Судова практика: Польові збори

Спори, пов’язані із землею, уособлюють неготовність вітчизняного судочинства відповідати сучасним реаліям земельних правовідносин в Україні

Особливості юрисдикції господарських та адміністративних судів при розгляді земельних спорів

Максим БАЛАЦЕНКО,

юрист ЮК FCLEX

Питання розмежування юрисдикції господарських та адміністративних судів у земельних спорах виникає переважно у випадках, коли постає необхідність застосування способу захисту, передбаченого пунктом «г» частини 3 статті 152 Земельного кодексу України — «визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування». Найчастіше такі спори стосуються визнан­ня недійсними правовстановлюючих документів на землю, отриманих на підставі відповідного рішення.

Звісно, є дві діаметрально протилежних позиції визначення підвідомчості відповідних спорів. Зокрема, в абзаці 2 пункту 1.2.4 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» вказано, що індивідуальні акти органів держави або місцевого самоврядування, якими реалізовуються волевиявлення держави або територіальної громади як учасника цивільно-правових відносин і з яких виникають, змінюються, припиняються цивільні права та обов’язки, не належать до правових актів управління, а спори щодо їх оскарження мають приватноправовий характер, тобто справи у них підвідом­чі господарським судам.

З іншого боку, протилежний висновок було зроблено Конс­титуційним Судом України у рішенні від 1 квітня 2010 року № 10-рп/2010. Згідно з пунктом 1 резолютивної частини, до публічно-правових спорів, на які поширюється юрисдикція адміністративних судів, належать і земельні спори фізичних чи юридичних осіб з органом місцевого самоврядування як суб’єктом владних повноважень, пов’язані з оскарженням його рішень, дій чи бездіяльності.

На наше переконання, більш виправданим видається перший підхід, оскільки тим самим забезпечується процесуальна економія. За умови застосування другого підходу виникає необхідність двічі звертатися до судів — спочатку оскаржувати рішення, а вже потім оспорювати законність передачі землі.

Особливості юрисдикції господарських та адміністративних судів при розгляді земельних спорів

Олександр КРАВЕЦЬ,

адвокат, юрист МЮГ AstapovLawyers

Набуття чинності у 2002 році новим Земельним кодексом Украйни зумовило бурхливий розвиток земельних правовідносин, проте віт­чизняна судова система виявилася не готовою до успішного вирішення питань стосовно розгляду земельних спорів, що було викликано відсутністю уніфікованого підходу до визначення механізму підвідомчості вищезазначених спорів між судами різних юрисдикцій. Основна складність земельних правовідносин полягає в тому, що вони досить часто суміщають елементи як приватного, так і публічного права, що зумовлює труднощі із визначенням відповідної судової юрисдикції при розгляді земельних спорів. Відсутність у законодавстві конкретних, чітко визначених норм щодо врегулювання цього питання призвела до появи неоднорідної, суперечливої судової практики. На сьогодні спроби чітко окреслити юрисдикцію господарських судів у земельних спорах були зроблені в постанові пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ, що виникають із земельних відносин» від 17 травня 2011 року, згідно з пунктом 1.2 якої «господарським судам підвідомчі лише справи у спорах, що виникають із земельних відносин приватноправового характеру, тобто з відносин, врегульованих нормами цивільного або господарського права і пов’язаних із здійсненням сторонами цивільних або інших майнових прав на земельні ділянки на засадах рівності». Питання юрисдикції адміністративних судів у земельних спорах визначені в постанові пленуму Вищого адміністративного суду України «Про окремі питання юрисдикції адміністративних судів» від 20 травня 2013 року, відповідно до пунктів 1, 12 якої «юрисдикція адміністративних судів поширюється на всі публічно-правові спори, крім спорів, для яких законом встановлений інший порядок судового вирішення. Правила визначення юрисдикції адміністративних судів поширюються і на земельні спори за участю місцевих державних адміністрацій». Проте вищезазначені постанови пленумів касаційних інстанцій внесли ще більшу плутанину у практику розгляду судами земельних спорів, оскільки мають загальний та декларативний характер, що, відповідно, створює широкий простір для їхнього тлумачення. Шляхами розв’язання цієї проблеми є внесення змін до законодавства щодо чіткого розмежуванням юрисдикції судів у земельних спорах.

 

Ксенія ШЕІН,

старший юрист МЮК «Александров та Партнери»

У зв’язку з тим, що органи державної влади у земельних відносинах можуть виступати як суб’єкти владних повноважень, через які держава реалізовує своє право на землі державної власності, вирішуючи питання, якому суду — господарському чи адміністративному — підвідомчий спір, необхідно визначити характер спірних правовідносин, є вони приватноправовими чи публічно-правовими.

Так, Верховний Суд України у постанові від 17 лютого 2015 року зазначає, що у разі прийняття суб’єктом владних повноважень рішення про передачу земельних ділянок у власність чи оренду (тобто ненормативного акта, який вичерпує свою дію після його реалізації) подальше оспорювання правомірності набуття фізичною чи юридичною особою спірної земельної ділянки має вирішуватися у порядку цивільної (господарської) юрисдикції, оскільки виникає спір про цивільне право. Така позиція узгоджується з позицією пленуму Вищого господарського суду України, викладеною у постанові від 17 травня 2011 року № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» (із змінами та доповнен­нями).

