Проблема: Подільна частка

Віктор КОМЗЮК,
юрист ЮФ «Астерс»

Відсутність в українському законодавстві норм, які регулювали б питання таймшеру, суттєво ускладнює життя українцям, які хочуть скористатися всіма перевагами такого виду відпочинку та бізнесу

На сьогодні таймшер (від англ. timeshare — розподіл часу), який являє собою право використовувати певний об’єкт власності у визначений у договірному порядку проміжок часу, є досить популярним туристичним продуктом. Попри специфічність та правову заплутаність, кількість осіб, які є власниками таймшеру, щорічно збільшується.

У Європі відносини таймшеру регулюються відповідною директивою. Так, згідно з пунктом 1(а) статті 1 Директиви 2008/122/ЕС «Про захист прав споживачів у зв’язку з деякими аспектами таймшеру, довгострокових відпусток, перепродажу та обміну прав» (Директива) договір таймешру — угода тривалістю не менш ніж рік, в якій покупець на власний вибір набуває право використання однієї або більше ночівель протягом одного або більше періоду користування.

Якщо тлумачити законодавче визначення розширено, то договір таймшеру (таймшер) надає покупцям (а) право на отримання у власність майнового права на використання нерухомого майна, правомочності власника щодо якого (права) можна використовувати у повному обсязі (володіння, користування, розпорядження), або (б) отримання права спільної сумісної власності. Важливим, проте, є дотримання певних регулятивних норм-правил, що містяться, як правило, у договорі. Власне, таймшер є майновим правом, яке може бути об’єктом цивільного обороту (передаватися у власність, бути об’єктом накладення стягнення тощо). Така правова конструкція є не зовсім типовою для вітчизняного законодавства, що породжує додаткові складнощі для українських власників таймшеру.

Складнощі на місцях

Нині відносини таймшеру не врегульовані українським законодавством. Закон України «Про туризм» не містить визначень чи ­категорій, в яких розкривалося б поняття таймшеру. По суті, таймшер вітчизняним законодавством не вважається туризмом, а отже не підлягає ліцензуванню діяльності турагентів. Такий підхід не завдає значної шкоди незначним довірчим відносинам, коли фізичні особи використовують один об’єкт за власними домовленостями і є його співвласниками, але у випадку виникнення конфліктів, адекватне застосування судового захисту неможливе. Щодо існування таймшеру як туристичної індустрії, то в Україні це, по суті, неможливо. Це означає: (а) в Україні немає можливості створення юридичної особи — туроператора, яка могла б забезпечити баланс прав покупця і продавця; (б) іноземні туроператори не можуть у свою мережу включати об’єкти нерухомості, що розміщені на території України.

Однією із найважливіших проблем є відсутність нормативного врегулювання відносин таймшеру, оскільки для зайняття такою діяльністю необхідно отримувати туристичну ліцензію, що наразі не є можливим. Особливо вразливими у цьому контексті є покупці, оскільки адекватне застосування Закону України «Про захист прав споживачів» для захисту порушених прав неможливе.

Сертифікат, що посвідчує участь особи у таймшер-клубі, не відноситься до цінних паперів, і при виникненні проблемних ситуацій у судовому порядку дуже важко відстояти своє право на повернення коштів, компенсації тощо. Усе це відкриває великий простір для недобросовісної поведінки продавця, що, врешті-решт, породжує загальну недовіру до таймшеру. Наразі на пострадянському просторі панує тотальна недовіра до такої системи відпочинку, оскільки є багато прецедентів, коли осіб обманювали шляхом маніпуляції з документами, що у суді довести було майже неможливо.

Для прикладу, одна з найбільш розповсюджених шахрайських схем полягає у тому, що компанії проводять фіктивне банкрутство (продають об’єкти нерухомості підставним юридичним/фізичним особам за заниженими цінами і оголошують себе банкрутом). Особливість у тому, що в договорах з клієнтами, як правило, обов’язковими умовами має бути заборона на відчуження майна, яке є об’єктом таймшеру. За відсутності законодавчого врегулювання договори складаються довільного змісту (не суперечать закону) і у них такої заборони немає. При банкрутстві клієнт компанії не може виступати кредитором, оскільки, як правило, не вносяться записи до земельного кадастру чи реєстру прав на нерухоме майно. Сам таймшер майже неможливо використовувати як інвестицію, оскільки практично немає можливості перепродажу і його ліквідність низька.

