№06 Червень 2013 року → У вільний час

Post Scriptum: Юристи у сюрвеїнгу

Дмитро ОВСІЙ,
партнер ПФ «Горошинський та Партнери»

Не так давно на ринку України на зміну девелопменту як процесу організації створення об’єктів нерухомості прийшов відносно новий вид послуг — сюрвеїнг. Виходячи з того, що обидва види послуг пов’язані зі створенням нерухомості, вони мають багато спільного. Але також і багато різного. Головне, що їх відрізняє і робить сюрвеїнг відокремленої послугою, — це ставлення до витрат. Девелопер часто управляє залученими або своїми фінансами. Реалізуючи ту чи іншу концепцію, він сам несе ризик за несприятливі наслідки. Сюрвеїнг — це комплекс послуг, спрямований на розвиток та управління нерухомістю, в який входять елементи технічних, економічних та правових експертиз, спрямованих на отримання максимально корисного ефекту і при цьому мінімізацію витрат замовника.

На відміну від девелопера, сюрвейєр не керує фінансами, а лише оцінює ефективність їхнього управління. Крім того, однією з основних цілей сюрвейєра є мінімізація ризиків замовника, пов’язаних з реалізацією тієї чи іншої концепції (проекту) у сфері нерухомості. Сюрвейєр працює на замовника. Девелопер же часто і є замовником. Основними функціями, виконання яких ефективніше при залученні сюрвеїнгових компаній, є стандартизація і контроль, управління ризиками, рецензування ефективності управлінських рішень і контроль за їхнім виконанням. У процесі здійснення сюрвеїнгу проводиться збір інформації, планування і контроль. На кожному з цих етапів одним із використовуваних інструментів є експертиза, зокрема економічна, технічна, правова, управлінська, експлуатаційна експертизи та експертиза місця розташування.

При наданні послуг сюрвеїнгу правова експертиза являє собою встановлення об’єктів, суб’єктів і змісту законних прав щодо об’єкта нерухомості. Аналіз документів, особливо недобросовісно складених, з якими найчастіше зіштовхуються експерти в процесі судових розглядів, вимагає участі в цьому процесі кваліфікованих юристів. Сюрвейєр виступає рецензентом дій усіх інших учасників процесу, в тому числі він оцінює правомірність їх здійснення. Юрист в сюрвеїнговій компанії повинен володіти широким багажем знань у сфері фінансово-кредитних інструментів, земельного та природоохоронного права, досконально розбиратися в дозвільних процедурах, добре розуміти технологію будівельного процесу і процесів управління нерухомістю, мати навички побудови тактики і стратегії претензійно-позовної роботи. Також у сфері юриспруденції — питання нормативного врегулювання сюрвеїнгових послуг. Як на мене, для нормативного врегулювання сюрвеїнгу є декілька способів.

Перший — через створення саморегулюючих організацій. Професійні учасники ринку об’єднуються в некомерційну організацію. На такому рівні можна врегулювати професійно-етичні відносини. Найбільшим мінусом такого варіанта є неможливість застосування такого способу регулювання до решти учасників ринку, які не ввійшли в асоціацію.

Другий — шляхом прий­няття підзаконного нормативного документа. У такому випадку необхідно визначити регулятора, до сфери управління якого належать ці відносини. На мою думку, таким регулятором може бути Міністерств регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України і Державна служба України з питань регуляторної політики та розвитку підприємництва. Враховуючи, що сюрвеїнг пов’язаний з нерухомістю, регулятором має бути орган, уповноважений формувати та забезпечувати реалізацію державної політики у сфері будівництва, архітектури, містобудування та житлово-комунального господарства. Підзаконний нормативно-правовий акт може спиратися на Закон України «Про архітектурну діяльність».

Третій — нормативне регулювання шляхом змін на рівні законів з наступним прийняттям підзаконних нормативно-правових актів.

У будь-якому разі нормативне регулювання ринку дасть змогу поліпшити якість надаваних послуг і сприятиме захисту прав усіх учасників ринку сюрвеїнгу.