Нерухомість: Сувора недійсність

Щоб уникнути проблем, про недобросовісні дії контрагентів кредитори мають подумати ще на етапі укладення договорів іпотеки

З приводу забезпечення вимог кредиторів уже написано та опуб­ліковано чимало матеріалів, а стосовно такого виду забезпечення, як іпотека, тим більше. Проте, незважаючи на значний обсяг важливої, корисної, а головне — доступної, інформації щодо існуючих проблем з іпотекою та шляхів їх уникнення або розв’язання, кредитори і надалі продовжують потерпати від недобросовісних контрагентів, які намагаються всіма законними та не зовсім методами зменшити свої зобов’язання або взагалі ухилитися від їхнього виконання. Дуже часто таким намаганням сприяє недбале ставлення (чи то навмисне, чи то ні) до застосування заходів забезпечення позову самих кредиторів, тобто небажання захищати свої права ще до моменту їхнього порушення.

Повноважні обмеження 

Аналізуючи актуальну судову практику Вищого господарського суду України та Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, можна знайти чимало випадків, коли судом касаційної інстанції договори іпотеки визнавалися недійсними або скасовувалися рішення судів попередніх інстанцій про звернення стягнення на предмет іпотеки з підстав недостатньої обізнаності іпотекодержателя з особою іпотекодавця, а також предметом іпотеки, який приймається з метою забезпечення виконання основного зобов’язання.

Показовим прикладом «допомоги» зі сторони іпотекодержателя у визнанні іпотечного договору недійсним є справа № 18/149-10, в якій крапку поставив Вищий господарський суд України постановою від 6 вересня 2012 року. Як слідує із фабули справи, як виконання зобов’язань за кредитним договором між банком та майновим поручителем, яким виступає приватне підприємство, було укладено іпотечний договір 1. Зі сторони майнового поручителя договір підписаний директором, який на підтвердження своїх повноважень надав рішення власника про надання дозволу на підписання іпотечного договору та відповідно передання в іпотеку нерухомого майна. Далі, між тими самими сторонами було укладено іпотечний договір 2, яким в іпотеку передано те саме нерухоме майно і з моменту набуття чинності яким втрачав чинність іпотечний договір 1. У цьому випадку зі сторони майнового поручителя іпотечний договір 2 було підписано іншою особою на підставі нотаріально посвідченої довіреності та відповідного рішення власника приватного підприємства.

Згодом власник приватного підприємства — майнового поручителя подав позов про визнання іпотечного договору недійсним. Рішенням суду першої інстанції, яке залишено без змін судом апеляційної інстанції та Вищим господарським судом України, позов задоволено частково: іпотечний договір 1 та іпотечний договір 2 визнані недійсними. Підставою для задоволення позовних вимог є наявність судового рішення у цивільній справі, яким визнано недійсними рішення власника про надання згоди на укладення іпотечного договору 1 та іпотечного договору 2, оскільки відповідні рішення засновником не приймалися та не підписувалися. Більше того, судом встановлено, що паспортні дані в рішеннях засновника відрізняються від тих, які зазначені у Статуті майнового поручителя. У ньому також містяться обмеження щодо вчинення правочинів стосовно майна підприємства: такі правочини вчиняються директором винятково за письмовою згодою власника, що кореспондується з положенням частини 2 статті 65 Господарського кодексу України: «власник здійснює свої права щодо управління підприємством безпосередньо або через уповноважені ним органи відповідно до статуту підприємства чи інших установчих документів». Таке обмеження унеможливлює підпис іпотечного договору сторонньою особою на підставі нотаріально посвідченої довіреності, що не було враховано банком під час укладання іпотечного договору.

Вищий господарський суд України вказує на обов’язок служби безпеки банку перевірити не тільки необхідну документацію позичальника, а й майнового ­поручителя в силу ­частини 5 статті 49 Закону України «Про банки та банківську діяльність», яка встановлює, що банк зобов’язаний при наданні кредитів дотримуватись основних принципів кредитування, у тому числі перевіряти кредитоспроможність позичальників та наявність забезпечення кредитів, додержуватись встановлених Національним банком України вимог щодо концентрації ризиків.

Цей випадок є результатом неналежного ставлення банку до таких важливих аспектів укладання іпотечного договору, як встановлення наявності повноважень у представника укладати такий договір від імені майнового поручителя, а також невстановлення особливостей управління суб’єктом господарської діяльності відповідно до його організаційно-правової форми.

