Тема: Торг умисний
З відкриттям ринку землі особливої уваги існуючих та майбутніх землевласників потребує підготовка до проведення земельних торгів
18 травня ц.р. Верховна Рада України схвалила в цілому законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» (№ 2195), який наразі ще знаходиться на підписі у Президента України. Майбутній закон встановлює правила та процедуру обов’язкового продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) окремими лотами через електронні аукціони, а також надає право продажу земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, передачі їх у користування, продажу прав емфітевзису, суперфіцію на них на земельних торгах з ініціативи власників таких земельних ділянок.
Порядок проведення земельних торгів
Земельні торги проводитимуться в електронній торговій системі, що перебуває у державній власності — PROZORRO — не раніше 30 днів та не пізніше 45 днів з дня оприлюднення оголошення про проведення земельних торгів. Один лот складатиметься виключно з однієї земельної ділянки або прав на неї з площею не більш ніж 20 га.
Самі земельні торги проводитимуться за наявності не менше двох зареєстрованих учасників, однак якщо торги визнано такими, що не відбулися з підстави наявності лише одного учасника, а також якщо для участі у повторних торгах щодо цього самого лота подав заяву лише цей учасник, він має право придбати земельну ділянку або набути право користування (оренди, суперфіцію, емфітевзису) нею за запропонованою ним ціною, але не менше стартової ціни. У разі якщо земельні торги були визнані такими, що не відбулися, повторні земельні торги можуть бути проведені не раніше, ніж через один місяць, і не пізніше, ніж через шість місяців з дня проведення попередніх земельних торгів.
Проведення електронних аукціонів для земельних ділянок, участь в організації та проведенні земельних торгів братимуть організатор земельних торів та оператори електронних майданчиків, які підключені до PROZORRO, на підставі договору про організацію та проведення земельних торгів.
Організатором земельних торгів є:
— у разі продажу земельної ділянки — власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки відповідно до повноважень, визначених Земельним кодексом України;
— у разі укладення договору оренди земельної ділянки — особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем такої земельної ділянки;
— у разі укладення договору суперфіцію або емфітевзису — власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки відповідно до повноважень, визначених Земельним кодексом України, або особа, якій належить право емфітевзису, суперфіцію;
— у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження», — державний або приватний виконавець.
За результатами проведення торгів у формі аукціону укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, що зафіксовані під час проведення земельних торгів.
Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення земельних торгів, виникатиме з дня державної реєстрації такого права.
Учасники земельних торгів
Учасниками земельних торгів можуть бути фізичні або юридичні особи, які розмістили в електронній торговій системі PROZORRO весь пакет необхідних документів, сплатили реєстраційний та гарантійний внески, зробили закриту цінову пропозицію і відповідно до закону можуть набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах. У цьому контексті варто також згадати, що з 1 липня ц.р. набув чинності Закон № 552-IX, яким вносяться зміни до Земельного кодексу України, якими встановлені нові правила щодо набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, в тому числі й щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності.
Реєстраційний внесок за лотом встановлюється у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати, визначеної законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому оприлюднюється оголошення про проведення земельних торгів. Для прикладу, якщо рахувати на 1 січня 2021 року, то реєстраційний внесок становитиме 600 грн. Гарантійний внесок становить 30 % стартової ціни продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію або 30 % стартового розміру річної орендної плати, але не може бути більш ніж 2500 прожиткових мінімумів, що встановлюється для працездатних осіб законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому проводяться земельні торги. Для прикладу, якщо рахувати на 1 січня 2021 року, то гарантійний внесок не може бути більшим за 5 675 000 грн.
Внески сплачуються на відкриті в банку окремі рахунки оператора електронного майданчика. Реєстраційний внесок не підлягає поверненню, крім випадку, коли земельні торги до їх проведення були скасовані організатором, а гарантійний внесок повертається оператором електронного майданчика всім учасникам земельних торгів, які не визнані переможцями, крім випадку, якщо жоден із них не зробив кроку аукціону (торгів) на підвищення стартової ціни.
Оцінка та розрахунок вартості землі
Підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів. Однією із складових підготовки є визначення стартової ціни продажу/розміру орендної плати лота, для визначення яких закріплено декілька правил:
— стартова ціна продажу земельної ділянки земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки;
— стартовий розмір річної орендної плати за користування земельною ділянкою земель державної та комунальної власності не може бути меншим, ніж розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України, а щодо земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарських угідь — не може бути меншим за 7 % їх нормативної грошової оцінки;
— стартова ціна продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за вартість відповідного права, яка визначається шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.
Що треба враховувати
Готуючись до участі в торгах, важливо перевірити, чи відповідає учасник визначеним Земельним кодексом України вимогам до особи, яка може набувати земельну ділянку або права на неї, чи були подані всі документи або відомості, які є обов’язковими для участі в торгах, чи надані точні відомості про учасника, щоб вони не розглядались як «неправдиві», адже учасникам, які не дотримались цих вимог, гарантійні внески не повертаються та перераховуються оператором електронного майданчика на рахунки організатора земельних торгів.
У разі участі в аукціоні з продажу земельної ділянки також необхідно враховувати, чи наявне у когось переважне право купівлі, адже не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди орендаря.
Про суб’єкта переважного права має бути зазначено в оголошенні про проведення земельних торгів, яке організатор земельних торгів публікує в електронній торговій системі PROZORRO. Виключно за бажанням організатора земельних торгів оголошення про проведення земельних торгів з документами та матеріалами на лот оприлюднюється в електронних та друкованих засобах масової інформації.
За умовами проведення аукціону суб’єкт переважного права має переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі продажу через електронний аукціон — за умови, що він виконав вимоги до учасника земельних торгів та погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Також він може надати попередню згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника з наступною за величиною ціновою пропозицією, що матиме значення у разі, якщо раптом той, хто запропонував найбільшу цінову пропозицію з певних причин таки не придбає цей лот.
Організатора земельних торгів зобов’язано письмово повідомити суб’єкта переважного права про проведення торгів не пізніше, ніж за 30 календарних днів до дня їх проведення, а справжність підпису на повідомленні повинна бути засвідчена нотаріально.