Тому у порядку господарського судочинства повинні розглядатися спори, зокрема, щодо визнання незаконними рішень, дій (бездіяльності) органів державної влади та органів місцевого самоврядування з питань передачі земельних ділянок у власність чи у користування, припинення права власності на земельні ділянки, вилучення цих ділянок з користування і зобов’язання названих органів виконати певні дії; усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою; набуття, зміни та припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови або сільськогосподарських потреб; укладення, зміни, розірвання, виконання договору оренди земельних ділянок, інших договорів користування земельними ділянками; стягнення шкоди, завданої порушеннями прав власників.

Водночас у відносинах щодо встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних утворень, державного конт­ролю за використанням та охороною земель, державного земельного кадастру державні органи виступають як суб’єкти владних повноважень, а тому спори, які виникають у таких правовідносинах, підлягають розгляду в порядку адміністративного судочинства.

Оскарження рішень місцевих органів влади, пов’язаних з виділенням земельних ділянок

Інна РУДНИК,

юрист ЮФ «Лавринович і Партнери»

Рішення суб’єктів владних повноважень, які стосуються виділення земельних ділянок, часто стають предметом судового розгляду. Основною причиною для звернення до суду з відповідним позовом є відмова органу місцевого самоврядування чи державної адміністрації у виділенні земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості). Особа, чиї права порушено такою відмовою, має всі підстави для звернення до суду з позовом про зобов’язання владного органу виділити належну заявникові земельну ділянку.

Якщо власник справді дотримався всіх вимог, передбачених Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», а відмова виявляється безпідставною, суд вправі задовольнити позов та зобов’язати відповідача виділити земельну ділянку.

При цьому необхідно звернути увагу на те, що в деяких випадках відмова суду в задоволенні позову є наслідком неправильно сформульованих позовних вимог. Наприклад, заявник отримав відмову місцевої ради у виділенні належної ділянки і звертається до суду з позовом про зобов’язання виділити належну йому ділянку. У процесі розгляду справи стає відомо, що питання заявника не розглядалося на сесії (оскільки орган колегіальний, то всі питання розглядаються саме на сесіях у порядку та на умовах, визначених законом), тоді суд доходить висновку про передчасність виділення паю, адже прийняття відповідного рішення належить до виключних повноважень органу місцевого самоврядування. У такому випадку у позові доцільно ставити питання про зобов’язання відповідача розглянути на сесії заяву позивача про відведення земельної ділянки в натурі та прийняти рішення по суті. Якщо ж у результаті колегіального розгляду місцева рада знову відмовить законному власнику, тоді він має всі підстави для заявлення позову саме про зобов’язання виділення паю.

Нерідко власникам земель доводиться ініціювати також і спори щодо розгляду та погодження проектів землеустрою. Бездіяльність суб’єктів владних повноважень у вказаних питаннях значно гальмує процес виділення ділянки законному власнику.

Проблема оподаткування орендованої землі та розташованих на земельній ділянці об’єктів (будівель)

Андрій ФОМІЧОВ,

адвокат, керівник практики податкового права АО «Юскутум»

Можливо, податкове законодавство та питання земельного права є найбільш складними та зарегульованими сферами. Однак коли ці два елементи поєднуються, а саме — при оподаткуванні орендованої землі та розташованих на земельній ділянці об’єктів (будівель), — це вибухонебезпечна суміш.

Є питання щодо співвідношення пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та Закону України від 22 грудня 2006 року № 525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

Відповідно до пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

— не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки;

— не може перевищувати 12 % нормативної грошової ­оцінки;

— може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Частиною 1 статті 17 Закону України від 22 грудня 2006 року № 525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» передбачено, що річна орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду інвестору-забудовнику на період будівництва і до введення об’єктів містобудування в експлуатацію, але не більш ніж на три роки, встановлюється:

— для земель під об’єктами загального користування (вулицями, скверами, парками, площами тощо) та соціально-побутового призначення (дитячими садками, яслами, школами тощо) — 1 гривня незалежно від площі;

— для земель під іншими об’єктами — 0,03 % їхньої нормативної грошової оцінки.

Після введення об’єктів містобудування в експлуатацію річна орендна плата за земельні ділянки справляється відповідно до законодавства.

До приведення законодавства у відповідність до цього Закону нормативно-правові акти застосовуються в частині, що не суперечить цьому Закону (пункт 2 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду»).

Істотні особливості обчислення орендної плати встановлені частиною 1 статті 17 Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Правила цього Закону є спеціальними по відношенню до пункту 288.5 Податкового кодексу України, і саме вони мають застосовуватися, попри те, що Податковий кодекс України було прийнято пізніше.

У зв’язку з цим законодавець має відповідальніше підходити до регулювання питань оподаткування у сфері земельних правовідносин.

