноваження перейшли від Бюро технічної інвентаризації до Державної реєстраційної служби

Ще з 2002 року в Україні діє Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5 (Тимчасове положення). Однак, як відомо, немає нічого постійнішого за тимчасове.

Нарешті минув встановлений термін, в який владні органи розробили новий, уже постійний, порядок.

Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (Порядок реєстрації) і Порядок надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (Порядок надання витягів) були затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703. Зазначена постанова покликана впровадити в життя положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV, який формально набув чинності 3 серпня 2004 року, але фактично не діє й до сьогодні.

Одразу потрібно зазначити, що у 2012 році змін очікувати не варто, ще рік, а то й більше, мине, доки нові порядки запрацюють на практиці.

Фактичний стан справ у сфері реєстрації нерухомого майна наразі далекий від запровадження реформ, що зумовило необхідність відкласти їх введення до наступного року (Закон від 9 грудня 2011 року № 4152-VI).

На жаль, цей випадок не є поодиноким. Така сама доля спіткала й низку інших торішніх нововведень (варто згадати Закон України «Про Державний земельний кадастр», новий Митний кодекс України або запровадження відповідальності у сфері захисту персональних даних, які також планувалося ввести з 1 січня 2012 року, але довелося відстрочити). І все ж «брати на озброєння» реформи, що насуваються, необхідно вже сьогодні.

Що зміниться

Власне кажучи, процедурні зміни у порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не такі вже й епохальні. Головне, що змінилося, — відповідальний за реєстрацію орган. Якщо відповідно до пункту 1.3 Тимчасового положення реєстрація здійснювалася реєстраторами Бюро технічної інвентаризації (БТІ) у межах адміністративно-територіальних одиниць, обслуговування на території яких здійснюється БТІ, то з 1 січня 2013 року реєстрацію проводитимуть Укрдержреєстр та структурні підрозділи територіальних органів Мін’юсту.

Строк розгляду заяв не змінився: він становить чотирнадцять робочих днів (пункт 6 Порядку реєстрації), як і раніше (пункт 3.7 Тимчасового положення).

Змін зазнав перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація речових прав. Зазначений перелік відтепер не буде вичерпним (підпункт 16 пункту 27 Порядку реєстрації).

У переліку з’явилися такі нові документи:

—?рішення про закріплення майна на праві оперативного управління чи господарського відання, ­прийняте власником чи особою, уповноваженою управляти майном (підпункт 8);

—?державний акт на право власності або на право пос­тійного користування земельною ділянкою (підпункт 9);

—?заповіт або закон, яким встановлено сервітут на нерухоме майно (підпункти 12—13);

—?рішення уповноваженого органу про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації (підпункт 14).

У той же час новий перелік не містить низки документів, зазначених у Додатку 1 до Тимчасового положення (а саме: у пунктах 9, 12—15). Проте у зв’язку із зазначеною невичерпністю нового переліку не можна говорити про виключення з нього цих документів — швидше, їх не згадували через втрату ними актуальності в сучасних умовах.

Значно швидше з 2013 року можна буде отримати витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: замість чотирнадцяти робочих днів (пункт 7.7 Тимчасового положення) реєстратор матиме всього два дні на розгляд відповідної заяви (пункт 7 Порядку надання витягів). Витяги також не матимуть строку дії (за пунктом 7.8 Тимчасового положення витяг дійсний три місяці), а видавати їх зможуть будь-які повноважні органи незалежно від місцезнаходження нерухомого майна (пункт 2 Порядку реєстрації). Для надання витягу не потрібно буде проводити технічну інвентаризацію, як за пунктом 7.6 Тимчасового положення.

Поняття «інформаційна довідка», як форма надання відомостей з реєстру, взагалі зникне.

Приватизація інвентаризації

Не можна оминути увагою той факт, що Порядок реєстрації, так само як і Тимчасове положення, передбачає надання для реєстрації права власності на житловий будинок, квартиру або нежитлове приміщення (а також реєстрації права власності за договором іпотеки та реєстрації припинення права власності) технічного паспорта, який може бути оформлений лише за результатами технічної інвентаризації, що знов-таки повертає нас до «старого доброго» БТІ.

Проте не виключено, що у бюро «відберуть» і цю функцію, що призведе до втрати самого сенсу їх існування. У червні 2011 року парламентарі прийняли в другому читанні та в цілому проект Закону України «Про облік та технічну інвентаризацію майна» (законопроект від 17 вересня 2008 року № 2788), який мав закріпити за БТІ пов­новаження з проведення технічної інвентаризації. Але Президент України виступив проти запропонованої депутатами «комунальної монополії» на надання фізичним і юридичним особам послуг з обліку і технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, яка не відповідає конституційним засадам забезпечення державою конкуренції у підприємницькій діяльності (частина 3 статті 42 Конституції України). Президент запропонував розглядати інвентаризацію як вид господарської діяльності.

Цілком імовірно, що протягом поточного року законопроект буде ухвалено у варіанті, який дозволить виконувати «інвентаризаційні» функції БТІ будь-яким ліцензованим підприємствам.

«За» і «проти»

Громадська думка в оцінці «реєстраційної реформи» розділилася.

Кожен, кому доводилося відвідувати БТІ, згадує про свій досвід без захоплення. Нарікання викликають черги, обмежений приймальний час, непривітність персоналу та неквапливість його роботи, а найголовніше — корупція. Саме тому населення переважно лише вітає усунення від справ сумнозвісних установ.

З іншого боку, «зламати» порядок, що виник ще за часів Радянського Союзу (БТІ діють з 1927 року), навряд чи вийде просто та безболісно. Треба розуміти, що всі проблеми пов’язані не з назвою та місцезнаходженням установи, яка здійснює реєстрацію, і навіть не з нормативним регулюванням, а перш за все з «людським фактором». Кадри в процесі реформи навряд чи зміняться — ті самі реєстратори переїдуть до Укрдержреєстру та органів юстиції.

Відомості про технічну інвентаризацію об’єктів нерухомості (інвентарні справи) наразі існують винятково на паперових носіях та не внесені до жодного централізованого реєстру. Величезні за обсягом архіви таких справ перебувають у чотирьох сотнях БТІ по всій Україні. За пунктом 1.7 Тимчасового положення державна реєстрація прав на об’єкт нерухомого майна проводилася реєстратором БТІ винятково за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим самим БТІ (тобто реєстрація та технічна інвентаризація історично стали взаємопов’язаними процесами).

З 2013 року функції з реєстрації та проведення інвентаризації буде покладено на різні органи. Цілком можливо, що повноваження з інвентаризації, а разом з ними і інвентарні справи, перейдуть до приватних структур. Це створить, звичайно, сприятливий ґрунт для активізації «квартирних шахраїв».

Наразі невідомо, розв’яже реформа найболючіші проб­леми у сфері реєстрації нерухомості чи навпаки спричинить виникнення в цій сфері ще страшнішого безладу? Відповідь, як завжди, дасть лише практика.