Тема: Викриті можливості
Підготовка до відкриття ринку землі розпочалась, тож його учасникам знадобиться розуміння як можливостей, так і деяких обмежень, які незабаром вступлять у силу
Зі відкриттям ринку земель сільськогосподарського призначення потенційні продавці та покупці землі все активніше цікавляться нюансами її придбання.
Приватний інтерес
Насамперед слід відзначити, що з 1 липня ц.р. землю сільськогосподарського призначення зможуть придбати ще не всі охочі, а лише громадяни України з обмеженням до 100 га в одні руки. З 2024 року можливість придбання землі з’явиться також в українських компаній, учасниками яких є виключно громадяни України або держава, або місцеві громади, а для всіх покупців обмеження по площі землі, яка може придбаватися, зросте до 10 000 га. Водночас мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення збережеться для земель державної та комунальної власності.
Таким чином, на сьогодні відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення передбачене лише в частині земель приватної власності і лише для українців та українського бізнесу. Хоча, якщо бути відвертими, ті, хто за законом не можуть бути власниками землі сільськогосподарського призначення, зможуть усе одно придбати її через довірених осіб, які можуть виступати її покупцями.
Також законодавець обмежив не тільки коло потенційних власників землі та площу землі, яка може перебувати у власності однієї особи, а й способи придбання землі. Згідно з останніми законодавчими змінами, землі сільськогосподарського призначення можуть бути відчужені лише шляхом укладення щодо них договорів купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, спадкового договору, їх внесення до статутного капіталу юридичної особи або у порядку звернення стягнення на них у рахунок погашення боргів власника земельної ділянки. При цьому саме продаж землі за вибором її власника може бути здійснений або шляхом оформлення договору купівлі-продажу у нотаріуса, або через проведення електронних торгів у мережі інтернет.
Піддати перевірці
Щоб угода щодо продажу землі пройшла успішно, її власнику необхідно ретельно підготуватися до процесу продажу, зробивши щонайменше такі кроки:
— перевірити, чи присвоювався земельній ділянці кадастровий номер, адже його наявність є істотною умовою будь-яких договорів із землею, за відсутності якої укладення договору буде неможливим (актуально для земельних ділянок, право власності на які було оформлене до 2004 року);
— перевірити, чи зареєстрована така ділянка у Державному земельному кадастрі (якщо кадастровий номер земельній ділянці присвоєно, необхідно перевірити у Публічній кадастровій карті (https://map.land.gov.ua) за цим номером), оскільки її продаж буде неможливим у випадку її відсутності в ДЗК. Якщо земельна ділянка не зареєстрована, власнику необхідно буде звернутися до землевпорядної організації для виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі і внесення інформації про неї до ДЗК;
— перевірити, чи зареєстроване право власності на земельну ділянку у Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а якщо таке право не реєструвалося, оскільки виникло до впровадження цього реєстру (з 1 січня 2013 року), перевірити наявність оригіналів правовстановлюючих документів на земельну ділянку (наприклад, Державний акт на право власності на землю, договір купівлі-продажу або інші договори), оскільки за відсутності реєстрації права власності та без оригіналів цих документів нотаріус відмовить у посвідченні договору купівлі-продажу;
— перевірити також у ДРРПНМ, чи немає щодо земельної ділянки будь-яких арештів або інших обтяжень, які перешкоджають продажу земельної ділянки, а також чи не внесено інформацію про власника ділянки в Єдиний реєстр боржників, оскільки у випадку наявності відповідної інформації у ДРРПНМ чи Єдиному реєстрі боржників нотаріус буде зобов’язаний відмовити у посвідченні договору купівлі-продажу;
— перевірити в ДРРПНМ наявність зареєстрованого права оренди на земельну ділянку. Адже якщо власник продає земельну ділянку, що перебуває в оренді, іншій особі, ніж орендарю, він зобов’язаний спочатку повідомити орендаря про її продаж у порядку, визначеному законом, і запропонувати йому придбати земельну ділянку на тих умовах, які він пропонує іншому покупцю, і тільки у разі, якщо орендар не приймає цю пропозицію, власник має право продати земельну ділянку. Якщо не дотриматися цього порядку, то орендар матиме право оспорити в суді продаж земельної ділянки іншій особі, що, зрештою, призведе лише до зайвих витрат для власника: необхідно буде повернути кошти за земельну ділянку покупцю, компенсувати орендарю судові збори та витрати на адвокатів. Тому радимо не ставитися до цього легковажно і повідомляти орендаря про продаж земельної ділянки, як того вимагає закон.
Ці ж моменти варто перевірити і покупцю земельної ділянки перед її придбанням, не сподіваючись на продавця, адже без проведення такої перевірки є ризик того, що договір купівлі-продажу може бути у майбутньому оскаржений у суді або що договір так і не буде укладено у зв’язку із тим, що нотаріус виявить якісь недоліки в оформленні прав на земельну ділянку.
