Проблема: Приходьте завтра

Андріанна Мартинів,
юрист ЮФ «ОМП»

Рік тому в Україні було запроваджено нову систему державної реєстрації речових та зобов’язальних прав на нерухоме майно, що суттєво вплинуло на земельні відносини та має певні податкові наслідки для суб’єктів аграрної сфери

За новими правилами реєстрації прав на нерухоме майно, договір оренди земельної ділянки є чинним з моменту підписання його сторонами, а реєстрація здійснюється не щодо правочину, а щодо відповідної правомочності, яку необхідно зареєструвати в установленому законом порядку.

Згідно з положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон № 1952-15) винятково державна реєстрація прав (власності, постійного користування, емфітевзису, суперфіцію, сервітуту, оренди, іпотеки) тягне за собою виникнення відповідного права. Тобто, з 1 січня 2013 року для офіційного визнання і підтвердження державою, наприклад факту виникнення права оренди на земельну ділянку, є обов’язковим внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Щодо прав, які виникли до 1 січня 2013 року, то вони визнаються дійсними у разі відсутності їхньої державної реєстрації, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав.

Окрім зазначеного, треба звернути увагу на ту обставину, що згідно з частиною 2 статті 4 Закону № ­1952-15 право власності є первинним у відношенні до інших речових прав (похідних). Реєстрація похідного права, як, наприклад, оренди, проводиться лише після державної реєстрації права власності на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Очевидно, що легалізація прав на землю шляхом їхньої реєстрації вимагає взаємодію суб’єкта, який має намір зареєструвати, наприклад право оренди на земельну ділянку, з відповідним державним органом — реєстраційною службою. Законодавством чітко визначено, що державна реєстрація проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів від дати подання документів (за винятком реєстрації цілісного майнового комплексу — 14 діб; обтяжень, іпотеки на майно). Той самий строк надається і для відмови в реєстрації.

За приписами абзацу 2 пункту 5 додатку до наказу Міністерства юстиції України від 2 квітня 2013 року № 607/5, а саме: «Порядку взаємодії органів державної реєстрації прав та їх посадових осіб», у випадку прий­няття державним реєстратором прав на нерухоме майно Укрдержреєстру рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію, рішення про відновлення розгляду заяви про державну реєстрацію, рішення про розгляд заяви після прийняття державним реєстратором рішення щодо заяви про державну реєстрацію, що прийнята раніше, рішення про відмову в державній реєстрації, таке рішення надсилається рекомендованим листом безпосередньо заявникові.

Однак насправді процедура реєстрації прав відбувалася і відбувається надто повільно через суб’єктивні та об’єктивні причини (наприклад відсутність присвоєних кадастрових номерів для земельних ділянок). Тобто на практиці має місце ситуація, коли уповноважені органи не здійснюють реєстрацію прав у визначений строк, хоча й не відмовляють у її здійсненні.

Податковий зиск

Зазначений стан речей спричинив негативні наслідки, зокрема, і для сільгоспвиробників, оскільки фактично вони втрачають змогу ­користуватися податковими пільгами. На сьогодні є актуальною позиція податкового органу, розміщена в Єдиній базі податкових знань, що без зареєстрованого права на землю застосовувати податкові пільги не вбачається за можливе. Більшість суб’єктів аграрної сфери мають статус платника фіксованого сільськогосподарського податку. Згідно з пунктом 308.1 статті 308 Податкового кодексу (ПК) України сільськогосподарські товаровиробники для набуття і підтвердження статусу платника податку щороку, до 20 лютого, подають станом на 1 січня поточного року, зокрема, відомості (довідку) про наявність земельних ділянок — конт­ролюючим органам за своїм місцезнаходженням та/або за місцем розташування земельних ділянок.

Таким чином, відсутність реєстрації прав має наслідком той факт, що площі таких земельних ділянок не включаються до об’єкта оподаткування фіксованим сільськогосподарським податком. Крім того, дохід від реалізації сільгосппродукції, що вироблена (вирощена) на таких земельних ділянках, не включається до складу доходу від реалізації сільгосп­продукції власного виробництва.

Тобто, якщо право оренди не зареєстровано, виробник не в змозі «привласнити» продукцію з ділянки і, відповідно, втрачає право бути платником фіксованого сільгоспподатку, не має пільг із сплати ПДВ. Та й загалом користування землею стає де-юре незаконним, його можуть кваліфікувати як самозахоплення.

Контролюючі органи не врахували перехідний період і не пішли назустріч сільгоспвиробникам. Хоча неодноразово фахівці висловлювали пропозиції врахувати труднощі, що спостерігаються із функціонуванням реєстру і вважати, в цілях оподаткування, орендованими потужностями (площами) є земельні ділянки, щодо яких: (а) платниками податку були підписані договори оренди землі, (б) договори оренди землі були подані для державної реєстрації права оренди землі, що підтверджується картками прийому заяви про державну реєстрацію прав, та (в) до контролюючих органів були подані декларації з уточненою інформацією про площі земельних ділянок, а також відомості про наявність земельних ділянок та їх нормативну грошову оцінку в порядку, передбаченому пунктом 306.5 ПК України.

