Є питання: Нерухомий обрахунок

Анатолій МЕНЬШИКОВ,
партнер ЮК «Правовий Альянс»

Зміни податкового законодавства розширили базу оподаткування податком на нерухоме майно для фізичних та юридичних осіб

Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» від 28 грудня 2014 року № 71-VIII значно змінені правила оподаткування податком на нерухоме майно, що не є земельною ділянкою.

Найголовніша новація: Законом розширено базу оподаткування податком на нерухоме майно. Наразі до бази оподаткування включається як житлова, так і нежитлова нерухомість. Відповідно до Податкового кодексу України, об’єктами житлової нерухомості є будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.

 

Визначення бази оподаткування

 

Платниками податку є фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками житлової та/або нежитлової нерухомості. Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості.

Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів нерухомості, які перебувають у власності юридичних осіб, здійснюється контролюючим органом за місцезнаходженням нерухомості. База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їхніх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється конт­ролюючим органом на підставі ­даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.

База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їхніх часток, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самос­тійно, виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Визначення бази оподаткування та обрахування суми податку на нерухомість відбувається диференційовано. Платники податків — юридичні особи обраховують самостійно як базу оподаткування, так і саму суму податку. Платники податку — фізичні особи самостійно не обраховують ні базу оподаткування, ні суму податку. Цей обов’язок покладено на контролюючий орган. Юридична особа визначає базу оподаткування на основі документів, які підтверджують право власності на об’єкти нерухомості.

Для фізичної особи контролюючий орган визначає базу оподаткування на основі даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або на основі оригіналів відповідних документів платника податку, зокрема документів на право власності. Таким чином, для обрахування бази оподаткування платники податку повинні мати документи, що підтверджують наявність у них права власності на об’єкт нерухомості.

Це означає, що платник податку повинен мати не тільки об’єкт нерухомості, а й документ, що підтверджує право власності платника на цей об’єкт. Можна зробити вис­новок про те, що у разі відсутності документа про власність відсутній і платник податку, і об’єкт оподаткування.

 

Документальне підтвердження

 

Податковий кодекс України ставить виникнення податкових відносин у залежність від наявності ­документів про власність та реєстрації прав на нерухоме майно. Про які документи йдеться? Чи достатньо наявності лише договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості, щоб говорити про те, що особа, яка прид­бала об’єкт, буде платником податку на нерухомість? Чи достатньо мати договір купівлі-продажу для обрахування бази оподаткування?

Відповіді на поставлені запитання можемо отримати з аналізу норм Цивільного кодексу (ЦК) України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV (Закон № 1952-IV). Відповідно до статті 182 ЦК України, право власності та інші майнові права на нерухомі речі, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно підлягає державній реєстрації. Право на таке майно виникає з моменту державної реєстрації. Згідно зі статтею 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з дня державної реєстрації відповідно до закону.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Правила державної реєстрації речових прав на нерухоме майно визначені Законом № 1952-IV.

Згідно з пунктами 1 та 3 статті 3 Закону № 1952-IV, державна реєст­рація прав є обов’язковою. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до статті 19 Закону № 1952-IV, державна реєстрація права відбувається на підставі таких документів:

— договорів, укладених у порядку, встановленому законом;

— свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог  Закону № 1952-IV;

— свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації най­мачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

— рішень судів, що набули законної сили;

— інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєст­рації прав разом із заявою.

Перераховані документи підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно. На основі цих документів і виникають правовідносини з обрахування та сплати податку на нерухомість. Але з урахуванням того, що Закон № ­1952-IV, як і статті 331 та 334 ЦК України, пов’язує виникнення права власності з моментом реєстрації права власності, говорити про правовстановлюючу силу перерахованих вище документів не можна. Для власника нерухомого майна результатом проведення відповідних реєстраційних дій державним реєст­ратором є видача витягу з Державного реєстру прав про зареєстровані права.

 

Основа — витяг

 

З усього різноманіття документів про право власності зупинімося на одному. Цим документом буде витяг з Державного реєстру прав.

Отже, всі об’єкти оподаткування податком на нерухоме майно мають бути зареєстровані у Держреєстрі. З об’єктів нерухомості, що не зареєст­ровані у Держреєстрі, податок не сплачується.

Аналогічною є ситуація щодо новоствореного нерухомого майна. Відповідно до статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

При цьому статтею 331 ЦК Ук­раїни та статтею 1 Закону № 1952-IV передбачена і державна реєстрація права власності на об’єкти незавершеного будівництва (при переході такого права до іншої особи). Але такі об’єкти не підпадають під оподаткування податком на нерухоме майно, оскільки та ж стаття 331 ЦК України визначає, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна), а не нерухомого майна.

Згідно зі статтею 5 Закону № ­1952-IV, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об’єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку. Відповідно до статті 4 Закону України «Про регу­лювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року № 3038-VI, прийняття в експлуатацію передбачено для таких закінчених будівництвом об’єктів: будинків, будівель, споруд будь-якого призначення, їх комплексів, лінійних об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури. Отже, всі об’єкти оподаткування податком на нерухоме майно мають бути попередньо прийняті в експлуатацію у встановленому законодавством порядку, а потім зареєстровані у Держреєстрі. З об’єктів нерухомості, що прийняті в експлуатацію, але не зареєстровані у Держреєстрі податок не сплачується.

Таким чином, платником податку на нерухомість є лише особа, яка зареєструвала своє право на об’єкт нерухомості в Держреєстрі та отримала відповідний витяг. Лише на основі витягу з Державного реєстру прав платники податку та контролюючі органи обраховують базу оподаткування нерухомого майна.