Нерухомість: Нерухомі ускладнення

Ольга ДІХТЯРЕНКО,
юрист ЮК «АлЄксєєв, Боярчуков та Партнери»

Законодавчі зміни стосовно реєстрації прав власності на нерухоме майно створюють не лише низку проблем у правовідносинах, а й  полегшують шахрайські схеми заволодіння нерухомістю

Система реєстрації прав на нерухоме майно змінюється на очах. Прийняті відповідні закони, підписані укази, схвалені методичні рекомендації, розроблені бланки... Однак сама процедура викликає величезну кількість запитань, насамперед — наскільки це виправдано?

Як це було

Порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно регулювався Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 7 лютого 2002 року (із змінами та доповненнями).

Згідно із зазначеним Тимчасовим положенням Реєстр прав власності на нерухоме майно — це інформаційна система, що містить відомості про зареєстровані права власності, суб’єктів прав, об’єкти нерухомого майна, ­правовстановлюючі ­документи, на підставі яких здійснено реєстрацію прав власності.

Із набуттям чинності Тимчасовим положенням про порядок реєст­рації прав власності на нерухоме майно довідку-характеристику замінив витяг з реєстру прав власності на нерухомість, що виготовляється за допомогою електронної бази даних, яка містить інформацію про всі зареєстровані права власників нерухомості. Використання електронної інформації з бази даних значно підвищувало рівень захисту майнових прав громадян, оскільки захищало інформацію від знищення, чого не можна сказати про інформацію, яка зберігається на паперових носіях.

Однак враховуючи, що внесення інформації до бази даних реєстру здійснювалося на підставі офіційних документів, викладених на паперових носіях, вони мають пріоритет стосовно інформації в електронному вигляді.

Таким чином, в Україні до 1 березня 2013 року реєстрація прав власності на об’єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, здійснювалася відокремлено від реєстрації права власності на цю саму земельну ділянку. Зазначене абсолютно не відповідало принципам функціонування єдиної автоматизованої системи реєстрації прав. Крім того, така обставина завдавала неабияких незручностей власникам об’єктів нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках.

Від старої системи — до нової

З 1 січня 2013 року державна реєстрація прав проводиться органами державної реєстрації прав — структурними підрозділами територіальних органів Міністерства юстиції, що забезпечують реалізацію повноважень Державної реєстраційної служби, та нотаріусами як спеціальними суб’єктами, на яких покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

При цьому державні реєстратори відповідальні за «первинну» реєстрацію речових прав (зокрема, у випадку реєстрації прав на збудований об’єкт нерухомості), тоді як нотаріуси реєструють права, які виникають/змінюються/припиняються внаслідок правочинів, що засвідчуються такими нотаріусами. Нотаріуси також, на відміну від державних реєстраторів, не уповноважені вести реєстраційні справи і видавати свідоцтва про право власності на об’єкти нерухомого майна.

На цей момент за БТІ збереглися повноваження з проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомості. Органами державної реєстрації прав проводиться державна реєстрація прав: з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно, зокрема у випадку державної реєстрації права власності на новостворені чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна, на новосформовану земельну ділянку, в разі внесення нерухомого майна до статутного фонду юридичної особи; на підставі рішень органів влади, зокрема на підставі рішення суду, органів прокуратури, податкових органів, органів місцевого самоврядування; а також речових прав на нерухоме майно, які виникли до 1 січня 2013 року та не були зареєстровані відповідно до законодавства, чинного на час їхнього виникнення.

Крім того, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» чітко визначає строки проведення державної реєстрації прав. Так, державна реєстрація прав (надання відмови в ній) проводитиметься в строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів з моменту надходження до органу державної реєстрації прав заяви про таку реєстрацію.

Зокрема, для того щоб зареєструвати речове право на об’єкт нерухомості, заявник повинен подати державному реєстратору чи нотаріусу такі документи: заяву про реєстрацію прав; документ, що підтверджує виникнення/зміну/припинення права; документ, що підтверджує сплату держмита/плату за видачу витягу про реєстрацію; документи, що засвідчують особу/повноваження заявника.

Закон встановлює вичерпний перелік підстав для відмови в реєстрації речових прав і обтяжень. Зокрема, такий перелік включає випадки, коли: заявлене право чи обтяження не підлягає реєстрації відповідно до Закону; об’єкт нерухомості розміщений на території іншого органу реєстрації; із заявою про реєстрацію звернулася неналежна особа; подані для реєстрації документи не відповідають вимогам законодавства тощо.