У таких доволі непростих умовах для сільгоспвиробників є декілька варіантів вирішення ситуації, що склалася. У випадку, якщо уповноважений на те орган не здійснив реєстрацію прав у визначений строк і не відмовив у здійсненні реєстрації або така відмова є незаконною, то наявні всі підстави для подання агропідприємствами адміністративних позовів до суду про визнання протиправною бездіяльність державного реєстратора щодо нездійснення державної реєстрації прав та зобов’язання здійснити реєстрацію таких прав.

Практичне рішення

Варто відзначити, що практика розгляду таких справ судом має місце, хоча і є доволі неоднозначною. Складність у тому, що суди по-різному підходять до встановлення зобов’язання для реєстратора зареєструвати відповідне право на нерухомість. У деяких справах суд своїм рішенням зобов’язує здійснити ре­єстрацію прав; а в інших — вказує, що встановлення такого зобов’язання кваліфікується як втручання в діяльність реєстратора, що заборонено законом.

Зокрема, Закарпатський ок­руж­ний ад­мі­ні­стративний суд 11 лис­топада 2013 року в справі № 807/2656/13-а постановив рішення, яким зобов’язав державного реєстратора прав на нерухоме майно прийняти рішення про державну реєстрацію відповідних прав. В основу рішення покладено факт, що державний реєстратор не направив рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію рекомендованим листом безпосередньо заявникові, а зупинив розгляд заяви про державну реєстрацію прав, не повідомивши про це заявника.

Розглядалася також справа № 823/3070/13-а Черкаським окружним адміністративним судом від 18 жовтня 2013 року. Позивач оскаржував те, що у відмові про реєстрацію як підстави для відмови лише процитовано норми пунктів 3, 4 частини 1 статті 24 Закону № 1952-15, та не зазначено, яким саме вимогам не відповідають подані позивачем для реєстрації документи або у зв’язку із чим не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують. Суд дійшов висновку, що рішення про відмову не містить переліку вимог закону, яким не відповідають документи, подані позивачем для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, та не містить посилання на недоліки документів, які не дають змоги встановити відповідність прав цим документам. А тому суд висловив думку, що зазначені обставини держаним реєстратором не встановлено та формально визначено підставу для відмови в державній реєстрації прав. Дії державного реєстратора прав на нерухоме майно визнано протиправними, а рішення щодо відмови у державній реєстрації прав скасовано. Разом із тим суд не зобов’язав здійснити реєстрацію прав, мотивуючи це рішення так. Частиною 4 статті 9 Закону № 1952-15 передбачено, що державний реєстратор самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмову в такій реєстрації. Втручання ­будь-яких органів, ­посадових і службових осіб, громадян та їх об’єднань у діяльність державного реєстратора, пов’язану з проведенням державної реєстрації прав, забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом. Отже, винятково державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмову в такій реєстрації.

Фактично таке рішення суду не створило реальних позитивних нас­лідків для позивача, оскільки подати повторно документи на реєстрацію прав є можливим і без визнання дій протиправними, а рішення про відмову незаконним у судовому порядку.

Однак, якщо уповноважений орган повторно відмовить у реєст­рації прав на нерухомість з тих же підстав, які визнані судом незаконними, то суд може встановити, що державний реєстратор зловживає своїми дискреційними повноваженнями. Зокрема, такого висновку дійшов Окружний адміністративний суд Автономної Республіки Крим у постанові від 5 серпня 2013 року (справа № 801/7269/13-а). Суд також зобов’язав здійснити державну реєстрацію прав.

При поданні позову до суду необхідно забезпечити доказову базу. Варто не лише мати карту прийому заяви про державну реєстрацію, яка містить відомості про дату і час подачі заяви, її реєстраційний номер, а також перелік документів, які подавалися заявником. Не буде зайвим звернутися з адвокатськими запитами про уточнення розгляду рішення державним реєстратором. Важливо документально зафіксувати порушення строків, інші формальні порушення з боку уповноваженого органу на підтвердження правової позиції при розгляді справи у суді.

Разом із тим варто відзначити, що саме у справах цієї категорії звернення до суду не завжди є раціональним рішенням з огляду на час та ресурси, які необхідно затратити.

Є можливим інший варіант, який передбачає зміну учасника товариства, якому належить земельна ділянка на праві оренди, на іншу особу, яка зацікавлена в оренді такої земельної ділянки. Формально зміна орендаря не відбувається, бо орендарем залишається юридична особа, а відбувається тільки вихід одного учасника товариства і входження іншого. Такий варіант не може бути загально застосованим з огляду на низку причин, однак є єдиним на сьогодні, який дасть змогу уникнути необхідності реєстрації прав на землю.

У більшості економічно розвинутих європейських країнах реєстрація прав на нерухоме майно здійснюється з метою захисту прав приватних осіб на таке нерухоме майно та спрощення самої процедури передачі прав на об’єкти нерухомості. Як вбачається, в Україні реєстрація прав на нерухоме майно, у тому числі й земельних ділянок, є обтяжливою для осіб, які мають намір зареєструвати відповідне право, і, більше того, породжує низку труднощів.