№6 Червень 2021 року → До справи

Тема: В електронній нормі

Юлія ПІДЛІСНА,
юристка CMS Reich-Rohrwig Hainz Kyiv

Разом із введенням у дію земельної реформи електронні аукціони стають обов’язковим елементом продажу земельних ділянок, що має призвести до більшої прозорості торгів

18 травня 2021 року Верховна Рада України прийняла у другому читанні проєкт Закону № 2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони». Цей закон запроваджує обов’язковий продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них через електронні аукціони.

Після набуття законом чинності земельні торги будуть проводитись в автоматизованій електронній торговій системі в мережі інтернет у режимі реального часу. У такій електрон­ній системі відбуватиметься публікація всіх документів, які стосуються торгів та земельних ділянок, яка буде загальнодоступною та відкритою. Те саме стосується і подання учасниками заявок на участь та здійснення ними ставок.

За переконанням Міністерства економіки України, така ініціатива має забезпечити прозорий продаж земельних ділянок, тож варто розглянути її більш детально.

 

Скласти ціну

Земельні торги проводитимуться в електронній торговій системі, що перебуває в державній власності. При цьому порядок її функціонування та адміністрування ще має бути затверджено Кабінетом Міністрів України.

Рішення про проведення земельних торгів прийматиме їх організатор (тобто власник земельної ділянки чи уповноважений ним орган). Земельні торги будуть проводитися відповідно до договору між організатором торгів і оператором електронного майданчика.

Організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються необхідні документи та матеріали на лот. Один лот аукціону може складатися тільки з однієї земельної ділянки або прав на неї. При цьому площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, права оренди, емфітевзису якої виставляються на земельні торги, не може перевищувати 20 гектарів.

Розглядаючи питання стартової ціни земельної ділянки, варто відзначити, що проєкт закону передбачає розподіл підходів до ­встановлення стартової ціни земельних ділянок залежно від їх цільового призначення. Так, стартова ціна земель сільськогосподарського призначення в державній і комунальній власності вважається рівною її нормативній грошовій оцінці, а інших земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку ділянки.

Після оголошення про проведення торгів такі торги проводяться не раніше за 30 днів та не пізніше за 45 днів з дня оприлюднення оголошення.

Особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, подає через особистий кабінет в електронній торговій системі ряд документів: заяву про участь у торгах; документи, що ідентифікують заявника (для юридичної особи — копію витягу з відповідного реєстру, інформацію про кінцевого бенефіціарного власника, для фізичної особи — довідку про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копію документа, що посвідчує особу); документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків.

Більш детальний порядок реєстрації учасників для участі в земельних торгах буде окремо встановлено Кабінетом Міністрів України.

Земельні торги, за загальним правилом, проводяться за наявності не менше двох зареєстрованих учасників за процедурою, відповідно до якої учасники поетапно збільшують свої цінові пропозиції протягом трьох раундів торгів. При цьому учасник протягом одного раунду торгів може один раз підвищити свою цінову пропозицію не менш ніж на розмір мінімального кроку торгів, який становить один відсоток стартової ціни. У кожному раунді торгів кожен учасник бачить ціну в порядку від менших до більших закритих цінових пропозицій для першого раунду або цінових пропозицій для другого та третього раундів. Переможцем стає той учасник, який запропонував найвищу ціну.

Будь-який користувач мережі інтернет має можливість спостерігати за ходом земельних торгів у режимі реального часу. Однак відомості про учасників торгів не підлягають розголошенню до завершення торгів.

За результатами аукціону з переможцем земельних торгів укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію чи емфітевзису земельної ділянки.

Протокол про результати земельних торгів та договір, що укладається за результатами проведення земельних торгів (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки), підписуються за допомогою кваліфікованого електронного підпису. Однак право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення земельних торгів, виникає з дня державної реєстрації такого права в порядку, встановленому законом.

 

Процедурні зміни

Проєкт закону передбачає також декілька точкових змін до процедури проведення земельних торгів.

Так, змінюються умови неповернення гарантійних внесків — внесок не буде повертатися учасникам, якщо жоден із них не зробив кроку аукціону під час торгів, а переможець не матиме права повернути гарантійний внесок, якщо не підпише у встановлений термін протокол і договір за результатами торгів або не сплатить за придбаний лот.

Проєкт закону також виключає «виконавця» з-поміж суб’єктів земельних торгів. Наразі виконавцем земельних торгів є суб’єкт господарювання, який має ліцензію на проведення земельних торгів та який уклав із організатором договір про проведення продажу об’єкта торгів на земельних торгах. Відтепер участь в організації та проведенні земельних торгів братимуть організатор і оператори електрон­них майданчиків. У зв’язку з цим учасники сплачуватимуть свої внес­ки не на розрахункові рахунки виконавця, а на рахунки операторів майданчиків.

Звертаючись до недоліків проєкту закону, варто погодитися із зауваженнями Національного агентства із запобігання корупції, що деякі положення проєкту можуть сприяти корупційним практикам. Зокрема, йдеться про врегулювання багатьох аспектів проведення аукціонів за допомогою підзаконних нормативних актів та відсутності строків подання документів для участі у земельних торгах.

Таким чином, проєкт закону справді підвищує публічність та прозорість продажу і передачі у користування земельних ділянок державної та комунальної власності за рахунок використання відкритої електронної системи. Ефективна реалізація його положень має прискорити процедури продажу земельних ділянок чи прав на них та підвищити економічну ефективність проведення таких аукціонів.

Водночас потенційним покупцям варто пам’ятати, що проведення торгів в електронному форматі жодним чином не зменшує важливості детальної та професійної перевірки документації по лоту перед поданням заявки на його придбання.

-->