Нерухомість: Нерухомий ринок

Ольга ДИХТЯРЕНКО,
старший юрист «Алєксєєв, Боярчуков та Партнери»

Якими очікуваннями живе ринок нерухомості в Україні у період нестабільності

Подеколи може здатися, що операції з нерухомістю та все, що з нею пов’язано, — це одна із найбільш прозаїчних речей у сучасному світі. Житлове питання стало настільки звичним і буденним у наші дні, що, здавалося б, щось дотепне, мудре і навіть філософське серед квартир та земельних ділянок, їхнього метражу, ціни і купи документів знайти буде дуже складно. «Та й навіщо?» — подумаєте ви. Проте кожен із нас з дитинства знайомий з такими приказками, як «мій дім — моя фортеця» та «вдома і рідні стіни допомагають». Це зайвий раз нагадує про те, що споконвіку люди надавали нерухомості особливе і навіть почасти сакральне значення у своєму житті, що, звичайно, є головним і зрозумілим.

Ринок нерухомості — своєрідне дзеркало стану економіки і настроїв суспільства. Якщо все навколо доб­ре, цей ринок зростає, якщо ж у масах панують тривога і песимізм — він практично завмирає.

Політична нестабільність змушує потенційних покупців нерухомості переглянути свої перспективні плани. Усі учасники ринку нерухомості нині перебувають у певній нерішучості. Адже саме в цьому сегменті і з боку продавця, і з боку покупця рішення приймають прості громадяни, в яких немає глибокого розуміння економічних законів і тенденцій розвитку ринку, натомість є свої проб­леми, страхи і сумніви.

Людині властиве прагнення дізнатися те, що чекає її в майбутньому, розуміти, що забезпечить безпеку їй та її родині. Отримати відповіді на одвічні запитання: хто винен і що робити? У часи нестабільності в суспільстві актуальним стають питання: що робити з наявними готівковими коштами? Тримати їх на «чорний день» або вкласти в те, що надалі допоможе не тільки їх зберегти, а й примножити.

Купувати чи зачекати?

Вкладення коштів у нерухомість у період нестабільності — це інвестиції, основна мета яких не тільки зберегти, а за можливості й примножити (у разі здачі нерухомості в оренду). Гроші, вкладені в метри нерухомості, захищають від економічних потрясінь, насамперед від інфляції: ваша власність завжди буде вашою.

Ні для кого не є секретом, що вітчизняний фінансовий ринок відчуває певні труднощі. У подібних умовах цілком природно, що населення хоче зберегти заощадження і намагається придбати житло. Чи правильно це?

Тут одразу треба визначитися з тим, для чого ви купуєте житло, — з інвестиційною метою або для проживання. Для проживання можна брати все, на що вистачить грошей, а от з інвестиційної точки зору ліпше взяти новобудови дешево і потім продати їх дорожче після завершення будівництва. Проблема полягає лише в тому, що новобудова в період кризи може перетворитися на тривале будівництво, яке буде завершено не в зазначені терміни, а через десятиліття, тож ви приєднаєтеся до категорії «ошуканих».

Щодо перспектив, однозначної оцінки немає, проте варто відзначити, що вкладати гроші в нерухомість, сподіваючись на перепродаж, найближчим часом — безглуздо.

Реєстраційні новації

Коли озираєшся на минулий рік, здається, що низка подій сталася не випадково, а спеціально для того, щоб перевірити, які випробування може витримати ринок нерухомості. 2013 року було введено одразу кілька новацій, пов’язаних з процесом купівлі та оформлення прав на житло.

Новації, що з’явилися у сфері державної реєстрації прав на ­нерухоме майно, були покликані спростити процедуру переоформлення нерухомості з одного власника на іншого.

