Репортаж: Земельний збій

Дар’я СВАТКОВА

Відсутність єдиного механізму застосування нових правил реєстрації прав на землю може призвести до збоїв у діяльності агросектору

З початком нового аграрного сезону перед багатьма сільгоспвиробниками постали  проблеми реєстрації прав на землю за новими правилами, які набули чинності з 1 січня 2013 року. Як виявилося, оновлене законодавство має ще багато «білих плям», які потребують термінового заповнення. Тому редакція газети «Юридическая практика» разом із газетою «Агропрофі» об’єднала представників державних органів, судової гілки влади, юридичного ринку та аграріїв для заповнення прогалин у вітчизняному законодавстві. З цією метою 22 травня 2013 року в рамках ХХV Міжнародної виставки «АГРО-2013» було проведено конференцію «Реєстрація прав на землю: нові правила для агробізнесу». Генеральним партнером заходу виступив Міжнародний правовий центр EUCON.

Реєстраційний міф

Розпочав дискусію модератор першої сесії, керуючий партнер МПЦ EUCON Ярослав Романчук: «На сьогодні земельні відносини — найбільш болюче питання для сільгоспвиробників». З ним погодився перший заступник Аграрного союзу України Василь Ярошовець, зауваживши, що земельне законодавство стає дедалі складнішим для виконання товаровиробниками. У першу чергу це стосується затягнутої процедури реєстрації договорів оренди земельної ділянки, що може призвести до штрафних санкцій з боку податкової внаслідок скасування спеціальних умов  оподаткування.  Ярослав Романчук нагадав, що сьогодні в Україні для аграріїв як державна підтримка галузі діють фіксований сільськогосподарський податок та спеціальний режим оподаткування податком на додану вартість.

У продовження теми партнер ЮФ «Антіка» Олександр Буртовий зазначив, що нова система реєстрації прав на земельні ділянки має низку недоліків. Головною проблемою є те, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачає автоматичного перенесення інформації з реєстрів, що були створені та діяли раніше, до Державного реєстру речових прав на нерухомість та не визначає відповідальних за таке перенесення. «Тому власник нерухомого майна та/або інший правоволоділець має самостійно перевірити наявність відповідного запису в реєстрі та подбати про внесення до нього відповідних даних», — звернув увагу Олександр Буртовий.

Партнер ЮК Jurimex Олександр Шишканов зупинився на особливостях реєстрації прав оренди на землі державної та комунальної власності. «Дискусійним залишається питання невизначеності документа, який посвідчує право власності держави і територіальних громад на землю», — зазначив пан Шишканов. Крім того, у законодавстві немає єдиного переліку землевпорядної документації, на підставі якої реєструється право державної і комунальної власності (матеріали інвентаризації земель, проекти ­впорядкування території, проекти відведення землі в оренду).

Не менш цікавим виявилося питання трансформації земельних паїв у земельні ділянки та реєстрація прав на них, яке розглянув партнер ЮФ «Ілляшев та Партнери» Максим Копейчиков. Відсутність закріпленого механізму переводу паїв у земельні ділянки значно ускладнює роботу сільгоспвиробників. «Поки не буде розв’язано цю проблему орендарі стикатимуться з певними ризиками використання таких земель», — констатував пан Копейчиков. Найкращим вирішенням цього питання для орендаря на сьогодні вбачається підписання попереднього договору оренди, завіреного нотаріусом.

З ним погодився начальник департаменту Державного земельного кадастру Державного земельного агентства України Ігор Славін. Упродовж останніх восьми років в Україні виконувався проект Всесвітнього банку з видачі правоустановчих документів на земельні ділянки в обмін на сертифікати на земельні частки (паї). На сьогодні майже всі сертифікати були обміняні на державні акти. «Залишилися невиданими тільки ті акти, від отримання яких відмовилися з певних міркувань», — підбив підсумки пан Славін.

Начальник реєстраційної служби Головного управління юстиції в м. Києві Ярослав Андрієнко також не оминув проблемні нюанси, пов’язані з функціонуванням нової системи реєстрації прав на землю. «Останнім часом у реєстраційної служби з’являються проблеми, коли у правоустановчих документах на земельні ділянки, зареєстрованих у 2010 році, не коректно або зовсім не вказано форму власності на них», — зауважив пан Андрієнко. Крім того, деякі земленабувачі при підготовці проектів землеустрою максимально підлаштовували цільове призначення земель під свої економічні потреби.

Ще однією проблемою при перевірці інформації про земельну ділянку радник ЮБ «Єгоров, Пугінскій, Афанасьєв і Партнери» Олег Бойчук називає дублювання такої інформації з Державного земельного кадастру в Реєстрі прав власності на нерухоме майно. У деяких випадках дані про землекористувачів можуть не збігатися.

Про судову практику, пов’язану із земельними спорами, більш детально розповіли судді Вищого господарського суду України Мальвіна Данилова та Євген Першиков.

Податки в землю

Окремо учасники конференції розглянули податкові аспекти діяльності сільгоспвиробників. Так, старший юрист МПЦ EUCON, адвокат Володимир Бевза зупинився на проблемі збереження за аграріями статусу платника  фіксованого сільськогосподарського податку та права на застосування спеціального режиму ПДВ у разі виявлення невідповідності документації нормам земельного законодавства. У першу чергу такі проблеми можуть виникнути у разі виявлення податковими органами під час перевірки недоліків у оформленні земельної документації або ж відсутності права користування земельною ділянкою. «Тому необхідно завчасно вираховувати можливі податкові ризики порівняно з економічною вигодою від використання земельної ділянки, оформленої з порушенням вимог законодавства», — впевнений Володимир Бевза.

Про ризики використання земель без належної реєстрації договору для платників податків розповіла юрист ЮФ ILF Марина Братух. Вона нагадала, що наслідками незареєстрованих договорів оренди земельних ділянок для платників фіксованого сільськогосподарського податку та застосування спеціального режиму ПДВ може стати не тільки втрата такого статусу або підвищення податкових зобов’язань, а й притягнення до адміністративної та кримінальної відповідальності.

Ще однією «болючою» темою виявилося питання про порядок затвердження проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозмін та упорядкування угідь. За словами модератора другої сесії, керуючого партнера Міжнародного аудиторського союзу, радника з податкових питань МПЦ EUCON Лариси Врублевської, тема затвердження проектів землеустрою щодо сівозмін стала особливо актуальною. Така актуальність, на думку доповідача з цього питання партнера правничої фірми «Софія» Олександра Поліводського, зумовлена набуттям чинності новою редакцєю статті 55 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Згідно з цією нормою, за використання у товарному сільгоспвиробництві земельних ділянок площею понад 100 гектарів без затверджених проектів землеустрою щодо сівозмін передбачена адміністративні відповідальність. Крім того, наголосив виступаючий, законодавство не передбачає внесення змін до проектів землеустрою, тому при будь-яких перетвореннях необхідно затверджувати новий проект. При розробці проекту, крім усього іншого, потрібно враховувати також і проблемні питання реєстрації прав на землю, наголосив пан Поліводський.

Загалом зустріч пройшла плідно —  присутні змогли поспілкуватися один з одним та отримати відповіді на найгостріші запитання.