Практика: Нестандартний дохід
Вітчизняне законодавство не пристосоване до потреб підприємців, які бажають домовитися про нестандартні умови орендної плати
Орендні правовідносини для орендодавця — це, перш за все, задоволення двох інтересів: отримання прибутків від користування його власністю третіми особами та не менш важливий, а іноді й основний (у випадках незначної орендної плати щодо вартості майна), — збереження власного майна від втрати.
У цій статті йтиметься про перший з інтересів. Вартість орендної плати визначається орендодавцем на власний розсуд та погоджується сторонами правовідносин в умовах вільного волевиявлення, договірної свободи, конкурентного клімату в сфері оренди тих чи інших об’єктів (якими можуть бути як обладнання, об’єкти нерухомості, частини таких об’єктів, так і майнові комплекси з передачею у користування повного обсягу активів та пасивів підприємства).
На вигідних умовах
У свою чергу, підприємці, зацікавлені в найвигідніших умовах співпраці, у тому числі в орендних правовідносинах, досить часто домовляються між собою про некласичні умови сплати орендних платежів. Це можуть бути домовленості про: взаємне надання послуг та їх оплату шляхом взаємозаліку однорідних зобов’язань; виплату орендної плати шляхом здійснення розрахунку товарами, шляхом оплати фіксованого платежу та відсотку від отриманого прибутку з використанням орендованого майна та інше.
Проте сама домовленість сторін про нетрадиційну сплату орендної плати (тобто нефіксованим стабільним платежем) не завжди відповідає поняттю орендної плати, яке регламентоване чинним законодавством України, що стає одним із факторів обмеження розвитку підприємницької діяльності та способів її вигідного здійснення.
Прикладом такого обмеження та балансування орендарів з орендодавцями на межі класичної законності є робота великих орендних операторів (як техніки, так і нерухомості), які акумулюють у своєму розпорядженні орендні об’єкти не тільки своєї власності. Такими є компанії, які приймають у своє розпорядження майно власника з першочерговою метою його подальшої передачі від свого імені третім особам у платне користування, тобто оренду.
Бізнесова ідея таких операцій полягає:
— по-перше, у популяризації бренду компанії, яка в подальшому передає майно власника в оренду від свого імені третім особам; розширенні власного обсягу пропонованих орендарям об’єктів у користування;
— по-друге, звісно, в отриманні прибутків у вигляді орендної плати.
Домовленості орендних операторів усе частіше виражаються у погодженні відповідної плати як незначного фіксованого платежу та відсотку від отриманого прибутку, у випадку передачі майна третім особам у користування, а інколи взагалі без фіксованої плати, а лише як відсотку від прибутку.
Юридично ці операції можуть мати вираження в договорі оренди з подальшою суборендою (при передачі майна третім особам) або у договорі сумісної діяльності. Останній більше відповідає тим випадкам, коли сторони погоджують орендну плату винятково у вигляді відсотку від прибутку. Договір сумісної діяльності за своєю суттю є окремим сумісним підприємством сторін, що його уклали. Він має певні особливості в обліку та оподаткуванні, дотримання яких є незручним і значною мірою ускладнює бухгалтерський та податковий облік сторін, тому не набуває поширеного використання. Отримання орендної плати у вигляді відсотку від прибутку є можливим у рамках договору сумісної діяльності. Проте в рамках договору оренди таке отримання плати викликає ризик кваліфікації його договором сумісної діяльності з відповідними правовими та податковими наслідками. Тому підприємці та їхні юристи стають перед завданням визначення орендної плати з урахуванням отримання відсотку від прибутку в договорі оренди таким чином, щоб вона максимально відповідала поняттям орендної плати, що передбачене чинним законодавством України.
Неоднозначне поняття
Стосовно визначення орендної плати необхідно вказати, що у вітчизняному законодавстві це поняття, на жаль, не досить однозначне та не пристосоване до потреб підприємців, які мають наміри сплачувати та отримувати відсоток від прибутку в рамках договору оренди.
Так, відповідно до частини 1 статті 762 Цивільного кодексу (ЦК) України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Як випливає з аналізу вищезазначеної статті, поняття орендної плати не достатньо регламентоване. Складається враження, що сторони не обмежені у виборі розміру та порядку оплати орендних платежів. Проте наявність в законодавстві України поняття договору сумісної діяльності одразу ставить під ризик визнання ним договору оренди, в якому сторони за власним волевиявленням визначили орендну плату у вигляді відсотка від прибутку.
Наприклад, у законодавстві Російської Федерації визначення орендної плати є більш направленим на розвиток бізнесу та прилаштоване до його нинішніх потреб. Відповідно до частини 2 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо за кожну з його складових частин у вигляді:
1) визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;
2) встановленої частки отриманих у результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
3) надання орендарем певних послуг;
4) передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;
5) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Таким чином, законодавець одразу надав можливість представникам бізнесу експериментувати зі сплатою орендної плати та визначенням найвигідніших умов для обох сторін у різних випадках.
У той же час законодавство України не надає такої однозначної можливості своїм підприємцям, а переводить відповідні операції підприємців у категорію ризикових.
Що стосується судової практики, то у господарських судів уже історично склалася така позиція: якщо в договорі сторони домовляються про будь-яку сплату вісотку від прибутку, такі операції є операціями сумісної діяльності, а не договорами оренди. Вказану позицію було підтверджено представниками Вищого господарського суду України (ВГСУ) на круглому столі, організованому Асоціацією правників України у травні 2012 року, за обговоренням проекту постанови пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна». Користуючись нагодою, представники юридичних служб підприємств порушили питання щодо можливості визначення орендної плати у вигляді фіксованої ставки та відсотку від прибутку (що є актуальним для оренди будь-якого обладнання, нерухомості у великих торговельних центрах), проте представники ВГСУ залишилися при думці неможливості такого погодження орендної плати та прогнозували розгляд і визначення позиції суду щодо цієї проблеми у самій постанові пленуму. Але прийнята 29 травня 2013 року постанова «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» за № 12 не дала відповіді на актуальне питання.
З огляду на вищезазначене підприємці та їхні юридичні радники знову залишилися у стані невизначеності щодо регламентації орендної плати, яка сплачується у відсотках від прибутку.
Юридична креативність
Однак у зв’язку з необхідністю розвитку підприємства отримання ним прибутку юридичний радник компанії не обмежений у пошуках варіантів розв’язання вказаної проблеми та може використовувати недостатню законодавчу регламентацію та власну креативність у формулюванні умов договору таким чином, щоб отримання орендної плати у вигляді відсотку від прибутку мало вигляд фіксованого платіжу та не викликало ризику щодо встановлення факту розподілу прибутку сторонами.
Прикладом такого написання умов договору може бути їх викладення як автоматичної заздалегідь погодженої сторонами зміни орендної плати у випадку настання тих чи інших обставин. Виконання такого договору та отримання сторонами бажаного результату забезпечується шляхом написання юридичним радником умов договору щодо сплати орендної плати в зрозумілому сторонами технічному порядку їхніх дій при автоматичній зміні розміру орендної плати за відповідних підстав. Такі технічні умови можна також прописати шляхом надання сторонами певних формул розрахунку орендної плати при її зміні.
Тож, як і завжди, за результатами аналізу законодавства України та пошуку варіантів його використання на користь підприємців можна зробити висновок, що немає нічого неможливого у пристосуванні потреб підприємців, сфери бізнесу яких розвиваються більш активно, аніж їх законодавча регламентація, до норм чинного законодавства.