З 1 січня 2013 року для здійснення операцій з купівлі-продажу квартири особам необхідно звертатися винятково до нотаріуса. Так, на сьогодні нотаріус самостійно перевіряє належність продавцю квартири на праві власності в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, який раніше вели бюро технічної інвентаризації, здійснює державну реєстрацію права власності на квартиру за продавцем у новому Державному реєстрі прав на нерухоме майно, засвідчує договір купівлі-продажу квартири і на підставі цього договору проводить державну перереєстрацію права власності на квартиру за покупцем у новому реєстрі. Усі ці дії нотаріус вчиняє впродовж одного дня, що дуже зручно для клієнтів, тобто термін переоформлення нерухомості з продавця на покупця скоротився з одного місяця до одного дня.

Крім того, сьогодні не обов’язково проводити технічну інвентаризацію квартири перед її продажем і отримувати новий технічний паспорт. Технічна інвентаризація може бути проведена за домовленістю між продавцем і покупцем, це їхнє право, а не обов’язок. Однак перед придбанням нерухомості сторонам, тобто продавцю і покупцю, можна порадити провести технічну інвентаризацію квартири, щоб перевірити відсутність незаконних та самовільних перепланувань і реконструкцій, позаяк після посвідчення договору купівлі-продажу відповідальність за завдану майном (квартирою) шкоду третім особам нестиме вже новий власник.

Нова система державної реєстрації прав на нерухоме майно спрямована на мінімізацію шахрайських схем незаконної реєстрації права власності на нерухомість. Тільки зареєстровані права на нерухомість у новому Державному реєстрі прав на нерухоме майно мають юридичну силу перед третіми особами, а зареєструвати право власності на нерухомість може тільки особа, якій воно справді належить на підставі документів, що відповідають вимогам законодавства України. Водночас, якщо особа не має наміру відчужувати нерухомість (продати, подарувати), не обов’язково реєструвати право власності на нерухомість у новому реєстрі. На право власності особи на нерухомість ця реєстрація не впливає. Така реєстрація є обов’язковою при відчуженні (продаж, дарування) нерухомості, без цієї реєстрації нотаріус не має права посвідчувати договір.

Не хочу говорити про те, що в Україні з введенням нових правил з’явилися якісь певні, викликані новими правилами реєстрації нерухомості, схеми махінацій на ринку, але в цілому покупцям потрібно бути дуже уважними. Убезпечити в цьому випадку може грамотний попередній договір купівлі нерухомості, а також попередня перевірка документів.

Нові правила оцінки

З набуттям чинності новими правилами оцінки на ринку нерухомості виник колапс, пов’язаний з дефіцитом оцінювачів та суттєвим підвищенням цін на їхні послуги.

На цей момент для угод з нерухомістю проводиться два види оцінки. Нова — податкова оцінка, яка повноцінно запрацювала з 1 лютого 2014 року, — набула чинності 1 вересня минулого року, але до 1 лютого 2014 року діяв перехідний період: можна було користуватися оцінками, оформленими за старими правилами. Її можуть здійснювати лише фахівці, які пройшли сертифікацію у ФДМ: для оцінки майна вони користуються спеціальними програмами, погодженими з Фондом державного майна України. Їхній висновок є визначальним при сплаті податків з операцій з купівлі та продажу квад­ратних метрів. Друга — це ринкова оцінка, що діяла в нашій країні до появи нових вимог. Її можуть здійснювати фахівці, які мають сертифікат за спеціалізацією 1,1-1,7 ФДМ, їхні оцінки повинні прийматися при оформленні договорів успадкування та дарування.

Але якщо відкинути політичні пристрасті, то багато чого залежатиме від того, в яких межах Національний банк України захоче або зуміє утримати курс гривні.

Якщо курс долара щодо гривні піде вгору, це може мати кілька нас­лідків. По-перше, доларові ціни на житло можуть опуститися нижче. По-друге, частина українців, які тримають заощадження в гривні, можуть спробувати убезпечити їх від знецінення, купивши нерухомість.

Шахрайські схеми при купівлі та продажі майна

Нерухомість — це одна із сфер, в якій обертаються великі і дуже великі кошти.