Розмір держмита за реєстрацію речових прав чи обтяжень нерухомості на цей момент складає 119 грн (не сплачується у випадку реєстрації прав, які виникли до 1 січня 2013 року), плата за видачу витягу з Реєстру складає 120 грн; 68 грн необхідно сплатити нотаріусу за пошук інформації в Реєстрі.

З 1 січня 2013 року для здійснення операції з купівлі-продажу квартири особам необхідно звертатися винятково до нотаріуса. Так, нотаріус перевірить належність продавцю квартири на праві власності в реєстрі (Реєстр прав власності на нерухоме майно до 1 січня 2013 року); проведе державну реєстрацію прав продавця в новому Державному реєстрі прав; посвідчить договір купівлі-продажу відповідної квартири та на підставі нього проведе державну реєстрацію права власності на квартиру покупця.

Нотаріуси більше не уповноважені надавати інформацію з Реєстру речових прав (окрім як під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном) — з 1 січня 2013 року це є прерогативою державних реєстраторів.

Що отримали

Здійснення реєстрації прав власності на нерухоме майно в Реєстрі прав власності на сьогодні ускладнюється рядом проблем.

Так, зазначеним Законом не передбачається інтеграція бази даних Державного реєстру прав з базами даних таких реєстрів, як Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державний реєстр правочинів, Державний реєстр іпотек (хоча Державний реєстр прав повинен містити відомості стосовно обтяжень нерухомості), що явно свідчить про неможливість абсолютного наповнення Державного реєстру прав.

У результаті сьогодні в багатьох випадках украй проблематично внес­ти до реєстру достовірну інформацію, оскільки немає точних даних ані про власника об’єкта, ані про історію зміни власників. А це створює чудові умови для аферистів.

Найбільша проблема, яка стає основою для махінацій, — це відсутність зв’язку між достовірною інформацією про об’єкт нерухомості, його історією і реєстратором, до якого звертається громадянин для того, щоб узаконити своє право. У результаті шахраї, використовуючи підроблені документи з усіма печатками та підписами, рішеннями судів, зможуть в атмосфері плутанини провертати свої афери і віднімати у людей житло.

Однією з незручностей, які не мають під собою жодних логічних пояснень, є відсутність можливості отримати витяг з реєстру про зареєстровані іпотеки по об’єкту, окрім як через Укрдержреєстр. Нотаріуси подібного вилучення дати не можуть. Дивним є наявність у нотаріуса права реєстрації іпотеки і при цьому відсутність права надати витяг третій особі про наявні зареєстровані іпотеки. Також стосовно іпотеки необхідно зауважити, що реєстрація іпотеки майнових прав на об’єкт, майбутня іпотека та іпотека об’єкта незавершеного будівництва не накладає заборону на відчуження існуючого об’єкта (у разі його реконструкції). Так, при реєстрації іпотеки нотаріус створить розділ у спеціальному розділі реєстру, а не в основному. Наявність записів у спеціальному розділі матиме силу приміток і юридично забороною відчуження існуючого об’єкта не буде.

Більш поширеною є проблема внесення змін або припинення іпотек та зняття заборон. Особливо актуальним є припинення іпотеки та заборон відчуження, зареєстрованих до 1 січня 2013 року. У результаті випливає, що для того щоб припинити іпотеку і зняти заборону, для початку треба привести сторони угоди, створити розділ про об’єкт в новому ­реєстрі, зареєструвати право власності на нього, зареєструвати іпотеку та заборону, лише після цього припинити іпотеку і зняти заборону. Подібна ситуація застосовна і до зняття арештів.

Для того щоб припинити арешт, потрібно знову ж створити розділ про об’єкт у новому реєстрі, зареєструвати право власності на нього, перенести інформацію з Єдиного реєстру заборон та відчужень об’єктів нерухомого майна, лише після цього внести зміни до Держреєстру.

При цьому нині мають місце випадки, коли державні реєстратори вносять інформацію про арешт до Держреєстру та переносять її з Єдиного реєстру заборон та відчужень об’єктів нерухомого майна, не відкриваючи розділ «про об’єкт», що є основою для вчинення заінтересованими особами шахрайських дій.

На сьогодні можна сказати одне: що хотіли, те отримали, оскільки існуюча система реєстрації нерухомого майна іншою не буде.