Нерухомість: Хороший, поганий, злий

Дмитро ЖУКОВ,
юрист ЮФ PRAGNUM

Щоб уникнути непередбачених витрат та інших проблем, треба обдумано підходити до процесу розробки проекту ТРЦ, вибору компанії, якій доручено його проектування, та укладення договору з нею

Бум будівництва палаців давно минув, але сьогодні в Україні можна простежити тенденцію до активного зведення їхніх «онуків» — торгово-розважальних центрів підвищеної місткості з родзинками архітектури або обробки. В одних ТРЦ відвідувачі можуть помилуватися мешканцями акваріума або позасмагати на даху, в інших можна відвідати аквапарк, а в третіх — подивитися кінофільми в найсучасніших форматах.

І якщо не так давно серед забудовників ТРЦ основоположними були перегони у розмірах, то на сьогодні власники квадратних метрів дійшли усвідомлення, що головне — не розмір, а вміння користуватися. Саме через бажання забудовників запасти в душу відвідувачам з першого погляду (а часто при цьому і заощадити на будівництві), часом і виникають непорозуміння з проектантом, якому будівля бачиться в дещо іншому світлі.

Перевірочна робота

Зведення будь-якої споруди, у тому числі й ТРЦ, починається з розробки архітектурного проекту. Враховуючи те, що подібні споруди мають, як правило, п’яту категорію складності, надійність, довговічність, безпеку і основні характеристики закладають саме в архітектурному проекті. Звичайно, під час зведення будівлі кваліфіковані забудовники зможуть внести поліпшення у його конструкцію без суттєвого відхилення від проекту, однак, як правило, це призводить до збільшення вартості споруди і подовження термінів будівельних робіт. У зв’язку з цим, щоб уникнути подальших непередбачених витрат, треба дуже обдумано підійти до процесу розробки проекту ТРЦ та до самого проектанта.

У цей же час одним з основоположних критеріїв при створенні проекту є його економічність, що має на меті якраз уникнення додаткових витрат на етапі зведення будівлі. Саме подібна економічність разом із необхідністю створити унікальний об’єкт інфраструктури і змушує інвестора звертатися до великих іменитих проектних організацій, що мають достатній досвід у проектуванні ТРЦ. Однак робота з іменитим проектантом передбачає необхідність часом «зменшити апетити» інвестора і приймати точку зору проектанта. У цій статті ми розглянемо деякі особливості договорів проектування об’єктів архітектури великої місткості і дамо забудовникам рекомендації про те, які положення треба передбачити в договорі на проектування з метою мінімізації своїх ризиків.

Відповідно до чинного містобудівного законодавства, проектування ТРЦ п’ятої категорії складності складається з трьох стадій: ЕП (ескізний проект), П (проектна документація), Р (робоча документація). Однак, як показує практика, найчастіше забудовник просить проектанта до розробки ЕП, здійснити візуалізацію (комп’ютерне моделювання) майбутнього ТРЦ, а потім — отримати містобудівні умови і обмеження.

Враховуючи викладене, є доцільним першочергово укласти окремий договір, скажімо, на передпроектні роботи, предметом якого визначити створення візуалізації проекту (тобто створення ескізу відповідно до ДБН 2012 року), підготовку основ­них технічних характеристик ТРЦ, отримання містобудівних умов та обмежень і технічних умов у підприємств з водопостачання та водовідведення, енергокомпаній тощо. Завдяки такому «попередньому» договору, забудовник зможе пересвідчитися в наявності кваліфікованих кадрів у проектанта, можливості вчасно виконувати взяті на себе обов’язки та можливість самостійно та оперативно вирішувати «позаштатні» ситуації, які виникають у взаємовідносинах з органами державної влади та місцевого самоврядування.

У разі якщо проектант своєчасно і якісно виконав свої зобов’язання за вказаним договором, наступним етапом співпраці є укладення договору на виконання проектних (­підрядно-проектних) робіт. На вказаному етапі проектант повинен розробити, як уже згадувалося вище, ЕП, П, пройти державну експертизу проекту та виготовити Р.

Договірні відносини

Відповідно до чинних ДБН ескізний проект (ЕП) розробляється на підставі завдання замовника для принципового визначення вимог до містобудівних, архітектурних, художніх, екологічних та функціональних рішень об’єкта, підтвердження можливості створення об’єкта невиробничого призначення. У складі ЕП для обґрунтування прийнятих рішень за завданням замовника виконуються розрахунки основних проектних рішень, кошторисної вартості та обґрунтування ефективності інвестицій, а також можуть додатково виконуватися інженерно-технічні розробки, схеми інженерного забезпечення об’єкта. Робоча документація, окрім іншого, повинна містити переліки робіт, для яких необхідне складання актів на приховані роботи та актів проміжного прийняття відповідальних конструкцій, а також вихідні вимоги щодо розроблення конструкторської документації на обладнання ­індивідуального виготовлення (включаючи нетипове та нестандартизоване обладнання), за яким вихідні вимоги на попередніх стадіях не розробляються.

Зазвичай шаблон договору на проектування пропонується замовнику проектувальною організацією і логічно, що він містить положення, вигідні, в першу чергу, для проектанта. Тому подібні договори доцільно розробляти або самостійно, залучаючи компетентні юридичні фірми, або вносити суттєві правки у запропонований шаблон.