Проте з іншої точки зору, чи можна погодитися з тим, що такі формулювання, як «перевіряти необхідну документацію майнового поручителя» та «перевіряти наявність забезпечення кредиту», дають змогу банку чітко окреслити коло питань, які необхідно вирішити перед укладанням іпотечного договору? Природно, що на рівні із ретельним підходом до вибору контрагентів банком має існувати й належна законодавча база, яка не міститиме «розмитих», декларативних норм із неоднозначним трактуванням.

Від укриття до викриття

Далі розгляньмо, які негативні наслідки для іпотекодержателя несе недостатня обізнаність щодо предмета іпотеки, який він приймає з метою забезпечення зобов’язання позичальника. Зі змісту постанови Вищого господарського суду України від 6 серпня 2012 року в справі № 5/177 випливає, що банк звернувся з позовом до іпотекодавця про звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішенням місцевого господарського суду, залишеним без змін постановою суду апеляційної інстанції, позов задоволено в повному обсязі: у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернуто стягнення на нерухоме майно відповідача, а саме: адміністративно-побутовий корпус (чотириповерхова залізобетонна будівля з підвалом — протирадіаційне укриття та цокольним поверхом з перехідною галереєю).

Фондом державного майна України було подано касаційну скаргу з проханням скасувати рішення місцевого та апеляційного господарських судів і направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Вищезазначеною постановою Вищого господарського суду України скаргу Фонду державного майна України було задоволено, рішення господарських судів попередніх інстанцій скасовано, а справу направлено на новий розгляд. У мотивувальній частині постанови Вищий господарський суд України зазначив, що суди попередніх ­інстанцій не звернули увагу на те, що відповідно до статті 576 Цивільного кодексу України, частини 2 статті 14 Закону України «Про іпотеку» є обмеження щодо передачі в іпотеку об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації. Відповідно до приписів наказу МНС України № 653 від 9 жовтня 2006 року, протирадіаційні укриття призначені для захисту осіб, що укриваються, від впливу іонізуючого випромінювання при радіоактивному забрудненні місцевості. Закон України «Про цивільну оборону України» визначає цивільну оборону як державну систему органів управління, сил і засобів, котрі призначені для виконання завдань цивільної оборони, а завданнями є: захист населення від наслідків аварій, катастроф, великих пожеж, стихійного лиха та застосування засобів ураження. Виходячи з цього, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що протирадіаційні укриття належать до об’єктів цивільної оборони України, а тому суди попередніх інстанцій повинні були з’ясувати, чи мав іпотекодержатель належний обсяг прав для передачі підвалу — протирадіаційного укриття в іпотеку.

Отже, бачимо, що невизначення правового статусу предмета іпотеки при укладенні іпотечного договору може мати наслідком визнання такого договору недійсним. Звичайно, є ймовірність, що іпотекодавцем навмисно було надано недостовірну інформацію стосовно нерухомого майна, яке виступає предметом іпотеки. Проте навіть за таких умов тут наявна недбалість зі сторони іпотекодержателя, оскільки не потрібно мати спеціальних знань чи доступу до інформації під грифом «секретно», щоб зробити висновок щодо майна як ймовірного засобу забезпечення зобов’язання, а лише певна кількість часу та відповідальне ставлення до своїх обов’язків.

Резюмуючи набутий у вищеописаних прикладах досвід іпотекодержателів, варто вкотре наголосити на тому, що перед прийняттям майна в іпотеку, майбутній іпотекодержатель повинен досконало вивчити особу іпотекодавця та нерухоме майно, яке пропонується як забезпечення виконання зобов’язання. Для цього можна використати дані Єдиного державного реєстру підприємств, установ та організацій, в якому містяться відомості щодо юридичного особи, її організаційно-правової форми, а також, що дуже важливо, про зас­новників, за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень можна простежити історію судових процесів, які стосуються іпотекодавця, його засновників та нерухомості, що в майбутньому стане предметом іпотеки.

Усе, що описане в цій статті, є загальновідомим. Ретельність, уважність та відповідальність при укладенні іпотечних договорів не потребують надзвичайних зусиль чи залучення додаткових коштів, але дотримання цих простих принципів допоможе ефективно захистити права та інтереси кредиторів як іпотекодержателів.