У випадку із посередництвом турагенцій, якщо клієнт є співвласником майна, він взагалі не здійснює розпорядження майном, а може лише розпоряджатися своїм правом на майно. Це зумовлює неможливість звернення стягнення на частку майна. Між покупцем і продавцем виникає особливий правовий зв’язок, за якого розпорядження майном покупець не може здійснювати взагалі, хоча і є його співвласником. У цьому випадку право власності є умовно абстрактним: покупець є співвласником усього майна турагенції (яке має правовий статус таймшеру), але його права більше подібні на права орендаря, аніж власника. Описана система більш притаманна англосаксонській правовій сім’ї, хоча може бути втілена і в романо-германській.

Умовні терміни

Задля уникнення зловживань та шахрайства є певні нормативні вимоги до укладення договору, його змісту, виконання та інших істотних умов, передбачених Директивою, а також національним законодавством держав — членів ЄС. Насамперед перед укладанням договору турагент зобов’язаний надати всю необхідну інформацію (затверджений перелік і форма надання інформації) у зрозумілій формі. Також є обмеження щодо продаж, маркетингу та реклами таймшеру. Зокрема, продаж таймшеру як інвестиції коштів вважається кримінально караним діянням. Нова Директива також передбачила можливість поширення таймшеру на рухоме майно, що використовується у ролі житла (круїзні кораблі, річкові кораблі чи фургони).

Для забезпечення прав клієнта встановлена можливість у 14-денний строк після укладення договору розірвати його без пояснення причин і повернути собі сплачені кошти. Інформація, яку має надати тур­агент, є дуже детальною. В основному вказується, що доступно за сплачені кошти (наприклад електрика, водопостачання), а що потребує доплати (наприклад послуги зв’язку), як змінюються ціни на послуги, правовий режим майна (які є обтяження, яка міра готовності до експлуатації, можливості відчуження тощо), можливість обміну/продажу права на користування майном. До обов’язкових вимог ­навіть ­включається ­інформація про мову, якою може спілкуватися продавець (кореспонденція, інші документи).

Однією з особливостей таймшеру є можливість його обміняти чи продати. Для цього створюються та функціонують спеціальні організації (біржі, агентства), які здійснюють свою діяльність на комерційній основі. Йдеться насамперед про продаж/обмін таймшерів, які забезпечують право на відпочинок на одному курорті, а не мультикурортні (клубні), проте не унеможливлюються подібні операції і з клубними. Однак сам таймшер не належить до категорії цінних паперів, а реклама/продаж таймшерів під виглядом здійснення інвестицій у цінні папери є кримінально караним діянням (offence). За своєю суттю таймшер не може бути інвестицією (у класичному розумінні), оскільки вимагає внесення щорічних внесків, які, як правило, через відносно невеликий проміжок часу (10—15 років) у сукупності перевищать ринкову вартість самого таймшеру. Отже, він не може бути ліквідним інакше як для особи, яка щорічно використовуватиме його у повному обсязі за призначенням.

Правова природа таймшеру не­однорідна і складна, тобто особам, які не мають юридичної освіти, дуже непросто розібратися з усіма деталями, саме тому і потрібні чіткі імперативні вимоги до укладення/оформлення договору, а також чіткі норми матеріального права, які належним чином врегульовували б відносини.

На цьому етапі єдиним доступним для громадян України варіантом участі у відносинах таймшеру є набуття цього права за іноземним правопорядком. У договорі має міститися відсилання до правопорядку держави, в якій зареєстрований чи здійснює свою діяльність туроператор. У випадку конфліктів, вони вирішуватимуться у судовому порядку в державі, правопорядку якої правовідносини підпорядковані.

Враховуючи великий туристичний потенціал України, дуже серйозною втратою є відсутність належного законодавчого врегулювання відносин таймшеру. На світовому ринку, попри стабільне зменшення масової частки класичного туризму в індустрії відпочинку, таймшер набирає дедалі більших обертів і вже виділився в окрему туристичну сферу, яка постійно приносить значні надходження до бюджетів.

Договірні відносини

Для правильного розуміння суті таймшеру варто поділити договір таймшеру на два підвиди: з посередництвом турагента та без. Випадок без посередництва значно простіший — чітко визначене у договорі коло осіб та перелік майна. У разі необхідності співвласники можуть його (майно) відчужити або будь-яким іншим чином вплинути не лише на правову, а й на матеріальну долю майна. У договорах з турагентом обидві сторони мають обмежені правомочності щодо розпорядження майном: покупець узагалі не розпоряджається майном, а лише його використовує; туроператор може відчужувати майно лише у випадку, якщо це прямо передбачено договором між ними.

