№6 Червень 2021 року → До справи

Тема: Відритий мораторій

Олег ЖЕРЬОБКІН,
адвокат, радник Dynasty Law & Investment

Зняття мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення вплине на договірні відносини та ринок землі у цілому, а також сприятиме появі інституту переважного права на придбання земельних ділянок

Довгоочікувана земельна реформа все ще викликає низку суперечок у суспільстві. Але зміни, час яких настав, не спинити. Протягом найближчих років ми побачимо, як розвиватиметься ситуація. У правовому полі вже сьогодні можна прогнозувати деякі наслідки цих тиктанічних зрушень.

 

Скасування мораторію

Конституція України відносить землю, яка знаходиться в межах території України, до об’єктів права власності українського народу.

Тривалий час громадяни України, володіючи земельними ділянками сільськогосподарського призначення, не мали можливості повноцінно розпоряджатися своєю землею та здійснювати щодо неї операції з купівлі-продажу.

Починаючи з 2019 року, парламентом України було прийнято низку законів, спрямованих на врегулювання та регламентацію суспільних відносин щодо відчуження та набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, з метою надати українському народу таку можливість.

За цей період нормативно-правова база України у сфері земельних правовідносин зазнала суттєвих змін, метою яких є поступове, починаючи вже з 1 липня 2021 року, скасування діючого з 2002 року мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності.

На сьогодні під мораторієм перебуває близько 41,5 млн га сільськогосподарської землі, 31,1 млн га з яких є землями приватної форми власності, доступ до яких громадяни України отримають вже з 1 липня 2021 року.

Саме з цієї дати набувають чинності основні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31 березня 2020 року № 552-IX, якими громадянам України надається право відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності за договорами купівлі-продажу, міни чи шляхом звернення стягнення на них. На користь родичів, перелік яких прямо визначений законом, буде дозволено відчужувати вказані земельні ділянки також і за договорами дарування, довічного утримання та спадковим договором.

Учасникам нового ринку землі слід обов’язково враховувати, що до договорів купівлі-продажу землі передбачена нотаріальна форма, всі платежі за договором повинні бути проведені в безготівковій формі, а набувач активу має пройти фінансовий моніторинг та підтвердити джерело погодження грошових коштів. При цьому до 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натурі із земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

 

Етапи запровадження

На період до 1 січня 2024 року громадяни України зможуть набути у власність лише додаткові 100 га землі сільськогосподарського призначення, а щодо юридичних осіб — на цей період взагалі продовжуватиме діяти мораторій і вони не зможуть набувати відповідні земельні ділянки у власність на підставі цивільно-правових договорів. При цьому будь-які угоди, спрямовані на відчуження відповідних земельних ділянок на користь юридичних осіб на майбутнє та укладені під час дії вказаної заборони, вважатимуться недійсними з моменту їх укладення, що не дозволить обійти мораторій шляхом укладення попередніх договорів.

Повноцінне ж функціонування ринку сільськогосподарської землі в Україні передбачається саме з 1 січня 2024 року. З цієї дати громадяни України та юридичні особи, створені та зареєстровані за законодавством Україні, учасниками яких також є громадяни України, зможуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення на підставі цивільно-правових угод та концентрувати «в своїх руках» землі загальною площею до 10 000 га. При цьому законом передбачено певний механізм, який не дозволить обійти це обмеження шляхом створення додаткових юридичних осіб, оскільки при розрахунку загальної площі в 10 000 га буде врахована також площа сільськогосподарської землі, виражена у відсотках стосовно розміру його частки в статутному капіталі, всіх юридичних осіб, корпоративними правами яких володітиме громадянин.

У разі порушення вимог закону в частині граничного розміру земельних ділянок, що можуть перебувати у власності однієї особи, такі земельні ділянки будуть конфісковані за рішенням суду та продані на земельних торгах з виплатою власнику їх вартості.

 

Інститут переважного права на придбання земельної ділянки

Цей інститут земельного права зазнав значних змін, загальна спрямованість яких полягає в збереженні зв’язку землекористувачів із земельними ділянками сільськогосподарського призначення та гарантування надрокористувачам та орендарям таких земельних ділянок першочергового права на придбання цих земель у разі їх продажу власниками.

Законом України № 1423-IX від 28 квітня 2021 року передбачено, що переважне право купівлі певної земельної ділянки сільськогосподарського призначення в першу чергу має особа, яка отримала спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, перелік яких визначений законом, та відповідно до інформації з ДЗК, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданій цій особі.

Орендарі ж земельної ділянки мають переважне право другої черги і зможуть скористатися цим правом виключно у разі відсутності надрокористувача або його відмови від свого переважного права.

Для осіб, що мають переважне право на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, законодавство передбачає можливість передати це право іншій особі за письмовим договором. Зробити це можливо буде лише один раз і передача переданого переважного права третім особам не дозволяється.

При цьому продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення особі, яка не має переважного права на її придбання за наявності надрокористувача або орендаря цієї ділянки, повинен відбуватися за визначеною законом процедурою, відповідно до якої обов’язковим є реєстрація наміру щодо продажу землі у нотаріуса та повідомлення останнім суб’єкта переважного права з дотриманням певних строків та процедур.

 

Замість висновків

У цілому земельна реформа в Україні ще далека від свого завершення, проте за останні роки вона, як ніколи раніше, наблизилася до кінцевої мети. Найважливіші кроки вже зроблено, і відкриття ринку сільськогосподарської землі з 1 липня це підтверджує.

Правозастосовна практика, яка буде складена в перші роки дії ринку, дасть відповіді на питання щодо необхідності додаткового врегулювання цих суспільних відносин, а деякі колізії, які обов’язково проявлять себе в ці роки, будуть усунуті законодавчим шляхом або судовою практикою.

-->