Є питання: Нерухомий склад

Геннадій РОСЧЕПІЙ,
юрист ЮФ «Авеллум Партнерс»

Подвійне застосування українського та російського законодавства створює неабиякі труднощі на кримському ринку нерухомості

Після окупації Криму Російською Федерацією (РФ) виникла цікава юридична ситуація. З одного боку, українська влада не визнає втрату Криму і називає його «тимчасово окупованою територією». Відповідно, на думку української влади, на території Криму має діяти законодавство України. З іншого — російська влада визнає Крим територією РФ і, відповідно, застосовує російське законодавство.

Таке протиріччя особливо болісне по відношенню до нерухомості. За загальним правилом, нерухомість (за деякимим винятками) регулюється правом тієї країни, на території якої вона знаходиться. Крім економічної цінності, це правило пов’язане ще й з тим, що нерухомість, а також права та обтяження на неї у більшості випадків підлягають реєстрації, а також вимагають різних дозволів і погоджень. Тому, незважаючи на декларацію статусу України, застосування законодавства РФ до нерухомості в Криму так само має велике практичне значення.

Отже, які труднощі постали перед власниками, інвесторами, орендарями та покупцями нерухомості в Криму?

Дійсність правовстановлюючих документів

 

Верховна Рада України 5 квітня 2014 року прийняла Закон України «Про забезпечення прав і свобод громадян на тимчасово окупованій території України» (Закон про окупацію), яким передбачено збереження права власності на нерухоме майно, якщо такі права були придбані відповідно до законодавства України. Водночас у РФ було прийнято Федеральний конституційний закон Російської Федерації «Про прийняття в Російську Федерацію Республіки Крим та створення у складі Російської Федерації нових суб’єктів — Республіки Крим та міста федерального значення Севастополя», яким також були визнані дійсними правовстановлюючі документи на нерухоме майно, видані державними та місцевими органами України.

Таким чином, обидві країни визнають українські правовстановлюючі документи. Проте навіть з такими документами можуть виникнути деякі труднощі. Так, українське і російське законодавство мають певні відмінності у вимогах до реєстрації прав, будівельних норм і регулювання окремих категорій землі, у тому числі різних охоронних зон. Як результат, у деяких випадках може знадобитися внесення технічних коригувань у правовстановлюючі документи (наприклад, у разі зміни цільового призначення земельної ділянки). Разом із тим матимуть місце і такі випадки, коли об’єкт нерухомості взагалі не відповідатиме технічним або реєстраційним вимогам законодавства РФ (наприклад, це стосується споруд в зоні берегових ліній). Як у таких випадках діятимуть органи влади РФ, ще не зрозуміло.

 

Придбання та реєстрація нового права на нерухомість

 

Набагато складнішою є ситуація з угодами і реєстрацією нової нерухомості. Згідно із Законом про окупацію, операції з нерухомістю і реєстрація нової нерухомості мають відбуватися відповідно до законодавства України, а недотримання цієї вимоги призведе до недійсності таких угод/реєстрації з моменту їх вчинення. Аналогічні вимоги містяться і в законодавстві РФ.

У результаті є три можливих варіанти дій:

1) зареєструвати кримську нерухомість тільки за законодавством України;

2) зареєструвати кримську нерухомість тільки за законодавством РФ;

3) зареєструвати кримську нерухомість і за законодавством України, і за законодавством РФ.

Перший варіант радше теоретичний і матиме практичне значення в майбутньому, тільки якщо Крим буде повернутий Україні. А до того моменту реєстрація нерухомості за законодавством України не буде підставою для «фізичного» використання нерухомості (в тому числі для проживання або проведення будівельних/ремонтних робіт), позаяк такі дії вимагатимуть участі місцевих органів влади. Крім того, більша частина угод з державною та комунальною землею в Криму взагалі можуть бути оформлені тільки за участю місцевих органів влади Криму, а отже, за законодавством РФ.

Другий варіант може бути успішно реалізований на місці в Криму для «фізичного» використання (у тому числі для проживання або здійснення будівельних та ремонтних робіт), але таїть у собі теоретичні ризики, пов’язані з оскарженням дійсності угод/реєстрації в українських судах. Однак цей варіант може потребувати додаткових дій. Річ у тім, що, відповідно до російського законодавства, реєстрація переходу права на об’єкт нерухомості вчиняється Росреєстром (його територіальними органами) тільки за умови, що такий об’єкт нерухомості перебуває на обліку в державному кадастрі нерухомості РФ. Відповідно, до моменту здійснення операції сторони повин­ні забезпечити реєстрацію об’єкта в державному кадастрі нерухомості, що потребує додаткового часу і витрат на розробку відповідної технічної документації.

Найменш ризикованим варіантом є третій — угода/реєстрація, що здійснюється в обох країнах, тим самим знімаються реєстраційні ризики. Однак і тут є ускладнення. По-перше, це значно здорожує угоду за рахунок того, що обов’язкові збори, податки та платежі необхідно сплачувати двічі. По-друге, це набагато складніше логістично, оскільки сторони фактично повинні двічі укладати угоду в різних країнах, а також повинні підготувати два різних комплекти документів (у тому числі технічної документації).

Трохи спрощують ситуацію договори, які ані в Україні, ані в РФ не потребують державної реєстрації (наприклад, договори оренди приміщень строком до одного року). Такі договори можна укладати в одному комплекті, але при цьому сторони мають передбачити всі умови, які і за українським, і за російським законодавством є обов’язковими для таких типів договорів. Але навіть у цьому разі можуть виникнути труднощі з вибором валюти платежу, а положення про застосовне право і суди мають бути просто «прибрані» з договору.

Як висновок треба зазначити, що всі вищенаведені варіанти дій є спірними і неоднозначними. На жаль, така ситуація триватиме або до моменту, коли Крим повернеться до складу України, або до моменту, коли Україна визнає входження Криму до складу РФ. Сподіватимемося, що ситуація вирішиться на користь України.