У випадку «купівлі тижнів» особа за визначену плату отримує один із трьох варіантів: червоний (І), синій (ІІ) чи зелений (ІІІ) тиждень (назви можуть відрізнятися). Кожен об’єкт нерухомості має свою «ціну». Наприклад, тиждень проживання в Лондоні коштує 1 червоний, 2 синіх або 4 зелених «тижні». Особа на власний розсуд купує певну кількість і вид «тижнів» на рік протягом усього часу тривалості договору. Фіксовані «тижні» означають, що особа щороку має, для прикладу, тиждень 4 — останній тиждень січня. Тобто можна використовувати нерухомість, але тільки один, чітко визначений тиждень на рік. Такий варіант не притаманний клубам, а є більш типовим для одиничних об’єктів. За нефіксованих тижнів, особа на власний розсуд визначає, коли використати своє право. Також є варіант з ротацією, коли кожен наступний рік не можна використовувати той тиждень, який уже був.

Використання системи балів є досконалішим, оскільки особа купує певні бали (умовні одиниці), використання яких є більш гнучким (ліпші можливості сезонних, групових скидок, вибору не «стандартної тривалості» (7/14 днів), а довільної (наприклад 3/10) тощо). Відповідно, всі об’єкти мають свою вартість, визначену в балах. У обох випадках покупець вносить визначену в договорі суму коштів, а отримує право користування. Чим більше у компанії (клуба) нерухомості, тим ефективніша така система, оскільки навіть при незначній кількості балів особа за необхідності може розділити свій відпочинок на декілька частин.

Особливістю таймшеру є абонентські платежі. Для прикладу, особа «має у власності» 1 синій тиждень/100 балів. Договором встановлена річна абонентська плата у сумі 100 у.о. за 1 зелений тиждень/50 балів, отже власник зобов’язаний щорічно сплачувати 200 у.о. Це забезпечує утримання об’єктів у належному стані та, як правило, хороший сервіс. Право на використання такого права користування може бути передано на будь-якій основі третім особам (за договором, заповітом, рішенням суду тощо). Договором між сторонами можуть бути встановлені особливості відчуження права користування, але імперативної вказівки щодо наявності таких правил немає і, як правило, вони є недоцільними.

Історія питання

Виникнення відносин таймшеру припадає на 1960-ті роки. Після Другої Світової війни постала необхідність організації недорогого відпочинку. Уперше кондомініуми, які використовувалися на основі таймшеру, виникли у Сполученому Королівстві у варіанті 1/4 — одним житловий об’єктом користувалися чотири сім’ї по сезону. Щороку відбувалася ротація сезонів — для прикладу, особа, яка користувалася об’єктом навесні, на наступний рік отримувала право користування влітку і т.д.

Відносини такого типу є передумовою виникнення сучасних відносин, які прийнято вважати за таймшер. У свою чергу, вони мають деякі відмінності: (а) всі сторони такої угоди є співвласниками майна, тобто майно перебуває в їхній спільній сумісній власності, при цьому правомочності щодо користування майном є обмеженими, оскільки (б) використовуватися майно має у порядку черговості; (в) виділення частки без розірвання відносин таймшеру між усіма учасниками неможливе, оскільки це суперечить правовій природі такого договору; (г) договором таймшеру між співвласниками можуть бути передбачені додаткові умови, наприклад умови приєднання третіх осіб до договору. На відносини такого типу не поширюється сучасне законодавство про таймшер, про захист прав споживачів та про туризм, оскільки немає відносин купівлі-продажу та укладенню угоди таймшеру передують відносини власності на визначений об’єкт нерухомості.

Наступним етапом розвитку таймшеру було володіння приблизно 1/52, коли кожна особа використовувала об’єкт близько тижня, а ротація відбувалася за більш складними схемами, які визначалися договором. По суті, відбулося розширення суб’єктного і об’єктного складу відносин та зміна правового титулу. Об’єкти нерухомості перебували у власності підприємців, які забезпечували утримання об’єктів та прийом гостей. У свою чергу, клієнти купували майнове право користуватися нерухомістю у порядку черговості.

Принципова відмінність такого типу таймшеру, який, по суті, є основним і дотепер, полягає в тому, що (а) це особливі відносини купівлі-продажу права; (б) вони підпадають під регулювання законодавства про туризм та про захист прав споживачів; (в) є спеціальне законодавство (міждержавне — Директиви ЄС — та національне — локальні НПА) щодо регулювання таймшеру.

На сучасному етапі функціонують так звані таймшер-клуби, які надають можливість своїм учасникам використовувати об’єкти нерухомості по всьому світу, включаючи як курорти (наприклад, узбережжя Гоа, гірськолижні курорти в Альпах), історичні центри (Прага, Відень), так і нерухомість у бізнес-столицях (Лондон, Токіо). Тобто особа отримує можливість використовувати нерухомість не лише для відпочинку, а й для інших цілей. Договором, як правило, передбачається один із двох основних типів відображення права — «тижні» (фіксовані і нефіксовані) і «бали».