Земельне право: Прохід заборонено

Дар’я КИРИЛОВА,
юрист ЮК «Алєксєєв, Боярчуков і Партнери»

Придбання земельних ділянок здебільшого пов’язане з певними юридичними ризиками, які не завжди можна передбачити

Зрозуміло, що в Україні навіть ретельна перевірка земельної ділянки, яку покупець планує придбати, не може повністю виключити появу спірних моментів у майбутньому, в тому числі й примусове відчуження земельної ділянки. І все ж досконале дослідження документів на земельні ділянки, а також аналіз історії їх придбання дає змогу мінімізувати ризики. Є декілька аспектів, на які потрібно звернути увагу та про які не всі потенційні покупці чомусь пам’ятають.

Екскурс в історію

Перш за все, необхідно дослідити, яким чином та на яких підставах існуючий власник набув земельну ділянку (договір купівлі-продажу, рішення суду, свідоцтво про спадщину тощо). На практиці досить часто трапляються випадки визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок у судовому порядку та застосування наслідків недійсності правочинів.

Крім того, особливо уважно потрібно дослідити документи на земельні ділянки, які були приватизовані із земель державної і комунальної власності. Так, зокрема, доцільно дослідити, на підставі яких документів земельна ділянка була надана у приватну власність, дослідити компетенцію органів, які прий­мали відповідне рішення. Згідно з Перехідними положеннями Земельного кодексу України, повноваження щодо розпорядження землями державної та комунальної власності в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади.

На практиці буває, що рішення відповідної ради або виконавчого органу про передачу земельної ділянки у приватну власність визнається недійсним у судовому порядку. А це, в свою чергу, може призвести до визнання недійсними всіх наступних правочинів, пов’язаних з цією земельною ділянкою.

Також перед укладанням договору купівлі-продажу земельної ділянки необхідно перевірити інформацію щодо наявності судових спорів стосовно земельної ділянки або наявності судових рішень, які можуть впливати на правовий ­статус ­вказаної ділянки в майбутньому. Оскільки досить поширеними є випадки, коли після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки новий власник дізнається про наявність судового рішення, яким право власності на земельну ділянку було визнано за третьою особою, у зв’язку з чим попередній власник не мав права укладати договір купівлі-продажу.

Також не варто забувати і про цільове призначення земельної ділянки (яке, зокрема, вказане у Державному акті на право власності на земельну ділянку). Згідно зі статтею 143 Земельного кодексу України, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є підставою для примусового припинення прав на земельну ділянку. Оскільки часто мають місце ситуації, коли покупець, придбавши земельну ділянку, планує використати її зовсім інакше, у майбутньому він та наступні покупці можуть зіштовхнутися із складною та тривалою процедурою зміни цільового використання.

Будинок бачиш? А він є

Перед тим, хто на практиці мав справу з оформленням угод з ­відчуження земельних ділянок, які потребують нотаріального засвідчення, напевне, неодноразово поставала проблема отримання довідок, без яких оформлення вказаних угод є неможливим. Зокрема, такими довідками є:

1)?Довідка про наявність/відсутність обмежень (обтяжень) згідно з даними Державного земельного кадастру;

2)?Витяг з Державного земельного кадастру або Витяг з Поземельної книги;

3)?Довідка про наявність/відсутність на земельній ділянці забудови.

На практиці найбільш проблематичним може виявитися отримання саме останньої довідки, яку видає Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Зокрема, через те, що часто-густо на земельній ділянці фактично немає жодних об’єктів нерухомості, а юридично такі об’єкти є, оскільки попередній власник не здійснив належного юридичного оформлення зносу об’єктів і запис про існування таких об’єктів не був виключений з Єдиного державного реєстру прав власності на нерухоме майно.

Зона ризику

При придбанні земельної ділянки не зайвим буде також перевірити наявність охоронних зон, які ме­жують із земельною ділянкою.

Відповідно до статті 112 Земельного кодексу України, охоронні зони створюються:

а) навколо особливо цінних природних об’єктів, об’єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

б) уздовж ліній зв’язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об’єктів для забезпе­чення нормальних умов їхньої експлуатації, запобігання пошкодженням, а також зменшення їхнього негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об’єкти.

Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України. При цьому для окремих категорій охоронних зон може застосовуватися заборона будівництва житлових об’єктів, об’єктів соціальної інфраструктури та інших об’єктів, пов’язаних з постійним перебуванням людей. Для проведення робіт на певних територіях охоронних зон необхідно отримання відповідних дозволів.

Таким чином, перед придбанням земельних ділянок доцільно перевіряти наявність встановлених на ній охоронних зон, оскільки у випадку, коли земельна ділянка знаходиться в межах охоронної зони, це може значно вплинути та можливості власника використовувати цю ділянку в майбутньому.

Насамкінець необхідно зазначити, що навіть досконалий аналіз документів на земельні ділянки, юридично грамотне оформлення угод купівлі-продажу та майбутнє добросовісне використання земельної ділянки її власником не виключають ризику примусового відчуження земельних ділянок. Так, положеннями Земельного кодексу України передбачається можливість примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності. Відповідно до положень статті 143 Земельного кодексу України, примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку. При цьому, згідно зі статтею 147 Земельного кодексу України, підстави та порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності визначаються законом.

У той же час законодавство України не передбачає повноважень органів місцевої влади звертатися до суду з питанням примусового відчуження земельних ділянок. Крім того, законодавство України не містить чіткого визначення поняття «суспільна необхідності», а також не визначає, які саме суспільні потреби можуть призвести до примусового відчуження земельних ділянок у добросовісних власників. Так само не визначений на законодавчому рівні і порядок такого відчуження та порядок компенсації власникам земельних ділянок вартості вилучених ділянок.