У зв’язку із нестабільністю в країні розцінки на квартири становлять подеколи астрономічні цифри, особ­ливо порівняно із зарплатами українців. Тому нерухомість привертає до себе велику кількість аферистів усіх мастей, які, скориставшись некомпетентністю і довірливістю українців, набивають свої кишені на чужому горі.

Фіктивний продаж. Фактично всі шахрайські схеми розраховані на людську скупість і жадібність. Агентства нерухомості, прорекламувавши найвигідніші пропозиції, за певну суму пропонують придбати переліки квартир у Києві, що виставлені на реалізацію.

Клієнт йде на перегляд житлової площі, і «власники», які є насправді підставними особами, продають квартиру. Після чого з’ясовується, що договір не має сили, бо або документи, або довіреність, за якою «власники» продавали житлоплощу, були підроблені.

Трапляється й таке, що клієнт купує, на перший погляд, «чисту» житлоплощу. Господарями є реальні люди, які з якоїсь причини «забувають» про існування родича, котрий тимчасово виписаний, перебуваючи на військовій службі, проходячи лікування в психоневрологічному диспансері або відбуваючи покарання у в’язниці. Проте за існуючим законодавством за цією людиною зберігається право реєстрації за місцем колишнього проживання, навіть якщо житлова площа була продана. Щоб надалі уникнути труднощів, перед укладанням договору купівлі-продажу квартири в Києві не полінуйтеся уточнити в житлово-комунальному управлінні, чи немає в цій квартирі людей, тимчасово знятих з реєстраційного обліку.

Найбільш поширені схеми шахрайства в нерухомості пов’язані з реалізацією чужої квартири. Аферисти нерідко пропонують людям оренду квартир в Києві або купівлю нерухомості, яка їм не належить. Ріелтерські фірми — одноденки, що з’являються зараз, як гриби після дощу, вимагають в людини, яка до них прийшла, документи власності для того, наприклад, щоб здати житлоплощу в оренду. Після цього вони запускають цю житлоплощу в реалізацію за привабливою для покупців вартістю. Самі власники часто навіть не підозрюють, що квартира виставлена без їхнього відома на реалізацію. Обзавівшись фальшивими паспортами і маючи на руках правовстановлюючі документи, аферисти продають житлову площу.

Щоб не потрапити на вудку таких аферистів, потрібно звертатися до надійних агентств нерухомості, що зарекомендували себе на цьому ринку. Такі агентства мають солідну рекламу і розгалужену мережу відділень.

Часто-густо клієнтам пропонують при придбанні квартири оформити угоду договором дарування. Доводів наводиться безліч: так швидше, не знадобиться платити чималенький податок тощо. По суті, недобросовісний продавець може просто приховувати від чоловіка/жінки факт реалізації житлової площі.

А це означає, що дарувальник або ж хтось із подружжя, хто не брав участі в угоді, зможе оскаржити цей договір у судовому порядку. Що нерідко і робиться. Отже, покупцеві в такій ситуації можна дати єдину пораду: заплати податки і спи спокійно!

Тому при укладанні будь-якого договору купівлі-продажу обов’язково має передувати ретельна перевірка юридичної чистоти об’єкта! Усе починається з історії — історії квартири та всіх її правовласників, які були за весь час існування об’єкта нерухомості (перевірка власників квартири, самого об’єкта житлової нерухомості, інформація про минулі та можливі капітальні ремонти, перепланування, реконструкції, ймовірне знесення, про стан комунікацій, автентичність усіх правовстановлюючих документів, знаходження квартири в заставі у кредитних установ тощо).

Але, як говорять, у страху — очі великі. Мабуть, саме страх втратити свої багаторічні заощадження, а також звичайні потреби в житлі рухають нині ринок нерухомості в Україні. І це не єдина сфера, в якій прогнозувати щось на тривалу перспективу сьогодні просто неможливо. До того ж звичайні українці через кризу багатшими не стають. Але що буде, коли запас платоспроможних покупців, які можуть дозволити собі викласти 100 % оплати за нерухомість, вичерпається?