У першу чергу для забудовника найважливішим елементом майбутнього проекту є його економічність, тобто можливість зведення ТРЦ з найменшими витратами. Таким чином, одним із ключових положень договорів є пункти про обов’язок проектанта розробити проект не тільки відповідно до ДБН, але й з урахуванням максимальної економії коштів інвестора на етапі будівництва. Корисним буде передбачити обов’язок проектанта сплатити певну компенсацію у разі виявлення завищення певної вартості робіт у подальшому (наприклад, генпідрядком на етапі зведення).

Пов’язаною з вказаною вище рекомендацією є й вимога інвестора щодо «безбрендовості» проекту. Так, наприклад, якщо іноземний інвестор має можливість завезення на об’єкт будівництва електрофурнітури безпосередньо з французького заводу, він не повинен у проекті бути обмежений фурнітурою німецького чи китайського виробництва, до якої звик проектант. Свобода у виборі відповідних постачальників надасть можливість не тільки гнучко реагувати на зміну кон’юнктури ринка, але й створити тісні ділові відносини з можливими потенційними орендарями (той самий виробник фурнітури, можливо, схоче відкрити своє представництво в цьому ТРЦ).

Виходячи з нашого досвіду, не зайвим буде в договорі передбачити можливість заміни (відводу) окремого фахівця, який готує частину проекту в разі, якщо він несвоєчасно передає свій «фронт робіт» або якщо розроблена ним документація не відповідає за своїм рівнем вимогам інвестора. На практиці інвестор зазвичай має власного позаштатного технічного фахівця, який може провести «співбесіду» з відповідним технічним фахівцем проектанта та надати рекомендації щодо залучення того чи іншого співробітника. Тож подібне право інвестора доцільно зак­ріпити на папері.

Також украй важливим є передбачити в договорі обов’язок проектанта підготувати проектну документацію відповідно до вимог ДБН та іншого чинного законодавства, а також безкоштовно і невідкладно усунути можливі недоліки проекту, які будуть вказані за результатами державної експертизи. У разі ж зат­римки усунення віднайдених недоліків передбачити суттєві штрафи для проектанта, які будуть вираховані інвестором з майбутніх платежів.

Доцільним є передбачення у зазначеному договорі графіка виїзду фахівців як проектанта, так і технічних служб забудовника на об’єкт під час його будівництва. Враховуючи те, що зазвичай авторський нагляд за будівництвом здійснює проектувальник, важливо, щоб подібні виїзди були узгоджені між усіма технічними фахівцями. У цей же час необхідно письмово зобов’язати проектанта письмово погоджувати будь-які відступи до погодженого проекту (наприклад, заміну марки бетону чи арматури), щоб потенційні ризики, пов’язані з такою заміною, покласти на нього. При цьому відповідальність за неналежне виконання вказаних обов’язків покласти саме на підприємство проектанта, а не на окремого фахівця.

Штраф та звільнення

У контексті оплати послуг та штрафних санкцій радимо передбачити сторонам забезпечення виконання своїх зобов’язань шляхом введення у відносини акредитивної форми розрахунків та чіткого взаємозв’язку між порушенням строків і розміром штрафних санкцій за вказане. Крім зазначеного, варто передбачити й особливий порядок оплати за послуги проектанта. Зокрема, передостання частка оплати має сплачуватися проектантові не раніше усунення всіх зауважень за результатами державної експертизи, а остання — після проходження перевірки відповідності зведеного об’єкта інспекторами ДАБК, пожежного нагляду тощо. При цьому замовник повинен мати можливість зменшити розмір останньої виплати у разі неусунення недоліків у певний строк. Зазначене не тільки забезпечить зацікавленість проектанта у своєчасності роботи, але й надасть можливість гарантованого отримання забудовником компенсації за відповідне прострочення.

У той же час, як свідчить наша практика, потенційною проблемою для забудовника, а отже, й важливим елементом договору на здійснення проектних робіт є розділ щодо особливостей подальших дій у разі порушення процедури ліквідації проектанта. У цьому розділі потрібно передбачити порядок переходу авторських прав на проект до інвестора/забудовника та його право вільно знайти заміну проектанта без будь-яких додаткових сплат чи погоджень з проектантом теперішнім. На перший погляд, вказане положення наче й не має великої ­важливості, однак у разі дійсної ліквідації проектанта нова проектувальна організація може навідріз відмовитися використовувати вже існуючі напрацювання, посилаючись на порушення інтелектуальних прав його попередника. Вказана «дрібниця» призведе до, фактично, даремності сплачених коштів, втраченого часу й необхідності розробляти проект з нуля.

Враховуючи викладене, радимо забудовникам не спокушатися на «іменитість» проектувальної організації та займати чітку та сильну позицію в переговорах. Украй важливим є суттєве доопрацювання шаблонів договорів, які надаються проектувальними організаціями, навіть якщо за такими ж договорами вже були зведені вокзали, палаци чи інші ТРЦ. Як ми зазначали на початку цієї статті, однією з особливостей нинішніх ТРЦ є їхня «родзинковість». Таким чином, підходити індивідуально потрібно і до договорів, зокрема проектування ТРЦ, не лякаючись можливості виникнення конфліктних ситуацій з проектантом на початку співпраці, адже набагато краще хоч і зі складнощами узгодити всі моменти до укладення договору, ніж у подальшому судитися з проектантом за неналежне виконання його умов.