Ринок землі: доцільність скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення

Олеся АРТЕМ,

юрист АФ «Династія»

Відомо, що Україна має найбільші площі чорнозему серед усіх європейських країн. Однак при цьому має найнижчу підтримку аграрного сектора з боку держави. У середньому аграрії отримують 25 євро на гектар субсидій, тоді як у Греції — 709 євро, Словенії — 526 євро, Польщі — 316 євро та навіть у Румунії — 191 євро, не говорячи вже про Мальту, в якій розмір субсидій сягає — 1 526 євро на гектар.

Тож залишається відкритим питання, чому державна влада не зацікавлена у розвитку аграрної сфери та з якою метою вже 24 роки спостерігаємо штучне пригнічення агросектора?

Будь-яка реформа, а земельна особливо, має захищати і розширювати права та інтереси національних сільгоспвиробників та власників землі. А тому питання про скасування мораторію на продаж землі стає наріжним каменем у цій сфері. Якщо і скасовувати мораторій, то очевидно, що не зараз і навіть не наступного року. Скасуванню мораторію на продаж землі має передувати:

— ідеальна підготовка нормативної бази в сфері кадастру, оцінки і продажу землі;

— встановлення на законодавчому рівні стартових цін, які не можуть бути нижчими за середню вартість землі такої ж якості в Європі, з метою усунення можливості продажу землі за безцінь;

— встановлення пільгової ціни (найнижчої) для місцевих дрібних фермерів з метою підтримки національного виробника та, як результат, забезпечення роботою сільського населення, зниження конкурентного тиску на дрібних аграріїв з боку агрохолдингів;

— збільшення розміру державних субсидій та посилення державної підтримки;

— зміна умов кредитування аграріїв та створення державної підтримки у цій сфері;

— наділення орендодавців більшими правами з метою усунення залежності від орендарів та сприяння поліпшення орендного клімату, тим самим зменшивши бажання власників продати землю;

— створення механізму консолідації дрібних власників землі, що дало б змогу впливати на умови користування землею;

— підвищення рівня правових знань землевласників та землекористувачів.

Наслідки зняття мораторію у разі нездійснення або ж неналежного здійснення перелічених заходів можуть стати вкрай сумними. Приблизний сценарій подій може стати таким: зубожіння населення змусить власників продавати землю фактично за безцінь, що призведе до масового скуповування чорноземів за ціною, яка подекуди нижча 500 євро, тоді як у ЄС середня вартість становить 16 тисяч євро. Цим насамперед скористаються агрохолдинги та адмінресурс, скуповуючи землю масивами з метою їх подальшого перепродажу іноземним покупцям за більш високою ціною. У результаті українці перетворяться на наймитів на власній «чужій» землі.

Тож скасування владноможцями мораторію на продаж землі без належного правового забезпечення та захисту інте­ресів її власників необхідно розцінювати як державну зраду, з обов’язковим застосуванням відповідних санкцій до «слуг народу», передбачених нормами Кримінального кодексу України.

 

Інна РУДНИК,

юрист ЮФ «Лавринович і Партнери»

Питання щодо необхідності або безпідставності скасування мораторію на продаж земельних ділянок є чи не найболючішим для аграрного сектора України. Єдиної думки з цього приводу не мають ні правники, ні землекористувачі. Земельна реформа, яка триває вже не один рік, досі не дала відповіді на запитання про те, чи готова Україна до вільного ринку сільськогосподарських земель.

З юридичної точки зору мораторій на продаж земель є обмеженням власників у праві розпорядження належним їм майном. Такий актив не можна відчужувати, як і передавати в іпотеку для отримання кредиту. Побоювання стосовно того, що відкриття ринку сільськогосподарських земель призведе до його монополізації, які досить часто фігурують у пояснювальних записках до законопроектів стосовно продовження мораторію, недостатньо обґрунтовані. Навпаки, скасування мораторію дозволило б власникам, не зацікавленим у подальшому використанні ділянок, що їм належать, здійснити їх відчуження і вкласти кошти в більш привабливу справу.

З іншого боку, проти відкриття ринку можуть виступити землекористувачі, які зараз на вигідних для себе умовах орендують ділянки у селян, усвідомлюючи, що у разі вільного продажу запропонована власником ціна може бути для них зависокою. Проте інтереси землекористувача не можуть мати пріоритет над інтересами власника активу.

Окремим питанням є умови скасування мораторію. З огляду на пропозиції законодавців відкриття ринку сільськогосподарських земель може бути як безумовним (вільні ціни та свобода у виборі покупця, в тому числі іноземного інвестора), так і містити певні обмеження, наприклад передбачати мінімальну ціну. Встановлення певного рівня цін, не нижче існуючих на аналогічні ділянки в сусідніх країнах, дасть змогу уникнути масового скуповування земель іноземцями. Водночас Верховна Рада України, найвірогідніше, дійде висновку щодо неготовності українського аграрного сектора до скасування мораторію у 2016 році з огляду на економічні показники.